Дело № 2-195/2023

74RS0005-01-2022-005964-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 12 января 2023 года

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Коневой А.В.,

при секретаре Язовских В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли – продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с учетом уточнении с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли – продажи от 10 августа 2022 года недействительным (л.д. 3-4, 180-181)

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником комнаты № 4 в 3-комнатной квартире общей площадью 17,4 кв.м., расположенной по адресу: .... Собственниками комнаты № 1, расположенной по адресу: ..., являлись ФИО2 и ФИО3 В августе 2022 года ФИО2 и ФИО3 произвели отчуждение принадлежащей им квартиры – ФИО4 и ФИО5, предварительно не известив истца о своем намерении продать комнату. На основании положении статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на принадлежащее им право преимущественной покупки комнаты, просили признать сделку недействительной.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО6, действующая на основании доверенности, на удовлетворении уточненного иска настаивала. Пояснила, что поскольку телеграммы в адрес истца, третьего лица о продаже комнаты ответчиками не направлялись, сделка является недействительной.

Ответчик ФИО4, её представитель ФИО7, действующая на основании устного ходатайства, просили отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснили, что удовлетворение исковых требований не повлечет для ответчиков обязанности продать комнату истцу за 350 000 рублей.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО5, третье лицо ФИО8, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, АО Банк «Снежинский», АО «ДОМ.РФ» в судебном заседании не участвовали, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Суд, заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать восстановления нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия «коммунальная квартира», однако по смыслу его положений квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире, относится к коммунальной.

Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Положения части 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В силу требований статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Удовлетворение иска о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем нарушение преимущественного права покупки не может служить основанием для признания сделки недействительной по иску лица, имеющего привилегию. В этом случае участник общей долевой собственности вправе требовать не признания сделки недействительной, а замены стороны в состоявшемся договоре, который остается действительным и сохраняет свою силу.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 является собственником комнаты № 4 в 3-комнатной квартире общей площадью 17,4 кв.м., расположенной по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от 21 сентября 2016 года (л.д.7).

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 8)

ФИО2 и ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08 июля 2015 года, являлись собственниками комнаты № 1 в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: ..., общей площадью 14,8 кв.м. (л.д. 9-10).

Собственником третьей комнаты в 3-комнатной квартире общей площадью 21, 2 кв.м, расположенной по адресу: ..., является ФИО8 (л.д.7).

Как следует из материалов регистрационного дела, 01 июля 2022 года ФИО2 и ФИО3, направили в адрес ФИО1, ФИО8 телеграммы с уведомлением, в которых довели до сведения истца, третьего лица свое намерение продать принадлежащую им комнату № 1, расположенную по адресу: ..., общей площадью 14,8 кв.м. за 450 000 рублей (л.д. 87-88).

Телеграммы не были доставлены до адресатов, поскольку квартира была закрыта, адресаты по извещению за телеграммами не явились.

10 августа 2022 года между ФИО4, ФИО5 и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи комнаты № 1 по адресу: ..., общей площадью 14,8 кв.м. Стоимость продаваемой комнаты определена в размере 450 000 рублей, расчет был произведен в безналичном порядке, за счет средств ипотечного кредита по кредитному договору (л.д. 66-68, 75-82).

Стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, что подтверждается личными подписями ФИО4, ФИО5 и ФИО2, ФИО3

Право собственности на комнату № 4 в 3-комнатной квартире общей площадью 17,4 кв.м., расположенной по адресу: ..., зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 30-33).

Из ответа на запрос ПАО «Ростелеком» следует, что за период с 20 июня 2022 года по 20 июля 2022 года телеграммы на имя ФИО1, ФИО8 не подавались (л.д. 177).

Заявляя требования о признании договора купли – продажи недействительным, истец ссылается на нарушение её преимущественного права на покупку комнаты у ФИО2, ФИО3, о каких-либо иных нарушениях оспариваемой сделкой прав и интересов истца, последней не заявлено.

Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется установленными в статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а также должен обеспечить восстановление нарушенных прав истца. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Выбор способа защиты прав принадлежит истцу.

Истец ФИО1 обратилась в суд с указанными выше уточненными исковыми требованиями, определив такой способ защиты своих нарушенных прав.

Вместе с тем, заявленный иск, при условии его удовлетворения, не обеспечит реализацию истцом заявленного интереса в приобретении спорной комнаты в квартире.

Поскольку доказательства нарушения прав и обоснования, как именно нарушенные права будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты - признания договора купли-продажи комнаты недействительным, в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи комнаты недействительным - отказать.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению настоящего иска и снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении жилого помещения – комнаты № 1, расположенной по адресу: ..., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.В. Конева

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изготовлено 19 января 2023 года.