Дело №2-35/2022

УИД 39RS0001-01-2021-004298-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2022 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кораблевой О.А.,

при секретаре Сухановой О.В.,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании аванса, неосновательного обогащения;

встречному иску ФИО4 к ФИО3 о приведении помещения в первоначальное состояние,

третьи лица финансовый управляющий ФИО5, АО Россельхозбанк,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 20 июля 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанный договор был оформлен в виде расписки в получении ответчиком аванса в размере 900 000 рублей, содержащей также обязательство ответчика заключить до 15 сентября 2020 года основной договор купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества - квартиры № 4, по цене 6 400 000 рублей.

Поскольку в квартире не был произведен ремонт, по соглашению с ответчиком истец 26 октября 2020 года от своего имени заключил договор подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил общестроительные ремонтные и отделочные работы в квартире, принадлежащей ответчику, стоимость которых составила 2 627 944,87 рублей.

Задолженность ФИО4 перед кредитором состоит из подлежащей возврату суммы полученного аванса в размере 900 000 рублей, которая подтверждается распиской в его получении от 20.07.2020, и требования о возврате стоимости неосновательного обогащения в виде неотделимых улучшений в недвижимом имуществе, принадлежащем должнику, что подтверждается договором № от 26.10.2020, актом о приемке выполненных работ от 22.12.2020, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 22.12.2020.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, просит взыскать с ФИО4 уплаченный по договору купли-продажи квартиры аванс в размере 900 000 рублей и, в качестве неосновательного обогащения денежную сумму в размере 2 035 160,40 рублей.

ФИО4 обратился к ФИО3 со встречным иском о признании произведенных ремонтных работ, работ по перепланировке и переоборудованию жилого помещения, расположенного по адресу: самовольными, обязании привести помещение в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющий самострельных требований, привлечены финансовый управляющий ФИО5, АО «Россельхозбанк».

В судебном заседании ФИО3 просил удовлетворить заявленные им требования с учетом уточнений. Возражал против удовлетворения встречного иска, полагая предмет спора по встречным требованиям отсутствующим, а ФИО4 ненадлежащим истцом, поскольку квартира продана с публичных торгов, право собственности на нее зарегистрировано за иным лицом.

ФИО4, будучи надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Для представления своих интересов направил представителя.

Представитель ФИО4 – ФИО6, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска Мазуркевича. Настаивала, что все работы по ремонту, переустройству и перепланировке жилого помещения выполнены Мазуркевичем самовольно, без согласования с собственником жилого помещения ФИО7. Заявила ходатайство о подложности доказательств: заключения судебной строительно-технической экспертизы № от 29.10.2021 и заключений судебно-технической и почерковедческой экспертиз № от 12.07.2022. настаивала на удовлетворении встречного иска ФИО4 о приведении помещений в первоначальное состояние, поскольку проведенные в жилом помещении самовольные работы повлияли на результаты торгов, вследствие чего помещение было продано по заниженной цене и договор купли-продажи может быть признан недействительным, поскольку переустройство и перепланировка не прошли процедуру узаконивания.

Финансовый управляющий ФИО5 и его представитель ФИО8 оставили разрешение требований ФИО3 на усмотрение суда, ссылаясь на недобросовестное поведение ФИО4, который брал аванс под спорный объект недвижимости еще у двоих лиц. В удовлетворении встречных требований ФИО4 просили отказать, указывая, что квартира реализована с торгов.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.

Заслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку на основании ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что ФИО4 по состоянию на 20.07.2020 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мед-Вест» в лице генерального директора ФИО4 и ПАО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит на сумму рублей под % годовых сроком до ДД.ММ.ГГГГ. кредит был предоставлен на строительство жилого комплекса «Прибалтийский силуэт», расположенного по адресу: (3-4 этапы).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ФИО4 и ПАО «Россельхозбанк» были заключены договор поручительства и договор ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: .

20.07.2020 между ФИО3 в качестве покупателя и ФИО4 в качестве продавца был заключен предварительный договор купи-продажи квартиры №4 стоимостью 6 400 000 рублей.

По условиям договора ФИО3 передал ФИО4 в качестве аванса за приобретаемое помещение 900 000 рублей, в свою очередь ФИО4 обязался в срок до 15.09.2020 подготовить все документы, необходимые для совершения сделки.

