САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. № 33-16596/2023 Судья: Сафронов Д.С.
УИД: 78RS0005-01-2022-008052-14
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего
Тиуновой О.Н.
судей
ФИО1, ФИО2
при секретаре
ФИО3
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 июля 2023 года апелляционную жалобу ООО «СЗ ИСК «Еврострой»
на решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 7 февраля 2023 года
по гражданскому делу № 2-702/2023 по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, денежной компенсации морального вреда, штрафа,
заслушав доклад судьи Тиуновой О.Н., объяснения представителя ООО «СЗ ИСК «Еврострой» - ФИО5, представителя ФИО4 -ФИО6, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на них,
УСТАНОВИЛА:
ФИО4 обратилась в Калининский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ООО «СЗ ИСК «Еврострой» о признании недействительным п. 12.3 договора участия в долевом строительстве, взыскании с ООО «СЗ ИСК «Еврострой» суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> в размере 1 080 000,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 38 140,27 руб., денежной компенсации морального вреда в размере 50 000,00 руб., штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000,00 руб., государственной пошлины в размере 965,70 руб.
В обоснование заявленных требований ФИО4 ссылался на то, что между ООО «СЗ ИСК «Еврострой» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве № №... от <дата>, объектом которого определена <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом площади балкона/лоджии 25,8 кв.м., без учета площади балкона/лоджии 22,5 кв.м. В соответствии с договором стоимость составила – 9 288 000,00 руб., то есть по 360 000,00 руб. за 1 кв.м. Указанные денежные средства своевременно и в полном объеме уплачены истцом, в том числе и за счет кредитных денежных средств. Между ООО «Региональный кадастровый центр» и ФИО4 заключен договор на выполнение техпаспорта в отношении объекта капительного строительства.
По результатам кадастровых работ, по окончании строительства площадь объекта, без учета лоджии/балкона, составила 19,5 кв.м., что на 3,0 кв.м. меньше, чем указано в договоре участия в долевом строительстве №... от <дата>, то есть сумма переплаты по договору составила – 1 080 000,00 руб. 11.03.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве. Ответчик, получив претензию 25.03.2022, оставил ее без удовлетворения.
Решением Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 07.02.2023 исковые требования ФИО4 удовлетворены частично.
Пункт 12.3 договора участия в долевом строительстве №... от <дата> признан недействительным.
С ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» в пользу ФИО4 взыскана переплата по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> в размере 792 000,00 руб., компенсация морального в размере 5 000,00 руб., штраф в размере 398 500,00 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000,00 руб. и государственной пошлины в размере 965,70 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 433,97 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Дополнительным решением суда от 07.02.2023 с ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 13 486,8 руб.
Не согласившись с указанным решением, ответчик ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение.
Представитель ООО «СЗ ИСК «Еврострой» - ФИО5 в судебном заседании доводы жалобы поддержал, настаивал на их удовлетворении.
ФИО4, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО6, которая возражала против доводов жалобы.
На основании ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства), обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между ООО «СЗ ИСК «Еврострой» и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве №..., согласно п. 3.1. которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить МКД по адресу: <адрес> (п. 1.1.3.), и после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства: однокомнатную квартиру с условным номером 141, расположенную на 9 этаже МКД, корпус 2, в секции, имеющей подъезд №..., с характеристиками: общая проектная площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии – 25,8 кв.м., жилая площадь – 10 кв.м. Общая проектная площадь квартиры рассчитывается на основании проектной документации (п. 1.1.4.). Из пункта 3.2. данного договора следует, что площадь, адрес, номер объекта долевого строительства будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).
Кроме того, из данного договора следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30.06.2022 (п. 3.3.). Отклонение фактической площади квартиры от проектной площади квартиры в пределах + - 3% не считается существенным нарушением требований к качеству и существенным изменением размера квартиры и не является основанием расторжения договора, в том числе по решению суда или в одностороннем порядке. В этом случае цена договора не подлежит изменению (п. 3.4.).
Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора, составляет – 9 288 000,00 руб. (п. 4.1). Факт оплаты истцом спорной квартиры подтверждается материалами дела: договором оказания услуг №... от <дата> (л.д. 25-35), чеком-ордером от <дата> (л.д. 36), заявлением на открытие счета эскроу (л.д. 37-39), кредитным договором №... (л.д. 40-47), графиком платежей (л.д. 48-53), и не оспаривается стороной ответчика.
Согласно выписке о характеристиках объекта недвижимости от <дата> (л.д. 174-175) площадь спорной <адрес> кадастровым номером №... составляет 22,5 кв.м.
<дата> между ООО «Региональный кадастровый центр» и ФИО4 заключен договор №... на выполнение техпаспорта в отношении объекта капитального строительства (л.д. 145). По состоянию на <дата> ООО «Региональный кадастровый центр» был составлен технический паспорт на спорную квартиру (л.д. 60-66), в котором общая площадь спорной квартиры определена в 19,5 кв.м.
<дата> ФИО4 в адрес ООО «СЗ ИСК «Еврострой» направлена претензия от <дата> об уменьшении цены договора на 1 080 000,00 руб. (л.д. 137-139, 140, 140а), которая оставлена без удовлетворения.
На основании определения Калининского районного суда г. Санкт-Петербург от 06.10.2022 по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса об определении обмерной и фактической площади спорной квартиры, определении причины разницы в обмерах площади квартиры.
