Решение по делу № 2А-627/2023 от 02.03.2023 - о к администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края о признании незаконным ответа (письма) администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края об отказе в заключении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на новый срок.

К делу № 2а-627/2023

23RS0012-01-2022-000113-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 02 марта 2023 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Величко Ж.П.

при секретаре Шнайдер Н.А.

с участием представителя административного истца ФИО1

представителя административного ответчика

администрации МО город Горячий Ключ ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о к администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края о признании незаконным ответа (письма) администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края об отказе в заключении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3В-О. обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования город Горячий Ключ о признании незаконным ответа (письма) администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края об отказе в заключении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на новый срок.

В обоснование заявленных требований указано, что 06.12.2018 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка №«...», расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок несельскохозяйственного назначения, площадью 445 кв.м. с кадастровым №«...» с видом разрешенного использования – для размещения магазина по адресу <адрес>

ФИО3-О, как арендатор указанного земельного участка, в соответствии со ст.621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок.

13.12.2021 г. в отделе Управления имущественных и земельных отношений МО г.Горячий Ключ зарегистрировано заявление административного истца о заключении договора аренды на новый срок.

С нарушением требований законодательства о порядке и сроках рассмотрения обращения граждан РФ, указанное заявление оставлено без рассмотрения, без ответа.

06.12.2021 года сопроводительным письмом исх. №«...» ФИО3-О было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка с 07.12.2021 года. К данному уведомлению приложены Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.11.2021 года №«...». Указанное уведомление и Соглашение ФИО3-О получены 11.12.2021 года, т.е. после истечения срока действия договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка считается продленным на неопределенный срок.

17.12.2021 года административным истцом, в администрацию МО г.Горячий Ключ направлено уведомление об отказе в заключении Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.11.2021 г. №6786. Учитывая, что Соглашение от 17 ноября 2021 года № 6786 составлено и подписано первым заместителем главы МО г. Горячий Ключ до истечения срока договора аренды, совершены действия по досрочному расторжению со стороной договора аренды земельного участка.

Свой отказ в заключении с ним нового договора аренды земельного участка на новый срок, администрация МО г. Горячий Ключ обосновывает со ссылкой на п.3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и на п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что «Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов».

Данные доводы администрации МО г. Горячий Ключ являются необоснованными, незаконными, поскольку, как до истечения срока договора аренды земельного участка, так и после окончания срока договора администрацией МО г. Горячий Ключ не объявлено о проведении торгов.

Кроме того, отказ администрации МО г. Горячий Ключ в заключении с ФИО3-О договора аренды на новый срок, со ссылкой только на нормы земельного кодекса Российской Федерации являются незаконными. В частности преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Ответ администрации МО г. Горячий Ключ от 29 декабря 2021 года за исх. №«...» об отказе в заключении договора земельного участка на новый срок с прежним арендатором является незаконным, необоснованным, не может быть основанием, препятствующим заключению нового договора аренды земельного участка на новый срок.

Ранее администрацией МО город Горячий Ключ предпринимались меры, направленные на досрочное расторжение договора аренды земельного участка в судебном порядке, однако, решением Горячеключевского городского суда от 14 января 2021 года по делу №«...» в удовлетворении исковых требований администрации МО город Горячий Ключ к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от 06 декабря 2018 года №«...» было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2021 года решение суда первой инстанции от 14 января 2021 года оставлено без изменения. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2021 года, решение суда первой инстанции, а так же апелляционной инстанции оставлены без изменения.

После окончания срока договора аренды земельного участка от 06 декабря 2018 года №«...» администрацией МО г. Горячий Ключ не объявлено проведение торгов и с другим лицом не заключен договор аренды земельного участка. В целях понуждения административного ответчика к заключению арендатором ФИО3 нового договора аренды земельного участка на новый срок подлежат применению не только нормы гражданского законодательства Российской Федерации, но и необходимо применить пункт 11 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», который предусматривает «В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством».

