УИД 68RS0013-01-2025-001703-20

Гр. дело № 2-1400/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2025 года город Мичуринск

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Гриднева А.А.,

при секретаре Борзых Е.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Б.А.С. – ФИО2,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора Н.О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Б.А.С. о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к Б.А.С., указывая, что 11.03.2024 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи 12/32 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: *** 27/128 доли в земельном участке с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***. Согласно условий договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 11.07.2024. Договор сторонами фактически исполнен покупателем продавцу в полном объеме уплачены денежные средства в сумме 2500000 рублей, что подтверждается записью в предварительном договоре, написанной Б.А.С. собственноручно. Б.А.С. принимала меры к оформлению документов, обращалась в суд, но не добилась результата и в настоящее время не выходит с ним на связь. Между тем, договор купли-продажи между сторонами фактически исполнен. Просит осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на 12/32 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: *** 27/128 доли в земельном участке с кадастровым номером *** расположенный по адресу: ***, на основании предварительного договора купли-продажи от 11.03.2024.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении, при этом пояснив, что основной договор не был заключен, так как ответчиком не были оформлены документы на часть жилого дома.

Представитель ответчика Б.А.С., действующая на основании доверенности ФИО2, в судебном заседании исковые требования признала. Пояснила, что права собственника не нарушены. Основной договор купли-продажи не был заключен, так как документы на доли не оформлены надлежащим образом в связи с реконструкцией. Б.А.С. предлагалось выкупить указанные доли сособственнику Н.О.В., однако он отказался, документов, что ему предлагалось, и он отказался, не имеется.

Третье лицо Н.О.В. - долевой собственник здания и земельного участка пояснил, что ему Б.А.С. было предложено выкупить указанные доли за 500000 рублей, они пошли к нотариусу, но договор не могли зарегистрировать, так документы на принадлежащие ей доли не были оформлены надлежащим образом. Затем ему предлагалось купить указанные доли за 1200000 рублей, он также согласился. В настоящий момент ему стало известно, что Б.А.С. уже продала указанные доли на здание и земельный участок. Считает сделку не законной.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без их участия.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.11.2023, собственниками здания, с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***, являются Н.О.В. 7/32 и 13/32 долей в праве общей долевой собственности и Б.А.С. 12/32 доли в праве общей долевой собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.11.2023, собственниками земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, являются Н.О.В. 7/128 и 21/32 долей в праве общей долевой собственности и Б.А.С. 27/128 доли в праве общей долевой собственности.

11.03.2024 между Б.А.С. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: 12/32 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: *** 27/128 доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Согласно п. 4 договора указанное имущество продавец продал покупателю за 2500000 руб.

В предварительном договоре купли-продажи указано, что Б.А.С. получила от ФИО1 денежные средства в размере 2500000 рублей за продаваемые ей доли в жилом доме и земельном участке. Претензий не имеет. В свою очередь ФИО1 указано, что им были переданы денежные средства, он ключи получил и претензий не имеет.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом, в соответствии с п. 3 данной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 27 данного федерального закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, если не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное (часть 3).

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется (часть 4).

В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости или сведения об ином месте нахождения объекта недвижимости (если объект недвижимости не является объектом адресации в соответствии с федеральным законом), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования (часть 4.2).

В соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, в силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

По смыслу п.п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства собственников.

Третье лицо Н.О.В. в судебном заседании пояснял, что выкуп 12/32 доли здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** 27/128 доли земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** ему предлагался ранее за другие суммы, с которыми он был согласен, выкуп за сумму 2500000 рублей ему не предлагался, но готов был выкупить указанные доли.

Истцом ФИО1 и представителем ответчика Б.А.С. – ФИО2 в судебном заседании не представлено документов, в которых предлагается Н.О.В. приобрести принадлежащие Б.А.С. доли в жилом доме и земельном участке.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт того, что Б.А.С. не соблюдена процедура предусмотренная для продажи доли дома, что является основанием к отказу в регистрации перехода права собственности. Кроме того суд полагает, что не возможность участия Б.А.С. по обращению за регистрацией перехода права собственности не доказана, так как в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что заключение основного договора невозможно было в связи с реконструкцией части жилого помещения и отсутствия разрешительных документов.

Таким образом, в нарушение требований ст. 247, ст. 250 ГК РФ Б.А.С. не предпринято мер для надлежащего извещения другого участника общей долевой собственности о намерении продать принадлежащее ей имущество, доказательств, подтверждающих факт направления или вручения указанных предложений, в материалы дела не представлено.

Кроме того к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально - определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образование земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости.

Из письма Администрации г.Мичуринска Тамбовской области следует, что разрешительная документация на реконструкцию жилого *** администрацией города не выдавалась.(л.д.35).

Согласно предварительному договору купли-продажи от 11.03.2024 объекты, указанные в договоре, невозможно идентифицировать в качестве индивидуально - определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений.

Таким образом договор купли-продажи от 11.03.2024 не может быть зарегистрирован в установленном законе порядке о государственной регистрации права с указанными в нем объектами, которые не подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Предмет в договоре от 11.03.2024 не индивидуализирован, а, следовательно, при отсутствии этой конкретизации условие о предмете договора является несогласованным, а сам договор, как следствие, - не заключенным.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Б.А.С. о государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд Тамбовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2025 года.

Председательствующий судья А.А.Гриднев