Согласно заключению экспертов №... судебной строительно-технической экспертизы, составленной АНО Центральное бюро судебных экспертиз №... (т.2 л.д. 3-22): обмерная площадь спорной квартиры на дату постановки ввода объекта в эксплуатацию с учетом требований строительных норм и правил, а также обязательных требований, составляет 19,6 кв.м.; фактическая площадь – 20,3 кв.м.; фактическая площадь больше обмерной площади на 0,7 кв.м. При расчете фактической площади спорной квартиры экспертом учитывались площади, занятые инженерно-техническими коммуникациями (за исключением вентиляционной шахты в помещении коридора), а при проведении первичной инвентаризации многоквартирного дома указанные пространства не учитывались, вследствие чего возникла разница в значениях обмерной и фактической площадей.
Разрешая заявленные требования по существу и принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4, 5 Федерального закона № 214-ФЗ, статей 4, 10, 13, 15,18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснениями, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", пришел к выводам, что передача застройщиком квартиры меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, ввиду чего, потребитель в указанной части имел право на соразмерное уменьшение покупной цены, а с учетом того, что потребитель направил в адрес ответчика требование о возврате части стоимости жилого помещения, которое было получено ответчиком, а денежные средства не возвращены, то ФИО4 имеет право на судебную защиту своих нарушенных прав потребителя.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, полагая их законными и обоснованными.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предметом договора участия в долевом строительстве №... от <дата> являлось жилое помещение, предназначенное для удовлетворения потребности истца в жилье.
Доводы ответчика о том, что ФИО4, заключая договор участия в долевом строительстве, не имела намерений использовать квартиру в личных, семейных, домашних и иных нужд, поскольку является индивидуальным предпринимателем, основная деятельность которого согласно выписке из ЕГРИП - аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку согласно п.1.1.2 договора участия в долевом строительстве, для целей указанного договора используемые термины имеют следующее значение, а именно, участником долевого строительства признается физическое лицо, заключившее договор и вносящее денежные средства для строительства многоквартирного дома на условиях договора. Индивидуальные предприниматели могут иметь жилые помещения в личной собственности и использовать их исключительно в потребительских целях.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет право предъявить требование о соразмерном уменьшении покупной цены, при этом сторона ответчика не оспаривала право истца о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из площади, фактически переданной ей квартиры.
Как указано в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан был передать истцу квартиру проектной жилой площадью, без площади балкона\лоджии, в размере 22,5 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН спорная квартира учтена площадью 22,5 кв.м. Судом первой инстанции, на основании заключения судебной экспертизы установлена фактическая площадь – 20,3 кв.м., что меньше с согласованной сторонами площади на 2,2 кв.м. т.е. более чем на 3 %.
Поскольку материалами дела достоверно подтвержден факт наличия в квартире недостатков, выражающихся в несоответствии квартиры условиям договора, то, следовательно, ООО «СЗ ИСК «Еврострой» обязательства по передаче истцу ФИО4 квартиры надлежащего качества не исполнены, вследствие чего у ФИО4 появилось право на уменьшение покупной цены спорной квартиры на 792 000,00 руб., исходя из следующего расчета: 9 288 000,00 руб. : 22,5 кв.м. 2,2 кв.м.
С учетом неисполнения стороной ответчика требований истца о возврате, уплаченной по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> денежной суммы с учетом уменьшенной покупной цены спорной квартиры, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика процентов, начисленных в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 433,97 руб.
Поскольку ответчик не исполнил свою обязанность по передаче квартиры истцу, в соответствии с условиями договора, что явилось причиной обращения в суд за защитой нарушенного права, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере 5 000,00 руб. в пользу истца.
В ходе рассмотрения спора судом установлено нарушение прав истца, как потребителя, суд первой инстанции, руководствуясь п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителя», взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 398 500,00 руб.
В доводах апелляционной жалобы ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Между тем, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, поскольку они основаны на материалах дела, последовательны, логичны, научно обоснованны и соответствуют исследовательской части заключения.
Указанное заключение судебной экспертизы отвечает требованиям, предусмотренным ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности эксперта, его проводившего и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Данных, опровергающих заключение судебной экспертизы или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, не представлено. Экспертом изучены и оценены все представленные доказательства, правильно указаны обстоятельства дела, имеющие значение для дачи заключения.
Доводы апелляционной жалобы ООО «СЗ ИСК «Еврострой» не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку они по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, в частности, к несогласию с выводами экспертного заключения АНО Центральное бюро судебных экспертиз №..., положенного в основу решения.
Судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы ООО «СЗ ИСК «Еврострой» несостоятельными, поскольку вышеприведенное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона РФ от 31.05.2001 № 79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, данная экспертиза была проведена квалифицированным экспертом, выводы которого в акте экспертизы мотивированны и научно обоснованы. Заключение имеет подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей. Кроме того, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем была отобрана подписка эксперта.
Более того, судебная коллегия обращает внимание, что несогласие ответчика с вопросами, поставленными судом перед экспертами, не свидетельствует о неправильности определения суда о назначении экспертизы и результатом судебной экспертизы, так как в силу ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Доводы о том, что стоимость экспертизы не была с ответчиком согласована, не основаны на законе, поскольку на суд не возложена обязанность в силу действующего гражданско-процессуального законодательства, согласовывать стоимость экспертизы с участниками процесса.
При этом судебная коллегия учитывает, что пункт 12.3 договора участия в долевом строительстве, согласно которому спорные вопросы решаются в суде по месту нахождения застройщика, истец вправе оспорить на основании части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку оно включено контрагентом в типовую форму договора, публичную оферту.
Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, влекущих вынесение незаконного решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 7 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.07.2023.