Исходя из того, что арендодателем не объявлено о проведении торгов, требования Закона о конкуренции не нарушены, договор аренды с другим лицом не заключен, в прежний арендатор с учетом преимущественного права заявил о заключении договора аренды на новый срок, а решением Горячеключевского городского суда от 14 января 2021 года установлено, что административный истец надлежащим образом исполнял условия договора, у администрации МО город Горячий Ключ не имеется оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

С учетом указанных обстоятельств, административный истец просил суд признать незаконным письмо (ответ) администрации МО г. Горячий Ключ от 29 декабря 2021 года исх. №«...», об отказе в заключении с арендатором ФИО3 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на новый срок, обязать администрацию МО г. Горячий Ключ заключить с арендатором ФИО3 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 445 кв.м., с кадастровым №«...» на новый срок.

Решением Горячеключевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление ФИО3 к администрации МО город Горячий Ключ о признании незаконным ответа (письма) об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым №«...», расположенного по адресу: <адрес> площадью 445 кв.м, с видом разрешенного использования - для размещения магазина оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба административного истца - без удовлетворения.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2022, кассационная жалоба ФИО3 удовлетворена, судебные акты судов первой и апелляционной инстанции были отменены, административное дело направлено на новое рассмотрение в Горячеключевской городской суд Краснодарского края.

Административный истец ФИО3В-О. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивал по основаниям, изложенным в его тексте.

Представитель административного ответчика – администрации муниципального образования город Горячий Ключ по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ФИО3В-О. по доводам, изложенным в возражении на административное исковое заявление.

Суд, выслушав явившихся участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела и представленные сторонами доказательства, не усматривает оснований для удовлетворения административного иска ФИО3В-О. в виду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В судебном заседании установлено, что 06.12.2018 года между администрацией МО город Горячий Ключ и ФИО4 был заключен догово𠹫...» аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.1 договора аренды №«...» от 06.12.2018 года арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №«...», общей площадью 445 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для размещения магазина. Срок действия договора до 06.12.2021 года (п.7.2 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.02.2022 года земельный участок с кадастровым №«...», расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края с 11.01.2011 г., при этом имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды в пользу ФИО3 на основании договора аренды (субаренды) №«...» от 06.12.2018 года, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подал в управление имущественных и земельных отношений администрации МО город Горячий Ключ заявление о продлении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

06.12.2021 года в адрес ФИО3 было направлено уведомление за подписью первого заместителя главы МО город Горячий Ключ ФИО5 №101-3470/21 о прекращении действия договора аренды земельного участка, с соглашением о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

17.12.2021 года в адрес администрации муниципального образования город Горячий Ключ ФИО3 было направлено уведомление об отказе в заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, с просьбой заключить новый договор аренды и положительно решить вопрос о выдаче разрешения на строительство магазина.

29.12.2021 года ФИО3 был дан ответ № 101-3643/21 за подписью первого заместителя главы МО город Горячий Ключ ФИО5 об отказе в удовлетворении заявления административного истца о продлении договора аренды земельного участка, на том основании, что срок договора аренды от 06.12.2018 года №«...» земельного участка с кадастровым №«...» имел срок действия до ДД.ММ.ГГГГ, так же указано, что решением Горячеключевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к администрации МО город Горячий Ключ «о признании незаконным отказа и обязании выдать разрешение на строительство».

Так же ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО город Горячий Ключ ФИО3 на его обращение о продлении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения был дан ответ за №«...», согласно которого ему было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым №«...» в аренду на новый срок без проведения торгов по основаниям, указанным в подпункте 1 ст.39.16 ЗК РФ, а именно, в виду отсутствия сведений о расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства, зарегистрированных за ФИО3

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

ФИО3 земельный участок был предоставлен без проведения торгов, в связи с чем, в силу подп. 1 п. 3 ст.39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Земельный участок с кадастровым №«...» предоставлялся административному истцу сроком на три года, для размещения здания магазина.

