Решение по делу № 2-1197/2023 от 05.07.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июля 2023 года Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего Д.Б.Сандановой при секретаре Д.Г. Лапердиной, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чита гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании денежных средств

установил:

истица обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. Между сторонами 30.08.2023 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком согласно которому приобретенный земельный участок расположен по адресу: <адрес> общей площадью 1000 кв.м. кадастровый №, а двухэтажный жилой дом, расположенный на данном земельном участке имеет адрес: <адрес>, общей площадью 222,4 кв.м., кадастровый №.Указанный жилой дом с земельным участком приобретен истицей за счет кредитных средств в размере 500000 руб., полученных в АО Россельхозбанк согласно кредитному договору от 30.08.2022 № 224 7001/0299.

Кроме того, двухэтажный жилой дом приобретен с находящейся в ней мебелью, общей стоимостью 71 000 руб., которые она уплатила продавцу 30.08.2022.

Указанное недвижимое имущество приобреталось с целью дальнейшего проживания совместно с семьей, в том числе малолетней внучкой, о чем было известно продавцу. Осмотр дома производился в летний период времени, в ходе осмотра дома продавец заверила их, что 2 этажа построены исключительно из бруса. При визуальном осмотре жилого дома увидеть строительный материал, из которого возведены стены дома, не представлялось возможным, поскольку стены дома снаружи обшиты металлосайдингом, внутри листовкой обшивкой типа ГВЛ

Кроме того, на момент осмотра все окна и двери продавцом были предварительно открыты для проветривания в комнате были развешены ароматизаторы, что препятствовало установлению запаха креазота, который как правило исходит от шпал. Однако после подписания договора купли-продажи оплаты в полном объеме и получения ключей от продавца, войдя в жилой дом, в котором окна и двери определенное время были закрыты и помещение соответственно не проветривалось оказалось, что находится в помещении было невозможно, поскольку стоял едкий запах креазота во всем жилом помещении.

Для установления причины запаха креазота в доме, она вынуждена была обратиться в экспертный центр для проведения строительно- технической экспертизы. По результатам которой установлено. что жилой дом, состоящим из 2 этажей, построен не из бруса, а из шпал, бывших в употреблении на железной дороге.

Согласно выводам эксперта данный жилой дом не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение согласно постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 и Федеральному закону от 30.03.1999 №52, соответственно не отвечают санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, к условиям проживания в зданиях и жилых помещениях, а следовательно является непригодным для проживания.

Согласно заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае» от 29.12.2022 и протоколу испытаний от 27.12.2022 содержание максимально разовой концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе спальной комнаты жилого дома, а именно формальдегида составляет более 0,20 мг/м при ПДКм.р.-0,05мг/м, что не соответствует требованиям раздела 1 табл.1.1 СанПин1.23685-21.

В адрес продавца ФИО2 направлена претензия, в которой изложены доводы о необходимости расторжения договора купли-продажи и возврата перечисленных выше денежных средств, однако спустя более месяца ответа от Гудковой не последовало. Просит расторгнуть договор купли - продажи от 30.08.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 5 000 000 руб., уплаченные за 2этажный жилой дом с земельным участком, денежные средства 71 000 руб., уплаченных за мебель, 500 00 руб. расходы связанные с услугами риэлтора ИПБондаренко,30000 руб. расходы на проведение строительно - технической экспертизы,6482 руб.расходы на проведение лабораторных исследований, расходы на оплату услуг представителя 150000 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 3000 руб.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО3 иск поддержали.

Представитель ответчицы ФИО4 иск не признала.

Привлеченное судом к участию в деле в качестве 3 лица АО «Россельхозбанк» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в суд не направило, ходатайств об отложении дела не поступало..

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 августа 2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящимся по адресу: <адрес>.

Обязательства по сделке сторонами исполнены в полном объеме. Пункт 23 договора договор является одновременно передаточным актом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка продавцом покупателю (п.23 договора).

Кроме того, ФИО2 составлен передаточный акт от 12.09.2022 (л.д.50), согласно которому ответчица передала истице ФИО1 земельный участок и жилой дом, мебель.

В соответствии с п. 10 договора жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектован исправным санитарно-техническим, электротехническими иным оборудованием не обременен задолженностью по оплате квартплаты, коммунальных платежей, электроэнергии, отопления.

Покупатель подтверждает, что до подписания Договора жилой дом и земельный участок осмотрены, при этом претензий по состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет ( п. 14 договора).

Порядок расчета предусмотрен п.п.6-8 договора доказательств исполнения покупателем обязательства об оплате суду не представлено. В исковом заявлении истица просит взыскать 5000000 руб., в то время как покупная цена оговорена в договоре 5600000 руб. Ответчицей данное обстоятельство не оспаривается.

Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 31.08.2022,что видно из выписки из ЕГРН от 31.08.2022.

