Дело № 2-916/2025

УИД 69RS0037-02-2025-000745-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при ведении протокола помощником судьи Бахаревой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка,

установил:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды №1а/22 от 30.08.2022 земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (далее - ООО «Город-Сад»). Возложена обязанность на ООО «Город-Сад» в месячный срок со дня вступления в законную силу постановления суда передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из участка №. Судебный акт вступил в законную силу 06.05.2021.

В период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета, из него образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №.

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанном участке 01 апреля 2022 года зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №.

Договор на выполнение кадастровых работ по строительству объекта заключен 21.08.2021.

В последующем, с целью исполнения указанного решения суда между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Согласно информации из Управления Росреестра по Тверской области от 12.02.2025 обременение в виде аренды по договору от 01.09.2020 прекращено 14.07.2022.

В силу указанного акта земельные участки, в том числе с кадастровым номером № переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно без каких-либо объектов недвижимости.

Тогда как датами завершения кадастровых работ и постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства со степенью готовности 8% определены 22.03.2022 и 01.04.2022 соответственно.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.

В отсутствие намерения использовать по целевому назначению спорный земельный участок ООО «Город-Сад» 07 сентября 2022 года заключило договор субаренды земельного участка с М.Н.М.

Таким образом, в отсутствие правовых оснований, зная о вступившем в законную силу судебном акте, ответчики осуществили последовательные действия по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и заключению договора аренды от 30 августа 2022 года в отношении спорного земельного участка для завершения строительства объекта, нарушив тем самым публичные интересы и право неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вследствие необоснованного предоставления спорного земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

С учетом изложенного, заместитель прокурора Тверской области просил признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года №1а/22, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», публичное акционерное общество «Сбербанк России», Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области, М.Н.М., ФИО1, ФИО2, ФИО3, М.Н.М.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.

Администрация Калининского муниципального округа Тверской области представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором одновременно указано об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований прокурора.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив доводы искового заявления, представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого установлены следующие обстоятельства.

20 декабря 2018 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано распоряжение №31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> под комплексное освоение территории.

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 7 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

В силу прямого указания пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ после 1 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

В нарушение приведенных требований закона администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области данная обязанность не была исполнена, правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, что не оспаривалось в ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-11547/2020.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными как противоречащие части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, пунктам 7 - 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться при рассмотрении настоящего гражданского дела и не могут оспариваться лицами, являвшимися участниками вышеуказанного спора, разрешенного арбитражным судом.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №86 от 8 июня 2020 года утвержден проект планировки и межевания территории «Жилой комплекс в <адрес> на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110 276 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес> размежеван на 26 земельных участков.

В числе прочих был образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3435 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, на срок до 28 апреля 2024 года.

Названный договор, как следует из его содержания, был заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером №, площадью 110 276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

Таким образом, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года был заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которые признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, причем на дату заключения договора прокурором уже было подано и принято к производству арбитражного суда исковое заявление об оспаривании результатов вышеуказанных торгов.

Более того, после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, которым на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, названное общество на основании декларации об объекте недвижимости от 16 марта 2022 года зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 51,6 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из декларации об объекте недвижимости от 16 марта 2022 года, в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, указан договор аренды от 1 сентября 2020 года.

Согласно материалам реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № при регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства была представлена копия выписки из ЕГРН №КУВИ-002/2020-36633265 от 10 ноября 2020 года на земельный участок с кадастровым номером №, в которой указано, что данный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области, передан в аренду ООО «Город-Сад» по договору от 1 сентября 2020 года сроком действия с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года.

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером № подано ООО «Город-Сад» в администрацию Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области 11 декабря 2020 года.

Вместе с тем, еще до обращения ООО «Город-Сад» в администрацию за получением разрешительной документации на строительство, а именно 2 ноября 2020 года, в Арбитражном суде Тверской области состоялось предварительное судебное заседание по делу №А66-11547/2020, в котором, как следует из определения от 2 ноября 2020 года, принимали участие представители администрации (ФИО4) и ООО «Город-Сад» (ФИО5), до предварительного судебного заседания (22 и 26 октября 2020 года) ответчиками представлены дополнительные документы и отзыв на исковое заявление.

По результатам предварительного судебного заседания дело назначено к слушанию на 17 декабря 2020 года.

Таким образом, достоверно зная о наличии судебного спора, в рамках которого оспаривается правомерность предоставления ООО «Город-Сад» в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером №, а также предъявлены требования о возложении на ООО «Город-Сад» обязанности передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» предприняли последовательные действия, направленные на оформление разрешительной документации на осуществление на данном земельном участке строительства и на последующую регистрацию на основании декларации об объекте недвижимости права собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Совершая вышеуказанные действия, ответчики очевидно проигнорировали решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, вступившее в законную силу на дату регистрации права собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект, и проигнорировали тот факт, что ООО «Город-Сад» обязано было в течение месяца со дня вступления указанного решения суда в законную силу передать администрации сельского поселения земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, включая спорный земельный участок с кадастровым номером №, свободными от каких-либо построек.

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении как администрации, выдавшей уведомление о соответствии планируемого строительства в период судебного разбирательства в арбитражном суде, так и ООО «Город-Сад», представившего при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № документы в подтверждение законности владения земельным участком с кадастровым номером №.

У ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение спорного земельного участка в аренду в 2020 году, так как договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов, а результаты торгов, проведенных в 2019 году, и соответствующая документация, на основании которой был заключен аренды от 1 сентября 2020 года, признаны недействительными вступившим в законную силу решением арбитражного суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года, а ссылка в договоре на его заключение по результатам проведения торгов несостоятельна, поскольку данные торги признаны недействительными вышеуказанным решением арбитражного суда.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в аренду в установленном законом порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» был заключен договор аренды №1а/22 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, для завершения его строительства.

Вместе с тем, при изложенных выше обстоятельствах данная сделка, как и все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства, являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

При изложенных выше обстоятельствах, установленных судом, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора №1а/22 от 30 августа 2022 года (впоследствии расторгнутого соглашением от 30.11.2022), в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, как следует из материалов дела, у ООО «Город-Сад» изначально отсутствовало намерение использовать земельный участок с кадастровым номером № по его целевому назначению и завершать строительство возведенного на данном участке объекта с кадастровым номером №, что было заявлено как цель заключения оспариваемого в рамках настоящего гражданского дела договора аренды №1а/22 от 30 августа 2022 года.

Так, уже 7 сентября 2022 года, то есть через несколько дней после заключения оспариваемой сделки, ООО «Город-Сад» заключило с М.Н.М. договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская <адрес>

В пункте 1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07 сентября 2022 года указано, что с получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 07 сентября 2022 года переходит право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 435 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи строительство производится на основании уведомления о соответствии №127 от 15 декабря 2020 года, выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 22 марта 2022 года.

В этот же день, то есть 07 сентября 2022 года, заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого ООО «Город-Сад» предоставило М.Н.М. за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 435 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.5 договора земельный участок передан арендатору на основании договора аренды от 30 августа 2022 года №1а/22.

В пункте 1.3 договора указано о том, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 07 сентября 2022 года.

24 ноября 2022 года М.Н.М. на основании декларации об объекте недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 81,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, одновременно снят с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №233 от 30 ноября 2022 года земельный участок с кадастровым номером 69№, площадью 3 435 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность М.Н.М. в преимущественном порядке как правообладателю расположенного на земельном участке жилого дома по выкупной цене 66 505 рублей 38 копеек, при кадастровой стоимости, которая учитывалась для определения выкупной цены, - 2 216 845, 95 рублей.

В этот же день между администрацией и М.Н.М. заключен договор купли-продажи №07 от 30 ноября 2022 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

Следует отметить, что площадь земельного участка, предоставленного в собственность М.Н.М. в преимущественном порядке без проведения торгов, ничем не обоснована, превышает площадь расположенной на участке постройки в 42 раза (3 435/ 81,6).

03 декабря 2022 года зарегистрировано право собственности М.Н.М. на земельный участок с кадастровым номером №.

В связи с завершением строительства, 30 ноября 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства №1а/22 от 30 августа 2022 года.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3435 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, снят с кадастрового учета 21.01.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2025.

07.04.2023 между М.Н.М. (продавец) (с согласия супруги М.Н.М.) и ФИО3 в лице ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2668кв.м. по адресу<адрес>.

12.09.2023 между ФИО3 в лице ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 767+/-3 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит н праве собственности М.Н.М., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2025.

Жилой дом с кадастровым номером № площадью 81,6кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежит н праве собственности М.Н.М., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2025.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2668+/-5кв.м, расположенный по адресу<адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №, снят с кадастрового учета 05.10.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2025.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 884+/-10 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером 69:10:0260501:957, принадлежит н праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2025.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Эммаусское сельское поселение, н.<адрес> школа-интернат, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.05.2025.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 884+/-10 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит н праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2025.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.05.2025.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 900+/-11 кв.м. по адресу: <адрес>, Эммаусское сельское поселение, н.<адрес> школа-интернат, <адрес>, з/у 2, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит н праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2025.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.05.2025.

Постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области № 2171 от 10.10.2023 земельному участку площадью 884кв.м. с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес> земельному участку площадью 884кв.м. с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>; земельному участку площадью 900кв.м. с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>.

Таким образом, в результате цепочки последовательно заключенных неправомерных сделок, в том числе договора аренды №1а/22 от 30 августа 2022 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произошло отчуждение находящегося в муниципальной собственности земельного участка в преимущественном порядке без проведения торгов, при этом действия сторон оспариваемой сделки нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 апреля 2025 года №1095-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Галеос» на нарушение его конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации», платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства и должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года №2603-О, от 19 июля 2016 года №1549-О, от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О и др.), а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений.

С учетом изложенного, предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь приведенными выше требованиями закона, регулирующими спорные правоотношения, и разъяснениями по их применению, установив, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ООО «Город-Сад» по договору №1а/22 от 30 августа 2022 года в преимущественном порядке без проведения торгов для завершения строительства расположенного на данном участке объекта, представляющего собой самовольную постройку с учетом возведения на земельном участке, который не предоставлялся собственнику объекта незавершенного строительства в установленном законом порядке, суд приходит к выводу о том, что исковые требования заместителя прокурора Тверской области о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года №1а/22, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае от уплаты государственной пошлины освобожден прокурор, обратившийся в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц (подпункт 9 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ), а также администрация Калининского муниципального округа Тверской области, как орган местного самоуправления, выступающий в настоящем споре в качестве ответчика (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ).

В связи с удовлетворением исковых требований, государственная пошлина в размере 10 000 рублей (1/2 доли от государственной пошлины по требованию неимущественного характера) подлежит взысканию в бюджет Калининского муниципального округа Тверской области с ответчика ООО «Город-Сад», не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30 августа 2022 года №1а/22, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН <***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области.

Судья М.А.Лазарева

Мотивированное решение составлено 17 ноября 2025 года.