Дело № 2-3242/2025

УИД 19RS0001-02-2025-002794-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2025 года <адрес>

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Амандус О.А.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» о защите прав потребителей»,

с участием представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, представителя третьего лица ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» (далее ООО СЗ «АСХ») о защите прав потребителей, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Объектом долевого строительства является квартира-студия общей площадью 36,9 кв.м., общей оплачиваемой площадью 41,1 кв.м. <адрес>, стоимостью 4027 800 рублей. (98 000 руб. кв.м.). ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан акт приема-передачи квартиры площадью 36,7 кв.м.. За приобретенную квартиру истцами произведена переплата за лишние квадратные метры 2,94 руб.. Истец обратился к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченной суммы по договору, требование не исполнено. В связи с чем, просит признать пункт 1.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства без применения Обществом понижающих коэффициентов для балконов лоджии, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в сумме 288 120 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, штраф, судебные расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3500 рублей.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ПАО Сбербанк России.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы иска. Дополнительно пояснила, что к данным правоотношениям в части штрафа и компенсации морального вреда подлежит применению как Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, так и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании иск не признал, приведя в обоснование доводы письменных возражений на иск. Указывая на то, что договор был заключен истцом на обозначенных в нем условиях, включая и условие о неприменении понижающего коэффициента при определении площади вспомогательных помещений, добровольно, Истец был уведомлен о порядке изменения цены договора (п. 3.6 Договора), квартира принята его представителем по акту приема-передачи. При таких обстоятельства, оснований полагать, что условия договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцами и ответчиком, противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей», не имеется. Таким образом, доводы истца об излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве суммы за квартиру, в связи с неприменением к площади балкона и лоджии понижающих коэффициентов не могут быть приняты во внимание. Требование истца о взыскании 50% штрафа по ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» неправомерно, поскольку ч. 3 ст. 10 ФЗ № предусмотрено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства взыскивается штраф 5% от присужденной суммы. Согласно Постановлению Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ № не начисляется. Требование истца о применении ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» о компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению, поскольку предусмотрено ч. 2 ст. 10 ФЗ №, что компенсация морального вреда осуществляется при наличии вины застройщика, размер определяется судом независимо от имущественного вреда.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО4, действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд определил, рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся участников процесса, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ » (далее – ФЗ № 214-ФЗ) ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из ч. 1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участник) долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В частности, согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Пунктом 1 приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона, равный 0,3.

Таким образом, из содержания приведенных правовых норм следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Частью 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По делу установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, объектом долевого строительства, подлежащий передаче истцу в собственность по договору – квартира-студия № (пятьдесят семь), общей площадью 36,9 (шестьдесят пять целых девять десятых) кв.м., общей оплачиваемой площадью с балконом 41,1 кв.м, (площадь балкона 4,2 кв.м., коридор 6,3 кв.м., санузел совмещенный- 4,4 кв.м., кухня-ниша 6,5- кв.м., жилая комната- 19,7 кв.м.) расположен на 7-ом этаже, 2 б/с, <адрес> (п. 1.1. Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора общая сумма, подлежащая уплате участником, составляет 4 027 800 руб. Цена договора на момент его заключения определяется исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры, составляющей на момент подписания настоящего договора 98 000 руб. за 1 кв.м.

Согласно п.3.2 договора, цена договора оплачивается Участником в течении 10 рабочих дней при условии государственной регистрации настоящего договора путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на счет эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент) в следующем порядке:

Сумма Цены Договора в размере 604 170 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет собственных средств.

Сумма Цены Договора в размере 3 423 630 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк), в соответствии с Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным в <адрес>, путем перечисления указанной суммы на специальный эскроу-счет. Иные условия кредитования предусмотрены кредитным договором.

ДД.ММ.ГГГГ подписан между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры <адрес> общей площадью 36,7 кв.м.

Право собственности на указанную квартиру за ФИО1 зарегистрировано в Управлении Росреестра по РХ (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика была направлена претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств, составляющие разницу в стоимости общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для балкона.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком дан ответ об отсутствии оснований для перерасчета.

Учитывая, что цена договора определена в нарушение требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку переданная квартира включает балкон и общая приведенная площадь жилого помещения определяется без понижающих коэффициентов для балкона, установленными федеральным органом исполнительной власти, условие о цене договора, изложенное в пункте 1.1. противоречит закону, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно требования истца о признании пункта 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительны в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства, об уменьшении цены договора и о взыскании с застройщика излишне уплаченной дольщиками суммы подлежат удовлетворению в полном объеме с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ (расчет, представленный истцами судом проверен, признан верным), контррасчета ответчиком не представлено.

В связи с чем, в пользу истца подлежат взысканию излишне уплаченные денежные средства в размере 288 120 рублей.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

По смыслу закона, под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.) или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.

Поскольку при удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истцов излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, в связи с неприменением понижающего коэффициента к площади балкона, суд исходит из того, что в собственность дольщика было передано жилое помещение, по условиям договора, которые при определении цены объекта долевого строительства не соответствовали действующему законодательству, при этом, права истцов на своевременный возврат излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве были нарушены, требование о компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» заявлены правомерно.

Таким образом, принимая во внимание требования разумности и справедливости, исходя из конкретных обстоятельств дела и степени нарушения ответчиком обязательств, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Пунктом 1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Указанное Постановление Правительства РФ вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ, применяется, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в его силу.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326", мораторий продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с частью 9 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции на момент возникновения правоотношений), к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом.

Согласно приведенным выше положениям Постановления N 326 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что претензия направлена истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, срок для добровольного удовлетворения указанных требований потребителя истек в период действия моратория, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска на основании подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9644 руб.

Как следует из п. 2 Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Представленная в материалы дела доверенность от ДД.ММ.ГГГГ вышеприведенным разъяснениям не отвечает, в связи с чем, расходы по ее оформлению взысканию не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 288 120 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Абаканский строительный Холдинг» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9644 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия, через Абаканский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Амандус

Мотивированное решение изготовлено и подписано 04.08.2025 г.