На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым №«...», зарегистрированных за ФИО3

Таким образом, для заключения договора аренды без проведения торгов у административного истца отсутствует условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент истечения срока договора аредны, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно, объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, заявление о заключении договора аренды на новый срок ФИО3 О. подано после истечение срока действия договора аренды, чем нарушены требования подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Административный истец, обосновывая свои исковые требования, ссылается на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из указанной статьи закона, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок применяется только если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Но намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает обязанность предоставить земельный участок на новый срок. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Административным истцом не доказано ни какое-либо намерение администрации муниципального образования город Горячий Ключ заключить договор аренды с иным лицом, ни сам факт того, что с даты прекращения спорного договора аренды земельного участка, администрация муниципального образования город Горячий Ключ заключила новый договор аренды с иным лицом.

В административном иске административный истец ссылается на решение Горячеключевского городского суда от 14 января 2021 года, апелляционное определение судебной коллеги по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2021 года, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2021 года, как на основания возникновения у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и понуждения администрации МО город Горячий Ключ к заключению с ФИО3 договора аренды земельного участка на новый срок, так как данными судебными актами было установлено, что административный истец, будучи арендатором, осуществляет надлежащий уход за участком, предпринимает меры для его освоения и надлежащего содержания, следуя условиям договора и требованиям закона в установленном порядке обратился за соответствующими разрешительными документами, на основании которых он сможет начать строительство соответствующего объекта - магазина.

Однако, по убеждению суда, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности не может зависеть от обстоятельств надлежащего или ненадлежащего использования земельного участка в период действия договора аренды и отсутствует у административного истца в силу закона (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса, пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.)).

Кроме этого, суд считает необходимым отметить, что решением Горячеключевского городского суда от 09.12.2021 года по делу № 2а-1834/2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 28 апреля 2022 года и кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2022 года, в удовлетворении требований ФИО3 к администрации МО город Горячий Ключ о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым №«...», площадью 445 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, отказано, по основаниям нахождения спорного земельного участка в зоне подтопления.

В части доводов административного истца о необходимости применения к спорным правоотношениям статьи 621 ГК РФ считаем, что специальные нормы Земельного кодекса (п. 15 ст. 39.8 - отсутствие у арендатора преимущественного права в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности), обладают приоритетом над ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок), имеющей общий характер.

Также, административный истец считает, что в данном случае подлежат применению нормы не только гражданского законодательства, но и п. 11 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

При этом часть 11 ст. 17.1 имеет отсылочную норму к части 10 ст. 17.1, которая в свою очередь имеет отсылочную норму к части 9 ст. 17.1, имеющую отсылочную норму к части 2 статьи 17.1.

Часть 2 статьи 17.1. Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» определяет, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Одним из существенных условий заключения нового договора аренды без проведения торгов являемся наличие оснований, предусмотренных подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (пп.4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Как установлено в судебном заседании, таких оснований у административного истца не имеется.

Кроме того, постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края от 12 мая 2020 года №668 утвержден административный регламент предоставления администрацией муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов». Данным административным регламентом установлена форма заявления и перечень документов, прилагаемых к заявлению.

К заявлению ФИО3, поданному в администрацию МО город Горячий Ключ, о заключении договора аренды земельного участка на новый срок не были приложены соответствующие документы, в том числе, подтверждающие наличие права на получение земельного участка без проведения торгов, предусмотренного подп. 1- 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (пп.4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ), доказательств обратного, суду не предоставлено.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований к заключению с административным истцом договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ, так же как оснований, предусмотренных ст. 621 ГК РФ, у администрации муниципального образования город Горячий Ключ не имеется.

В соответствии с п. 1 ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

В судебном заседании достоверно установлено, что действия административного ответчика, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, из земель населенных пунктов с кадастровым №«...», общей площадью 445 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для размещения магазина на новый срок, соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а, следовательно, не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца, поэтому у суда нет оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Руководствуясь ст. 175-180, 227,228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 о к администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края о признании незаконным ответа (письма) администрации МО город Горячий Ключ Краснодарского края об отказе в заключении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения на новый срок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья-