Дело №...

Поступило в суд 05 сентября 2022 г.

УИД 54RS0№...-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе

Председательствующего судьи Пыреговой А.С.

С участием помощника прокурора Новосибирского района Новосибирской области Захаровой Т.В.

при помощнике судьи Кугаевской И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об ус ранении препятствий в пользовании земельным участком и строениями, расположенными на нем, путем выселения ответчиков с принадлежащих истцу строений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточнений просит обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании принадлежащем ему на праве собственности имуществом: домом, баней, сооружениями и земельным участком, расположенными по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, кадастровый №... путем выселения ответчиков с принадлежащих истцу строений – дома, бани, сооружений.

В обоснование требований указано на то, что указав, что является собственником вышеуказанного имущества на основании договора купли-продажи, реализация которого была произведена в соответствии с положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Ранее спорная квартира принадлежала ответчику ФИО2 и составляла ее конкурсную массу и была приобретена истцом на торгах. До настоящего времени в спорном доме проживают ответчики, которые препятствуют истцу в пользовании имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. Доступ истца к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности, отсутствует. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, дал соответствующие пояснения.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ответчик ФИО3 обеспечил явку своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, который исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что истец приобрел земельный участок на основании договора купли-продажи. Из материалов регистрационного дела следует, что предыдущему собственнику ФИО7 принадлежал на праве собственности только земельный участок. На земельном участке расположен жилой дом, что подтверждается техническим планом. Однако ни у предыдущего собственника, ни в настоящее время у истца, право собственности на строения, расположенные на земельном участке, отсутствует, в связи с чем в данном случае ст. 304 ГК РФ не применима, поскольку она защищает только права собственника объекта. Право собственности на жилой дом возникло только у супругов Р-вых, которые построили жилой дом в 2018 <адрес> земельный участок истец видел, что в жилом доме проживают третьи лица, соответственно ему было известно об отсутствии у него прав на строения, расположенные на земельном участке. Из материалов регистрационного дела следует, что право собственности на строения за истцом не зарегистрировано, соответственно у него отсутствуют какие-либо права на жилой дом и право на защиту в порядке ст. 304 ГК РФ.

Суд, выслушав пояснения сторон, заслушав заключение прокурора, полагавшего возможным удовлетворить исковые требования, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 был заключен брак, о чем Дворцом бракосочетания исполкома Новосибирского городского Совета народных депутатов составлена запись акта о заключении брака №..., что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8 том 1).

В период брака супругов был приобретен земельный участок, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Новолуговской, <адрес> и построен на нем дом, имеющий следующие технические характеристики: площадь 300,1 кв.м., количество этажей (в т.ч. подземных) – 2, высота 6,7 м, год завершения строительства – 2019.

Из материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 2534 кв.м. следует, что он зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 на основании свидетельства №... о праве собственности на землю, выданного администрацией Новолуговского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ должник ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов.

В ходе проведения процедуры банкротства финансовым управляющим установлено, что должнику принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 2 534 кв м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>.

Финансовым управляющим ФИО6 были организованы торги земельного участка земельного участка, площадью 2537 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Новолуговской, <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенными на нем временными строениями (площадью около 100 кв.м.) и сооружениями (забор, деревянная баня).

В соответствии с протоколом №...-ОАОФ/1 от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан ФИО7, предложивший наибольшую цену за имущество – ... рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО6, действующего на основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 2537 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Новолуговской, <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенными на нем временными строениями (площадью около 100 кв.м.) и сооружениями (забор, деревянная баня), не зарегистрированные в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Земельный участок с временными строениями и сооружениями передан победителю торгов ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ФИО7 заключен договор купли-продажи №..., предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Новолуговской, <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенными на нем строениями - дом, баня и сооружениями (забор), не зарегистрированные в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

ДД.ММ.ГГГГ за истцом произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный земельный участок.

В соответствии со ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственник жилого помещения вправе не только предоставлять во владение и в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на законном основании, но и распоряжаться данным имуществом и устранять препятствия в его пользовании.

На основании ст.10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 301 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.304 ГК Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры; освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что вытекающие из Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №...-П, от ДД.ММ.ГГГГ №...-П, от ДД.ММ.ГГГГ №...-П; определения от ДД.ММ.ГГГГ №.... от ДД.ММ.ГГГГ №... и др.).

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующе жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 31 «Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ» снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании решения суда.

В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... с последующими изменениями и дополнениями, а также п.128 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным приказом Федеральной миграционной службы от ДД.ММ.ГГГГ №..., снятие с регистрационного учета без непосредственного участия гражданина производится территориальными органами Федеральной миграционной службы в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из вышеприведенных положений закона, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об устранении препятствий в пользовании имуществом, принадлежащим ему на праве собственности и выселении ответчиков со строений, также принадлежащих истцу на праве собственности, поскольку ответчики не являются собственниками указанного недвижимого имущества, однако добровольно не желают покинуть строения, в том числе жилой дом, расположенный на земельном участке, чем существенно нарушают права собственника.

