78RS0002-01-2021-007278-54
ДЕЛО № 2-720/2022 27 июня 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,
с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2,
представителей ответчика – ФИО3, ФИО4,
при помощнике Белоногой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Остров Сити», поданному в защиту прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился с иском к ООО «Остров Сити», поданным в защиту прав потребителя, в котором с учетом неоднократно принятых уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать с ответчика убытки в виде возмещения соразмерного уменьшения цены в размере 2 209 000,00 руб., неустойку за нарушение срока выплаты стоимости соразмерного уменьшения цены в размере 2 209 000,00 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 145 440,88 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000,00 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 85 000,00 руб., почтовые расходы в размере 552,00 руб., штраф, судебные расходы по плате юридических услуг в размере 200 000,00 руб. Мотивируя требования тем, что 08.10.2018 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в срок до 31.12.2020 года передать истцу квартиру, с характеристикам, указанными в п. 1.2 договора, а истец оплатить обусловленную договором цену. Несмотря на полное и своевременное исполнения принятых обязательств дольщиком, квартира, предъявленная истцу для передачи, и впоследствии переданная по одностороннему акту 01.03.2021 года, не соответствовала условиям договора: вместо незастекленной террасы имела два остекленных балкона с перегородкой. Досудебная претензия ФИО5 оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 5-11 том 1, 138-144, 167-173 том 3).
ФИО5 в судебное заседание, будучи извещенным надлежащим образом (л.д. 166 том 3), не явился, доверил представление своих интересов ФИО1, ФИО2, поддержавшим требования в полном объеме.
Представители ответчика ФИО3, ФИО4 в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве. Также представили ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ к требуемым истцом суммам, предоставлении отсрочки исполнения решения суда (л.д. 191-194 том 1, 161-163, 222-223 том 3).
Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Судом установлено, что 08 октября 2018 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого ответчик взял на себя обязательство по окончанию строительства многоквартирного дома передать истцу квартиру с условным строительным номером №, расположенную по строительному адресу: . (л.д. 12-20 том 1).
Проектные характеристики квартиры указаны в п. 1.2 договора: однокомнатная квартира, общей площадью 54,14 кв.м, место положение квартиры: секция 2-22, этаж – 10, строительные оси: 40-44; 2Б-2И.
Описание местоположения квартиры отражено в приложении №1, где указано, что план квартиры обуславливает ее расположение относительно других объектов на этаже и относительно жилого дома. Расположение дверных и оконных проемов, инженерного и иного оборудования в квартире указаны ориентировочно, фактическое их местоположение и размеры могут быть уточнены застройщиком в результате проведения строительных работ в соответствии с проектной документацией. Указанные характеристики являются проектными. Окончательные характеристики определяются по результатам технической инвентаризации (л.д. 17 том 1).
Основные характеристики объекта приведены в приложении №2 (л.д. 18).
Цена договора согласована сторонами в п. 5.1. договора и составила 8 700 352,00 руб.
Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.
Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику не позднее 31 декабря 2020 года.
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию 23.12.2019 года.
В ходе осмотра квартиры 01 июня 2020 года истцом выявлены многочисленные недостатки, в том числе указано на наличие двух балконов вместо неостекленной террасы (л.д. 34-35 том 1)
11.06.2020 года, 27.01.2021 года истец уведомлен об устранении недостатков и готовности квартиры к передаче (л.д. 39,44 том 1).
В ответ на данные уведомления 10 февраля 2021 года истец потребовал приведения квартиры в соответствие с условиями договора (установку неостекленной террасы) либо соразмерного уменьшения покупной цены на 1 700 000,00 руб., опираясь на многочисленные заключения специалистов, подготовленных по его заданию (л.д. 45-46, 49-89,94-104 том 1).
01 марта 2021 года квартира, учтенная под № по адресу: , передана истцу застройщиком по одностороннему акту (л.д. 48 том 1).
В ходе судебного разбирательства ответчик, оспаривая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы. Определением от 02.12.2021 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено АНО «ЦСЭ «ПетроЭксперт» (л.д. 24-27 том 3), что не противоречит положениям ст. 79 ГПК РФ.
Согласно выводам, изложенным в заключениях экспертов № от 29.03.2022 года и № от 13.04.2022 года:
- технические характеристики квартиры №, приобретенной ФИО5 по договору участия в долевом строительстве № и переданной дольщику по одностороннему акту от 01.03.2021 года (в том числе наличие двух остекленных балконов с перегородкой между ними), соответствуют техническим характеристикам, указанным в приложении № 2 Договора № от 08 октября 2018 года и представленной проектной документацией;
- с учетом ответа на вопрос №1, разницы между рыночной стоимостью приобретенной по договору участия в долевом строительстве № от 08 октября 2018 года квартиры № и квартирой с техническими характеристиками, указанными в договоре от 08 октября 2018 года на дату заключения договора и на дату проведения экспертизы, - нет.
Дополнительно эксперты указали:
- наличие двух остекленных балконов с перегородкой между ними не соответствует плану исследуемой квартиры, представленному в приложении №1 к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.2018 года;
- разница между рыночной стоимостью приобретенной по договору участия в долевом строительстве № от 08 октября 2018 года квартиры № с учетом 2 балконов застекленных и приобретенной по договору участия в долевом строительстве № от 08 октября 2018 года квартиры № с учетом с учетом неостекленной лоджией (террасой) на дату заключения договора 08.10.2018 года, округленно, составляет 63 000,00 руб. (то есть рыночная стоимость квартиры с неостеклённой лоджией (террасой) выше на 63 000,00 руб., чем 2 застекленных балкона);
- разница между рыночной стоимостью приобретенной по договору участия в долевом строительстве № от 08 октября 2018 года квартиры № с учетом 2 балконов застекленных и приобретенной по договору участия в долевом строительстве № от 08 октября 2018 года квартиры № с учетом с учетом неостекленной лоджией (террасой) на дату проведения экспертизы, округленно, составляет 294 000,00 руб. (то есть рыночная стоимость квартиры с неостеклённой лоджией (террасой) выше на 294 000,00 руб., чем 2 застекленных балкона) (л.д. 40-67, 68-133 том 3).
Суд отмечает, что эксперты при проведении экспертизы учитывали материалы дела, проектную, техническую документацию, проводили натурное и инструментальное обследование квартиры, выводы экспертов подробно мотивированы, имеют ссылки на методы исследования, применявшиеся в ходе проведения экспертизы. В рассматриваемом случае, выводы экспертов, изложенные в заключение содержат однозначные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает двоякого толкования, в связи с чем суд считает возможным положить заключение в основу судебного решения и прийти к выводу о соответствии переданной истцу квартиры условиям договора № от 08.10.2018 года.
В тоже время суд не принимает дополнения экспертов о том, что наличие двух остекленных балконов с перегородкой между ними не соответствует плану исследуемой квартиры, представленному в приложении №1 к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.10.2018 года.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, при толковании условий договора № суд учитывает, что проектные характеристики квартиры указаны в п. 1.2 договора, а основные приведены в приложении №2. Названные положения договора не содержат согласованных сторонами условий о наличии в приобретаемой квартире балкона/лоджии/неостекленной террасы. В приложении №2 имеется лишь ссылка на то, что остекление балкона или лоджии (при их наличии) производится по проекту.
В свою очередь, исходя из буквального толкования договора, в приложение №1 отражено лишь описание местоположения квартиры относительно других объектов на этаже и относительно жилого дома.
Следовательно, графическое изображение квартиры на плане в приложении №1, где обозначено расположение одного балкона или лоджии в виде единого общего пространства без обозначения разделяющей перегородки, на что дополнительно обратил внимание эксперт, не может рассматриваться судом как некое согласование сторонами наличия в квартире балкона без перегородки/балконов с перегородкой, при том, что истец настаивал на согласовании условий о неостекленной террасе.