21.10.2022 истицей в адрес ФИО2 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврата уплаченной стоимости за жилой дом и земельный участок в размере 5 600 000 руб., мебель 71000 руб., затрат на услуги риэлтора 50 000 руб., 6900 руб., затрат на проведение экспертизы в сумме 300 00 руб., услуги адвоката 150000 руб. (л.д. 62).

Суду представлено заключение эксперта Экспертного центра Индекс - Чита № 0200/09/22 от 26.09.2022 по результатам строительно-технической экспертизы жилого дома <адрес>, из которого следует что на вопрос соответствует ли указанный жилой дом требованиям, предъявляемым к жилому помещению экспертом дан ответ: Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 и ФЗ №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а, следовательно, непригоден для дальнейшего проживания.

Как видно из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> составленного 22.07.2020 КГУП «Забайкальской БТИ» назначение дома жилое, год постройки 2019, общая площадь жилого дома 206,00 кв.м. жилая площадь 86 кв.м. число этаже 1, число этажей подземной части 2(цокольный этаж, подвал).

Состав объекта жилой дом (А), материал стен - подвал- блоки, цокольный этаж ст. панели, 1 этаж - брус, шпалы. Представителем ответчицы ФИО4 представлены фотоснимки жилого дома на стадии строительства дома до уровня крыши, видно, что дом построен из бруса.

В силу п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В судебном заседании истица представила суду техпаспорт и техплан, что свидетельствует о выполнении продавцом обязанности о передаче документации.

Представленные экспертные заключения не отвечают требованиям относимости и допустимости, предьявляемым к доказательствам.

Вывода заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае» от 29.12.2022 и протокол испытаний от 27.12.2022 касаются максимально разовой концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе спальной комнаты, одного из жилых помещений дома. Отбор воздуха производился в спальной комнате спустя 9 месяцев после проживания.

Истица считает причиной запаха в комнате строительный материал из которого построен дом -бывшие у употреблении шпалы, ссылаясь на заключение ЭЦ Индекс.

Из заключения № 0200/09/22 следует, что экспертом выполнено обследование дома в целях признания жилого дома пригодным или непригодным для проживания граждан и на предмет соответствия дома установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47 требования которым должно отвечать жилое помещение.

Наличие запаха эксперт определил на основании объяснений истицы и своего опыта, источником указал наружные капитальные стены.

Для установления материалы наружных стен несущих стен здания эксперт выполнил частичный демонтаж обшивки дома из металлосайдинга. При этом в заключении не указаны конкретное место, параметры демонтажа (объем), на какой стороне дома был произведен демонтаж обшивки.

На имеющихся фотоснимках, непривязанных к какому-либо объекту - экспертом указано расположение места частичного демонтажа металлосайдинга - 2 этаж, однако по техническому паспорту дом имеет 3 этажа: подвальный, цокольный этаж и 1 этаж. Со слов представителя ответчика из шпал построена котельная, пристроенная к дому

В ходе проведения демонтажа обшивки эксперт установил, что наружные стены выполнены из шпал, на шпалах имеются следы от железнодорожных крепежей и указал, что наружные несущие стены выполнены из шпал бывших в употреблении на железной дороге.

Таким образом, вывод эксперта основан на визуальном осмотре фрагмента наружных стен без применения каких-либо научных методов, данное обстоятельство в случае достоверности свидетельствует о том, что даже в случае установления материала наружных стен жилого дома б/у шпалы данный недостаток является явным, а не скрытым или существенным. Экспертным заключением не определено наличие скрытых существенных недостатков.

Вопрос о пригодности жилого помещения разрешается межведомственной комиссией на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47.

Неясно почему эксперт, проводя техническо-строительную экспертизу разрешил вопрос о несоответствии жилого помещения требованиям Федерального закона №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Стороны пришли к соглашению о покупной цене жилого дома 5320000 руб., земельного участка 280 000 руб.

Каких -либо доводов о несоответствии этой цены рыночной стоимости жилого дома и земельного участка истица не заявляла.

При приобретении жилого дома и его осмотра истица не могла не знать о техническом состоянии дома, его технические свойства, указанные в техническом паспорте относительно материала стен, а если не знала, то отнеслась к данному вопросу без достаточной заботливости и осмотрительности, что следует из ее объяснений и ссылок на риэлтора, несмотря на тот факт, что материал наружных стен жилого дома имеет существенное значение для его фактического состояния.

К тому же, в соответствии с п. 14 договора купли-продажи от 30.08.2022 истица до заключения настоящего договора осмотрела жилой дом и претензий не имела.

