РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2023 г. г. Ливны Орловской области

Ливенский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Орловой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебановой О.Н.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2 и ее представителя – адвоката Захаровой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо Публичное акционерное общество Сбербанк, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование требований указав, что 14 июля 2022 г. между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за счет средств по ипотечному кредитному договору, заключенному истцом с ПАО Сбербанк. В процессе проживания в квартире обнаружена течь крыши, техническое состояние крыши аварийное, эксплуатация существующего перекрытия возможна только после замены крыши. Также в зимний период труба ввода в квартиру воды перемерзла, поскольку в доме отсутствует фундамент. Кроме того, указывает, что была введена в заблуждение ответчиком относительно расположенного рядом земельного участка с находящимся на нем хозяйственным строением, поскольку после заключения договора купли-продажи установлено, что земельный участок является муниципальным. В связи с чем, истец считает, что продавцом существенно нарушен договор купли-продажи, использовать квартиру по прямому назначению невозможно, поскольку ее состояние угрожает жизни и здоровью истца, а стоимость устранения недостатков составляет значительную сумму, которая может составить стоимость всей квартиры.

Просит расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности истца на спорную квартиру, восстановить запись о праве собственности ответчика, и взыскать с ответчика в пользу истца 1500 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что ею без ограничения во времени осматривался дом и земельный участок, однако, ответчик не сообщила об имевшемся в доме пожаре. Вместе с тем, в результате пожара часть деревянных балок имела следы возгорания, сама крыша «просела». При проведении оценки дома она присутствовала вместе с ФИО2. О первом протекании крыши в кухне она сообщила ФИО2, и данная течь была устранена силами ответчика. В последующем о протекании крыши в доме она ответчику не сообщала. Считает, что данная квартира не может быть использована для проживания, поскольку ее состояние угрожает жизни и здоровью истца. Вместе с тем, истец проживает в указанном доме до настоящего времени. С договором купли-продажи она ознакомилась в банке при заключении сделки, подписывала его добровольно. Если бы ей стало известно о пожаре, а также об отсутствии права собственности у ФИО2 на соседний участок, она не стала бы заключать с ответчиком договор купли-продажи.

Ответчик ФИО2 и его представитель – адвокат Захарова Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признали, считали их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Ответчик ФИО2 суду пояснила, что она сообщала истцу о возгорании в доме, в связи с чем, силами ответчика и ее супруга в течение трех лет был произведен полный косметический ремонт, заменены все коммуникации, истец неоднократно осматривала дом. По вопросу расположенного напротив земельного участка пояснила, что ей на праве собственности принадлежит сарай, находящийся на данном земельном участке, однако, сам участок в собственность оформлен не был. В договор купли-продажи данные объекты не включались, после сделки она и ФИО1 вместе занимались оформлением второго земельного участка, было проведено его межевание, однако, после получения требования от истца о расторжении договора, она перестала заниматься оформлением документов.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Заслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьям 450 - 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу требований ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ допускается возможность отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

С учетом положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами в данном случае являются: факт наличия существенного изменения обстоятельств, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 14 июля 2022 г., истец ФИО1 приобрела у ответчика ФИО2 принадлежащие ей на праве собственности: земельный участок площадью 353 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, находящийся по адресу: <адрес>, и квартиру по указанному адресу с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 51,3 кв.м.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что покупатель покупает у продавца указанные земельный участок и квартиру за 1500000 рублей, из них земельный участок – за 50000 рублей; квартиру – за 1450000 рублей. Расчет производится следующим образом: сумма в размере 300000 рублей выплачена продавцу до подписания договора за счет собственных средств; сумма в размере 1200000 рублей уплачивается покупателем за счет кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк в соответствии с условиями кредитного договора №351593 от 14 июля 2022 г., заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО3.

Как следует из пункта 9, стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

В соответствии с пунктом 14 договора, стороны считают договор исполненным в части передачи имущества, претензий к передаваемому недвижимому имуществу не имеется, и передача недвижимого имущества производится путем вручения документов (без задолженностей по коммунальным платежам) и ключей в соответствии со ст.556 ГК РФ без составления передаточного акта. Настоящий договор имеет силу передаточного акта (л.д.11-12).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на земельный участок и жилой дом в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (л.д.13-14, 15-16).

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договор купли-продажи жилого дома заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, ими были предусмотрены и соблюдены все условия договора, исполнены друг перед другом обязательства.

Согласно свидетельству о перемене имени серии № от ДД.ММ.ГГГГ, истец переменил имя с ФИО3 на ФИО1 (л.д.10).

Допрошенный в судебном заседании по инициативе истца свидетель ФИО4 суду показал, что осматривал дом вместе с ФИО1, следов протечки он не видел. После покупки ФИО1 неоднократно жаловалась ему, что крыша в доме протекает, в связи с чем, он нанял бригаду для замены крыши.

Допрошенный по ходатайству стороны ответчика ФИО5 суду показал, он вместе со своей супругой – ответчиком ФИО2 присутствовал при осмотре дома ФИО1 и ФИО4, также присутствовал риелтор. В ходе осмотра он и супруга рассказывали, что в доме произошел пожар, но крыша дома не пострадала, также поясняли, какие работы в доме после возгорания были ими выполнены перед продажей, и он предоставлял ФИО1 лестницу для осмотра крыши. При осмотре дома ФИО1 все устраивало. Также ему известно, что ФИО1 приезжала в дом на оценку. После продажи, он вместе с соседом ФИО6 заменил старый конек на крыше дома, после жалобы ФИО1 на течь. Иных жалоб на крышу ФИО1 не высказывала.