При таком положении, в удовлетворении требований ФИО5 о взыскании убытков в виде возмещения соразмерного уменьшения цены в размере 2 209 000,00 руб., и как производных от основного требования, требований о взыскании неустойки за нарушение срока выплаты стоимости соразмерного уменьшения цены, расходов по оплате услуг специалистов, почтовых расходов, надлежит отказать.
Довод истца о том, что застройщик ввел его в заблуждение относительно характеристик квартиры перед заключением договора участия в долевом строительстве, со ссылкой на рекламный буклет, где на плане квартиры изображена неостекленная терраса (л.д. 26 том 1), судом во внимание не принимается, поскольку, как следует из объяснений самого истца, квартира им приобреталась при помощи агентства недвижимости ООО «Петербургская Недвижимость», и именно сотрудником данного агентства, а не застройщиком предоставлен рекламный буклет.
Кроме того, обращает на себя внимание то обстоятельство, что, не смотря на визуализацию квартиры в рекламном проспекте, характеристики квартиры прямо и четко прописаны в договоре участия в долевом строительстве, с которыми согласился истец. Имея возможность ознакомиться с проектной документацией перед подписанием договора, этого не сделал, что, в свою очередь, не позволяет расценить действия застройщика как злонамеренное введение истца в заблуждение относительно предмета заключаемого договора.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, предусмотренная положениями ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ неустойка является мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств – нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Как указывалось ранее, квартира должна была быть передана истцу не позднее 31 декабря 2020 года, отказ от ее получения истцом был вызван, в том числе наличием строительных недостатков, отраженных в акте от 01 июля 2020 года.
При таком положении, учитывая, что факт нарушения обязательств по передачи недвижимого имущества по договору участия в долевом строительстве стороной ответчика нашел свое подтверждение при разрешении спора, суд полагает требования истца о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению.
Истец, обращаясь с настоящими требованиями, произвел расчет за период с 01.01.2021 года по 28.02.2021 года.
Размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за указанный период, произведенный исходя из ставки ЦБ России, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения обязательств по передаче квартиры (4,25%) составит 145 440,88 руб.
Вместе с тем, определяя подлежащий взысканию размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд исходит из следующего.
Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Принимая во внимание объем финансового обязательства истца в строительстве многоквартирного жилого дома, заявленный период просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, последствия нарушения прав истца, характер выявленных недостатков при осмотре квартиры, а также ввиду наличия ходатайства ответчика о снижении неустойки, суд полагает необходимым снизить неустойку до 100 000,00 руб., что соразмерно характеру и последствиям допущенного ответчиком нарушения.
Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд также находит основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела в размере 20 000,00 руб.
Учитывая, что требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены ответчиком, в его пользу подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, в размере 50% от присужденной суммы, то есть в размере 60 000,00 руб. (100 000,00+20 000,00):2).
Разрешая вопрос о взыскании расходов на оплату юридических услуг, суд, руководствуясь ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая степень сложности дела, принцип разумности и справедливости, а также объем исковых требований, в удовлетворении которых судом отказано, с учетом представленных доказательств, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000,00 руб.
В силу требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать государственную пошлину, оплаченную при подаче иска, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, т.е. в сумме 4 808,81 руб.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве…», суд считает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2022 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
ВЗЫСКАТЬ с ООО «Остров Сити», ОГРН <***> в пользу ФИО5, , неустойку в размере 100 000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 руб., штраф в размере 60 000,00 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 808,81 руб.
В УДОВЛЕТВОРЕНИИ оставшейся части исковых требований и их размера, - ОТКАЗАТЬ.
ПРЕДОСТАВИТЬ ООО «Остров Сити», ОГРН <***> отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2022 года.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.П. Тяжкина
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июля 2022