Доводы истицы о том, что после приобретения дома ей были обнаружены недостатки, которые были скрыты продавцом путем обшивки стен металлосайдингом и невозможности уловить запах ввиду открытых окон и запахов еды, судом отклоняются, поскольку допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом имеет скрытые недостатки и что истица не могла их обнаружить при приобретении жилого дома, не представлено. Истица перед заключением договора осматривала жилой дом, с достаточной степенью очевидности могла установить явные недостатки, могла также убедиться в характеристиках дома, спустившись в подвал, цокольный этаж, проверить соответствие данных технического паспорта фактическому состоянию дома, не исключается возможность пригласить для осмотра специалиста и тем самым получить достоверную информацию о материалах стен, наличии скрытых дефектов и недостатков, их характере (явные или скрытые), возможности их устранения. Каких- либо доказательств чинения препятствий для осмотра со стороны продавца в деле не имеется. Покупатель заключила договор на изложенных условиях, ей была передана документация на дом технический паспорт, технический план с приложением типового договора с обязательством застройщика построить дома из бруса, истица приняла его в том состоянии, в котором объект находился на момент его продажи.

Основные характеристики дома были доведены до сведения покупателя, продавец выполнил обязательство по передаче покупателю дома и относящихся к нему документов надлежащим образом.

Также истец в обоснование заявленных требований ссылалась на непригодность жилого дома для проживания, то есть на невозможность его использования в целях, для которых он приобретался.

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют условия, определяющие специальные требования к качеству продаваемого жилого дома, необходимо исходить из того, что он должен соответствовать только одному требованию к качеству - быть пригодным к использованию по назначению, то есть для постоянного проживания.

Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции межведомственной комиссии от 18 мая 2023 г. спорный жилой дом целесообразно признать непригодным для проживания.

Распоряжением администрации городского поселения «Атамановское» от 18.05.2023 №44 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан не отвечающим предъявляемым требованиям, непригодным для проживания.

Данное заключение основано на заключении эксперта экспертного центра Индекс - Чита №0200/09/22 от 26.09.2022, при этом сделан вывод о нарушении санитарно- эпидемиологического состояния жилого дома.

Как указывалось, выше перед экспертом был поставлен вопрос соответствует ли указанный жилой дом требованиям, предъявляемым к жилому помещению на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47, что, по мнению суда, не входит в компетенцию эксперта, проводившего строительно-техническую экспертизу.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая сведения о доме, имеющиеся в техническом паспорте, о которых не могло быть не известно истице, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами исполнен, недвижимое имущество передано истице, право собственности истицы на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, и истцом не представлено бесспорных доказательств существенных нарушений условий договора купли-продажи со стороны ответчика, наличие неустранимых и скрытых недостатков (дефектов) жилого дома суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных сумм.

Суд не находит оснований для обсуждения вопроса о проведении экспертизы для выявления наличия скрытых существенных недостатков, возможности снижения покупной цены или устранения недостатков поскольку это право суда, при этом стороны не заявили соответствующее ходатайство, а суд рассмотрел дело в пределах заявленных требований.

Требования о взыскании денежных средств в размере 71 000 руб., уплаченных за мебель не могут быть удовлетворены, поскольку в исковом заявлении требования не мотивированы, в судебном заседании истица и ее представитель несмотря на возражения ответчицы также не указали по каким основаниям необходимо взыскать данные денежные средства. Расторжение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не влечет автоматически взыскание денежных средств, уплаченных за мебель (в случае заключения договора купли - продажи мебели), а на какие-либо обстоятельства, влекущие необходимость возврата денег в случае расторжения договора купли- продажи дома истица не ссылалась.

Как видно из расписки ФИО2 от 30.08.2022 она получила от ФИО1 в качестве оплаты за продаваемую мебель согласно акту приему передачи от 30.08.2022 71 000 руб. Между тем, такой акт приемо-передачи от 30.08.2022 суду не представлен. Имеется передаточный акт, подписанный в одностороннем порядке ФИО2 о передаче ключей, имущества: диван,2 кресла, кухонный гарнитур, плита, комплект для ванной (2 предмета), люстры, 2спальная кровать, прихожая, в нормальном состоянии. Таким образом, неясно за какие конкретно предметы мебели была произведена оплата в размере 71 000 руб. истицей. Иных доказательств истица суду не представила.

Требования о взыскании 50000 руб., оплаченных за услуги риэлтора также необоснованны.

Пунктом 18 договора стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора по вине продавца продавец обязуется возместить покупателю все понесенные убытки и расходы. В исковом заявления требования не мотивирован, в судебном заседании истица и ее представитель также не указали по каким основаниям необходимо взыскать данные денежные средства. Однако с учетом изложенных выше выводов об отсутствии оснований для расторжения договора суд не усматривает оснований для взыскания указанных денежных средств.

На основании ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные истицей: расходы на оплату эксперту в размере 30 000 руб., расходы на проведение лабораторных исследований 6482 руб., расходы на оплату услуг представителя 150000 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 3000 руб. возмещению за счет ответчицы не подлежат в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил

в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд через Читинский районный суд Забайкальского края.

Председательствующий: подпись Д.Б. Санданова

Мотивированное решение составлено 17.07.2023