Указанный предварительный договор был оформлен сторонами в виде расписки; его заключение, а также получение ФИО4 денежных средств в размере 900 000 рублей в качестве аванса в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с п.1 ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п.2 ст.487 ГК РФ).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что ФИО4 не исполнил принятое на себя обязательство по подготовке документов для заключения договора купли-продажи и передаче квартиры в установленный договором срок, деньги переданные в качестве аванса не возвратил, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО3 и взыскании с ФИО4 переданных ему в счет приобретения квартиры 900 000 рублей.

15.09.2020 стороны составили соглашение, согласно которому ФИО4 подтвердил свои обязательства перед ФИО3, связанные с заключением договора купли-продажи квартиры; обязался до конца текущего года подготовить документы для заключения договора купли-продажи (освобождение квартиры от залога АО «Россельхозбанк») и в качестве компенсации за нарушение сроков заключения договора купли-продажи и подтверждения своих намерений, досрочно передал во владение ФИО3 во владение и пользование квартиру и дал свое согласие на производство любых ремонтных и отделочных работ, которые он может выполнять в объеме и по своему усмотрению как будущий собственник. Соглашение подписано ФИО4

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснял, что видел ФИО4 в офисе Мазуркевича, они обсуждали договор о приобретении квартиры в Зеленоградске. Квартира находилась в залоге у банка, однако, ФИО4 заверил, что решит вопрос с банком о заключении трехстороннего договора купли-продажи. Слышал также, как по телефону обсуждался вопрос о ремонте помещения.

В судебном заседании представителем ФИО4 – ФИО6 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения давности изготовления соглашения от 15.09.2020 и проведении почерковедческой экспертизы для определения кем – ФИО4 или иным лицом выполнена подпись на указанном документе.

Судом для выяснения факта, заполнения и выполнения подписи в соглашении от 15.09.2020, а также давности изготовления документа, по делу была назначена комплексная почерковедческая и судебно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы при Минюсте России г. Санкт-Петербург.

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении № от 07.06.2022 в Соглашении от имени ФИО4 на имя ФИО3, датированном 15.09.2020, подпись от имени ФИО4, расположенная ниже текста Соглашения, слева от слов «ФИО4, 15 сентября 2020», исполнена, вероятно, ФИО4

В исследовательской части заключения отражено, что при изучении образцов подписей ФИО4 установлено, что по транскрипции, общей конфигурации и виду соединения движений данные подписи очень вариационны. При сравнении исследуемой подписи и образцами подписей ФИО4 установлены совпадения общей конфигурации подписи (с одним из вариантов), общих признаков, в том числе степени, характера нарушения координации движений и локализации признаков, свидетельствующих об этом, а также частных признаков, отраженных в исследовании. Перечисленные экспертом совпадающие признаки хотя и устойчивы, однако объем этих совпадений и их значимость таковы, что образуемая ими совокупность лишь близка к индивидуальной совокупности и служит достаточным основанием только для вероятного вывода о выполнении исследуемой подписи ФИО4, с большой степенью вероятности.

Что касается времени изготовления самого текста Соглашения, подписи и даты на нем, то установить указанные обстоятельства и ответить на вопросы суда для экспертов не представилось возможным по причинам, изложенным в заключении № от 12.07.2022.

В соответствии со ст. 86 ч.3 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из правового смысла положений ст. 55, 67, 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, относимость, допустимость и достоверность которого суд, тем не менее, оценивает наряду с другими доказательствами, поскольку ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Одним из критериев допустимости доказательства служит требование о получении информации из определенных законом средств доказывания с соблюдением порядка собирания, представления и исследования доказательства. Нарушение этих требований приводит к недопустимости доказательств.

Согласно ч.2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Таким образом, оценка доказательств, включая заключение эксперта, должна производиться судом по своему внутреннему убеждению и в противоречии с законом, а само заключение эксперта надлежит рассматривать как источник сведений о фактах, для получения которых необходимо применение специальных познаний в области науки, техники, искусства, ремесла, на основе которого, в совокупности и взаимосвязи с другим представленными по делу доказательствами, с применением установленных законом правил распределения бремени доказывания, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и, применяя к ним соответствующую норму права, производит правовую квалификацию спорных правовых отношений сторон, делает выводы о правовых последствиях тех или иных действий сторон, принимает решение по существу спора, в том числе определяя наличие или отсутствие вины в причинении вреда и причинно-следственной связи с фактом возникновения вреда и теми или иными противоправными действиями сторон, что относится к правовым категориям, не входящим в компетенцию эксперта.