Доводы ответчиков о том, что истцу принадлежит на праве собственности только земельный участок и отсутствуют какие-либо права на строения, расположенные на земельном участке, в том числе на жилой дом, в связи с чем истец лишен права на защиту в порядке ст. 304 ГК РФ, суд полагает несостоятельными по следующим основаниям.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Новосибирской области признал недействительным торги по лоту №... по реализации имущества должника, признал недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между финансовым управляющим и ФИО7, применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельного участка с расположенными на нем постройками. Восстановил право (требований) ФИО7 к должнику в размере 3 625 000 рублей.

Постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ФИО2 о признании недействительным торгов в форме открытого аукциона, проведенного финансовым управляющим ФИО6 по продаже земельного участка с постройками, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Новолуговской, <адрес>, площадью 2537 кв.м., с кадастровым номером 54:19:140139:1168, а также признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного по результатам торгов между финансовым управляющим должника и ФИО7 отказано.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд указал в своем решении, что суд первой инстанции, признавая торги и заключенный договор недействительным, исходил из того, что в результате опубликования финансовым управляющим неверных сведений об имуществе должника, все потенциальные покупатели, были введены в заблуждение относительно имущества - предмета торгов, которое в действительности представляет из себя не только земельный участок и временные постройки и сооружения, а также индивидуальный жилой дом общей площадью 300.1 кв м.

Анализируя установленный обстоятельства суд указывает на то, что поскольку залоговый кредитор не обладал специальными познаниями в оценочной деятельности, был привлечен независимый оценщик – ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт», который оценил земельный участок с учетом находящихся на нем объектов в ... рублей. Данная оценка была опубликована на сайте ЕФРСБ и объявлено о проведении торгов.

Таким образом, суд пришел к выводу, что объект был продан за ... рублей, т.е. по цене, превышающий его начальную цену, установленную залоговым кредитором в размере ... рублей. Сведений о том, что покупателем заявлены какие-либо претензии относительно состояния и качества приобретаемого имущества не имеется. ФИО2 в равной степени не доказана возможность продажи имущества должника по цене более высокой, чем та цена, которая была установлена в договоре купли-продажи объекта. Доказательств занижения спорного объекта должник в материалы дела не представил. Торги по продаже имущества должника проведены при условии максимальной прозрачности, открытости и соблюдении требований законодательных актов при проведении торгов и соблюдением принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Также суд указывает на то, что в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи недвижимости покупателю одновременной с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.

Таким образом, ышеуказанные доводы ответчика были предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Новосибирской области и выводы судебных инстанций отражены в судебных актах, в том числе вышестоящих судах.

Как следует из актов арбитражных судом указано, что в рамках дела о банкротстве была произведена оценка имущества, как с учетом земельного участка, так и с учетом всех расположенных на нем строений. Для этого был привлечен специальный оценщик, обладающий специальными знаниями.

Впоследствии данные сведения об оценке имущества были размещены на официальном сайте ЕФРСБ.

В связи с чем суды пришли к выводам, что никаких нарушений при реализации данного имущества и проведении торгов допущено не было, права не нарушены, информация о проведении торгов была общедоступна всем участникам процесса, никаких возражений не поступило.

Данные обстоятельства в соответствии со ст. 61 ГПК РФ являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора.

В связи с чем суд полагает возможным сделать вывод о том, что предметом купли-продажи, заключенным по результатам проведения торгов, а впоследствии, заключенным с истцом является не только земельный участок, но и все иные строения, расположенные на данном земельном участке, также учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.

Поскольку предметом договора купли-продажи также являлись строения, расположенные на земельном участке, право собственности на которые на основании договора купли-продажи перешло к истцу, то ФИО1 как собственник имущества наделан правом на защиту своих оспариваемых или нарушенных прав в порядке ст. 304 ГК РФ.

Само по себе отсутствие регистрации права собственности на строения в Едином государственном реестре недвижимости не может нивелировать его право на судебную защиту, поскольку данное право подтверждено иными доказательствами, в том числе договором купли-продажи, который является правоустанавливающим документом, а запись в ЕГРН является лишь правоподтверждающим фактом на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ответчиков ФИО3, ФИО2 устранить препятствия в пользовании принадлежащем ФИО1 на праве собственности имуществом: домом, баней, сооружениями и земельным участком, расположенными по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, кадастровый №... путем выселения ответчиков с принадлежащих истцу строений – дома, бани, сооружений.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья А.С.Пырегова

Мотивированное заочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