УИД: 29RS0014-01-2022-002413-25

Дело № 2-1635/2022

29 сентября 2022 года город Архангельск

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Ждановой К.И.,

при секретаре судебного заседания Федоровцевой А.А.,

с участием истца ФИО4, ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 об отмене обременения в виде залога недвижимости,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1 об отмене обременения в виде залога недвижимости.

В обоснование иска указала, что истец, совместно со своей матерью ФИО12 28.08.2009 приобрели в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности зарегистрировано 30.09.2009 в установленном законом порядке. 21.01.2021 ФИО10 умерла. Спорная квартира была приобретена у ФИО3 за счет собственных средств в размере 1 113 900 руб., а также средств субсидии в размере 566 100 руб. на основании приказа Департамента социальной защиты населения Архангельской области от 21.10.2009 № 416-О «О перечислении денежных средств на приобретение жилья ФИО10» в связи с чем, на квартиру было наложено обременение (ипотека в силу закона) за продавцом. В момент подписания договора купли-продажи квартиры денежные средства в размере 1 113 900 руб. были переданы ФИО3 под расписку, оставшаяся сумма была перечислена продавцу на банковский счет. Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи покупатели выполнили в полном объеме. Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателям и до момента полной оплаты Покупателями стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у Продавца. После осуществления покупателями полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется предоставить в орган по государственной регистрации заявление о прекращении залога. 05.10.2021 ФИО3 умер, не сняв с жилого помещения обременение в виде залога. Ответчик является наследником по закону к имуществу ФИО3 О наличии обременения, истец узнала при обращении к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Поскольку запись о залоге в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права собственности или истребования имущества из чужого незаконного владения, просит отменить обременение в виде залога недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО, нотариус ФИО2.

Истец ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Ответчик ФИО5 не возражала против удовлетворения требований истца.

Третье лицо нотариус ФИО2, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

По определению суда, на основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при выше указанной явке.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлено, что ипотека может быть установлена по договору, в силу закона.

Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.

К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.

Согласно статье 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке в случае, если не выдана закладная при поступлении в регистрационный орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как указано в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Из системного толкования указанных норм права и актов их разъясняющих, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателем запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренных законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает прав залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из материалов дела следует, что 28.08.2009 между ФИО4, ФИО10 (покупатели) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи, предметом которого является приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное помещение принадлежало продавцу на праве собственности.

Цена квартиры была определена в размере 1 680 000 рублей.

Указанная квартира приобретена покупателями за счет собственных средств в размере 1 113 900 руб., а также средств субсидии в размере 566 100 руб. на основании приказа Департамента социальной защиты населения Архангельской области от 21.10.2009 № 416-О «О перечислении денежных средств на приобретение жилья ФИО10» в связи с чем, на квартиру было наложено обременение (ипотека в силу закона) за продавцом.

В момент подписания договора купли-продажи квартиры денежные средства в размере 1 113 900 руб. переданы ФИО3 под расписку (л.д. 16), оставшаяся сумма перечислена продавцу на банковский счет №, открытый на его имя в ПАО «Сбербанк», что подтверждается мемориальным ордером № 0 от 26.10.2009 (л.д.19).

Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи покупатели выполнили в полном объеме 26.10.2019.

Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателям и до момента полной оплаты Покупателями стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у Продавца. После осуществления покупателями полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется предоставить в орган по государственной регистрации заявление о прекращении залога.

30.09.2009 право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО10 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от 30.09.2009, а также запись об обременении права - ипотека в силу закона в пользу ФИО3 (л.д. 21-22, 24-27).

27.01.2021 ФИО10 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № (л.д. 23).

ФИО4 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию после смерти ФИО10

Однако, в выдаче свидетельства о праве на наследство на жилое помещение ФИО4 было отказано, так как квартира находится под обременением (ипотека в силу закона), дата регистрации 30.09.2009 №.

Продавец ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, не сняв с жилого помещения обременение в виде залога.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Вместе с тем, до настоящего времени регистрационная запись об ипотеке не погашена и в Единый государственный реестр недвижимости не внесены сведения о прекращении ипотеки.

ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ. Указанное обстоятельство является препятствием для погашения регистрационной записи об ипотеке в досудебном порядке.

Наследником умершего ФИО3 является ФИО5, которая в силу разъяснений данных в п.п.52,53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривался как факт наличия между ФИО4, ФИО10 и ФИО3 отношений, основанных на договоре купли-продажи квартиры от 28.08.2009 с одновременным обременением (ипотека в силу закона) за продавцом, факт полного исполнения покупателями своих обязательств по договору, так и факт того, что заявление залогодержателем – ФИО3 о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган не подавалось.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании прекращенным обременения (ипотека) в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем погашения записи об ипотеке подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении регистрационной записи об ипотеке на указанный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО4 к ФИО1 об отмене обременения в виде залога недвижимости удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в виде ипотеки в силу закона с датой регистрации 30.09.2009, номер государственной регистрации №, на имя ФИО3, основание государственной регистрации: договор купли-продажи от 28.08.2009, дата государственной регистрации 30.09.2009, номер государственной регистрации №.

Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр недвижимости записи о признании отсутствующим обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 06.10.2022.

Судья К.И. Жданова