В данном случае заключение экспертизы № соответствует положениям ст.86 ГПК РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, выводы основаны на всестороннем изучении материалов дела, ответы на вопросы мотивированы, подробны, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом всех собранных в ходе рассмотрения дела доказательств.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что в данном случае ФИО4, подписывая Соглашение от 15.09.2020, предоставил ФИО3 производить в жилом помещении ремонтные работы по усмотрению самого ФИО3 как будущего собственника квартиры.

Действуя по согласованию с ФИО4, ФИО3 26.10.2020 заключил с ООО «ПРОМТЕХСЕРВИС» договор подряда на проведение ремонтных работ в помещении, расположенном по адресу: .

Согласно Акту о приемке выполненных работ от 22.12.2020 общая стоимость выполненных работ по ремонту квартиры составила 2 627 945 рублей.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, указанных в статье 1109 данного Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Пунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Из приведенных норм материального права следует, что приобретенное за счет другого лица без каких-либо на то оснований имущество является неосновательным обогащением и подлежит возврату, в том числе когда такое обогащение является результатом поведения самого потерпевшего.

На основании пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

По искам, возникающим из неосновательного обогащения, подлежат установлению следующие обстоятельства: отсутствие оснований для получения имущества ответчиком, наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде приобретения или сбережения и подтверждение того, что убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего).

Неосновательное обогащение возможно тогда, кода отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания для получения ответчиком имущества или отпали впоследствии.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В рамках настоящего спора, истец заявил требования о взыскании неосновательного обогащения, и соответственно, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за его счет в отсутствие правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2020 по делу №А21-3230/2020 введена процедура банкротства реструктуризация долгов ФИО4 Финансовым управляющим должника утвержден ФИО5

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.03.2020 ФИО4 признан банкротом.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 26.08.2021 производство по заявлению ФИО3 о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 900 000 рублей (возврат аванса) и 2 267 944,87 рублей (неосновательное обогащение) – прекращено, поскольку заявленная к включению в реестр кредиторов сумма н является реестровой.

Изначально, в обоснование заявленных ФИО3 требований о взыскании с ФИО4 неосновательного обогащения, которое возникло на стороне ответчика вследствие произведенных в жилом помещении ремонтных работ, истец в подтверждение размера понесенных на ремонт расходов представил Акт приемки выполненных подрядчиком ООО «ПРОМТЕХСЕРВИС» работ, общая сметная стоимость которых составила 2 627 945 рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем ФИО4 – ФИО9, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 20.04.2018, в судебном заседании от 09.09.2021 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения стоимости выполненных в жилом помещении ремонтных работ. Ходатайство было удовлетворено; производство экспертизы поручено ООО «Декорум».

Согласно заключению эксперта № от 29.10.2022 рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в квартире, расположенной по адресу: составляет 2 035 160,40 рублей.

Довод представителя ответчика о том, что ФИО9 не имел полномочий на представление интересов ФИО4, в том числе и в судебном заседании 09.09.2021, где им было заявлено ходатайство о назначении экспертизы, суд отклоняет как несостоятельный, поскольку распоряжением ФИО4 доверенность на представление его интересов ФИО9 отменена 18.10.2021.

Проанализировав представленные по делу доказательства в совокупности с приведенными нормами права, принимая во внимание проведенное по делу экспертное исследование, суд приходит к выводу, что в материалах дела содержатся относимые, допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО4 был осведомлен о том, что ФИО3 в квартире проводятся ремонтные работы; ФИО4 на протяжении более, чем трех месяцев не интересовался судьбой принадлежащего ему имущества; кроме того, суд принимает во внимание, что на ранней стадии рассмотрения настоящего спора представитель ФИО4 – ФИО9, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, от лица и в интересах ФИО7 оспаривал лишь стоимость произведенных работ ФИО3, в связи с чем 09.09.2021 по делу назначалась строительно-техническая экспертиза для определения стоимости произведенных неотделимых улучшений в .