Свидетель ФИО6 суду показал, что после произошедшего в доме пожара, он помогал семье Захаровых его ремонтировать. Также подтвердил факт замены фронтона на крыше вместе с ФИО5. ФИО1 было известно о пожаре в доме, поскольку она спрашивала его об этом уже после покупки. Она была довольна покупкой дома, на протечку крыши не жаловалась. Осенью 2022 г. дом ФИО1 стоял без крыши, в это время шли дожди.

Свидетель ФИО7 показал, что объектом оценки являлись квартира и земельный участок. Осмотр и фотофиксацию дома под его руководством осуществлял его представитель – ФИО8 Данный объект оценивался сравнительным подходом, уровень отделки дома был выше среднего, никаких скрытых недочетов в доме выявлено не было. Отчет об оценке в данном случае необходим для определения ПАО Сбербанк суммы кредита, для иных целей отчет не используется.

Свидетель ФИО9 показала, что она помогала ФИО2 в продаже дома. ФИО1 и ФИО4 осматривали дом в ее присутствии, и ФИО2 поясняла, что в доме было возгорание. Свидетель поясняла ФИО1, что в связи с возгоранием в доме произведены ремонтные работы. Следов протечки крыши в доме не имелось. При продаже дома претензий у ФИО1 к ответчику не было, ФИО1 могла отказаться от заключения договору, ее никто не принуждал.

Свидетель ФИО10, допрошенная по ходатайству стороны ответчика, показала, что около года назад она помогала сторонам подгрузить документы по сделке купли-продажи на сервисе «Домклик», поскольку сами стороны приложением не пользовались. Она присоединилась к сделке на сервисе «Домклик» в качестве третьей стороны, передавала ФИО7 документы для оценки, отчет об оценке к сделке подгружал сам ФИО7. Договор по сделке составлялся сервисом «Домклик», который предварительно был размещен, однако, никто из сторон не обращался к ним для ознакомления с документами. Было решено, что ФИО1 покупает дом и участок под ним в счет ипотеки, а участок напротив дома позднее переоформит на себя, данный участок в сделку не входил, поскольку на него отсутствовали необходимые документы и одобрение банка, о чем ФИО1 было разъяснено.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они не заинтересованы в исходе дела и их показания согласуются с другими доказательствами по делу.

Как усматривается из протокола осмотра места происшествия от 24 августа 2019 г., составленного в рамках материала проверки КРСП №57, ЖРОМ №34, КУСП №6744 по факту пожара, произошедшего в жилом доме на двух хозяев по адресу: <адрес>, следует, что остекление квартиры №1 отсутствует; верхний угол с южной стороны дома имеет следы закопчения на площади 1 кв.м.; в комнате №1 на полу имеется пожарный мусор, северо-западная стена является перегородкой между квартирами, данная стена имеет сквозной прогар; в верхней части стены повреждена балка перекрытия (обгорела), глубина обугливания 0,8 см. Далее по коридору справа комната, в которой на потолке частичные прогары глубиной обугливания 0,4 см, также перегородка имеет термические повреждения в виде обугливания досок. В комнате №3, в которой расположена кровать, стены над кроватью имеют термические повреждения в виде обугливания досок, крышка стола, шкаф имеют термические повреждения; в южном углу на потолке на площади 1 кв.м. видны наибольшие термические повреждения с глубиной обугливания 0,5 см. Термические повреждения в кухне меньше, чем в других комнатах.

Кроме того, в рамках материала проверки проведена пожарно-техническая экспертиза №188 от 05 сентября 2019 г., согласно выводам которой, наиболее вероятно, очаг пожара находился в южной части помещения №3, которая находилась у изголовья кровати, а также установлены версии возникновения пожара.

Согласно материалу проверки КУСП 8169/775 по заявлениям ФИО3 по факту демонтажа кровли ее дома 28 сентября 2022 г., постановлением участкового уполномоченного МО МВД России «Ливенский» от 07 октября 2022 г. отказано в возбуждении уголовного дела по ч.1 ст.167 УК РФ на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ.

Как пояснила в судебном заседании истец ФИО1, кровля в доме заменена, на что ею затрачено 113900 рублей.

Таким образом, судом установлено, что перед приобретением бывшего в употреблении недвижимого имущества, истец ФИО1 имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность, которая требовалась от нее до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая жилое помещение, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

В силу части 1 статьи 12, части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом ФИО1 не представлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать об указываемых ею недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, согласно п. 14 договора стороны считают договор исполненным в части передачи имущества, претензий к передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

Факт возгорания домовладения в 2019 г. ответчиком не оспаривался, и в судебном заседании стороны не оспаривали, что дом был продан в отремонтированном состоянии. При проведении оценки качество отделки специалистом оценено как выше среднего, скрытых дефектов не обнаружено. Кроме того, из анализа имеющихся в деле доказательств, кровля дома в результате возгорания не пострадала.

ФИО1, как покупатель при заключении договора ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого дома, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся дефекты либо привлечь специалиста для проведения осмотра.

Вместе с тем, истцом не представлено каких-либо доказательств наличия самого заявленного дефекта – течи крыши, поскольку данные обстоятельства объективными доказательствами не подтверждены. Кроме того, в настоящее время кровля заменена истцом. От проведения строительно-технической экспертизы по установлению наличия повреждений в результате возгорания и пригодности для проживания, истец ФИО1 отказалась.

Доводы истца о намерении приобрести еще один земельный участок не относятся к предмету спора, поскольку согласно договору купли-продажи от 14 июля 2022 г., предметом сделки являлись квартира и земельный участок по адресу: <адрес>.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 14 июля 2022 г., прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, третье лицо Публичное акционерное общество Сбербанк, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05 сентября 2023 г.

Судья