Довод стороны ФИО7 о том, что он никогда не давал своего согласия на производство неотделимых улучшений, отклоняются судом как не подтвержденные материалами дела.

Обращает также на себя внимание тот факт, что, в рамках дела о банкротстве ФИО4 оспаривалась начальная продажная стоимость квартиры №4 включенной в конкурсную массу должника ФИО4

ФИО4 была организована оценка объекта недвижимости в ООО «НЦ Балтэкспертиза», согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта определена в размере 21 492 000 рублей по состоянию на 29.09.2021 и определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2021 именно эта цена указана в качестве начальной продажной стоимости имущества. Оценка проводилась с учетом всех неотделимых улучшений и ремонтных работ, выполненных ФИО3

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 знал о выполнении работ по ремонту жилого помещения и производимых ФИО3 неотделимых улучшений и одобрял выполнение этих работ. Указанные строительные и ремонтные работы повлекли неотделимые улучшения в жилом помещении, данные улучшения произведены за счет Мазуркевича и являются неосновательным обогащением ФИО7.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений суд принимает экспертное заключение судебной строительно-технической экспертизы №, в котором указана общая стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества в размере 2 035 160,40 рублей.

Сторона ФИО4 в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств несения расходов на данные улучшения суду не представила.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО4 является лицом, неосновательно обогатившимся за счет ФИО3, и с него подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 2 035 160,40 рублей.

Относительно заявленных встречных требований ФИО4 о приведении помещения в первоначальное состояние, суд не усматривает оснований для их удовлетворения, учитывая, что неотделимые улучшения приняты и не оспорены самим ФИО4, который в рамках арбитражного спора оспаривал стоимость квартиры в том виде, в котором она находилась после ремонта, осуществленного Мазуркевичем, напротив ФИО7 представил стоимость квартиры с учетом произведенных в ней ремонтных работ; суд, при этом, принимает во внимание, что неотделимые улучшения произведенные Мазуркевичем, несомненно повлекли удорожание недвижимости.

Более того, указанное недвижимое имущество, вошедшее в конкурсную массу, реализовано на торгах за сумму 12 228 170,99 рублей, с теми же неотделимыми улучшениями, произведенными Мазуркевичем, соответственно прибыль от реализации имущества пошла на погашение требований кредиторов ФИО7, то есть приведение помещения в первоначальное состояние нарушит права кредиторов ввиду уменьшения начальной стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Помимо изложенного, суд, учитывая, что право собственности на спорный объект недвижимости перешло победителю торгов ФИО2, переход права зарегистрирован Управлением Росреестра 08.07.2022, следовательно, на дату рассмотрения настоящего спора, ФИО4 является ненадлежащим истцом по встречному иску о приведении помещения в первоначальное состояние и, кроме того, поскольку суд пришел к выводу об обоснованности иска ФИО3 и взыскании с ФИО4 неосновательного обогащения, удовлетворение первоначального иска в данном случае исключает удовлетворение встречного иска ФИО4

Кроме того, с ответчика ФИО10, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию расходы по уплате истцом госпошлины за подачу иска в размере 22 875,80 рублей.

В соответствие со ст. 93 ГПК РФ основания зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Из положений пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации, следует, что уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Как следует из платежного поручения № от 21.05.2021, истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлины на сумму 25 840 рублей.

Таким образом, с учетом подачи истцом уточненного искового требования, суд приходит к выводу о том, что сумма государственной пошлины 2 964 (две тысячи и порядок возврата или девятьсот шестьдесят четыре) рубля 20 копеек подлежит возврату истцу ФИО3, как излишне уплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченный по договору от 20.07.2020 аванс в размере 900 000 рублей, неосновательное обогащение в размере 2 035 160,40 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 22 875,80 рублей.

Возвратить ФИО3 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2 964 (две тысячи девятьсот шестьдесят четыре) рубля 20 копеек, внесенную УФК по Калининградской области (МИ ФНС России № 9 по г. Калининграду), ИНН <***>, КПП 390601001, ОКТМО 27701000, номер счета 40102810545370000028, БИК 012748051, код бюджетной классификации 182108030100110501100, по платежному поручению №291 от 21 мая 2021 года.

Встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО3 о приведении помещения в первоначальное состояние – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2022 года.

Судья О.А. Кораблева