УИД 37RS0005-01-2021-003219-02
Дело № 2-1353/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20июля2022 года г.Иваново
Ивановский районный суд Ивановской области
в составе председательствующего судьи Артёменко Е.А.
при секретаре Цыпленковой М.С.,
с участием представителя истца Б.Е.НА.,
ответчика ФИО1, ее представителя Д.Е.ВА.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области к ФИО1 о расторжении договора аренды,
установил:
Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района обратилось в суд с иском к Г.О.АБ., в котором просило расторгнуть договор аренды от 22июня2012года № 15/2012-иа находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 2019 год и за 1-3 кварталы 2020 года в сумме 7522,35руб. основного долга и пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 4815,07руб. Требования мотивированы тем, что ответчик на основании договора уступки от 19октября 2016года является арендатором вышеуказанного земельного участка. Договор аренды был заключен 22июня 2012года на 49 лет. В нарушение условий договора Г.О.АВ. не внесла арендную плату за 2019 год и за 1-3 кварталы 2020 года. Размер задолженности по арендной плате за указанный период составил 7522,35руб. За просрочку исполнения обязательств арендодателем начислены пены в размере 4815,07руб. В адрес Г.О.АБ. дважды направлялись претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор, которые оставлены без ответа. Невнесение ответчиком арендной платы по договору с начала 2019 года и по день обращения в суд арендодатель считает существенным нарушениям условий договора. Кроме того, арендатор не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также не освоил земельный участок в течение трех лет с момента заключения договора аренды, в связи с чем Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района обратилось в суд с указанным иском.
Определением суда от 21июня 2022года было прекращено производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за 2019 год и за 1-3 кварталы 2020 года в сумме 7522,35руб. основного долга и пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 4815,07руб., в связи с их оплатой после обращения истца в суд.
В судебном заседании представитель истца на основании доверенности Б.Е.НБ. исковые требования поддержала.
Ответчик Г.О.АВ. и ее представитель Д.Е.ВБ. исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, из которого следует, что нарушение условий договора аренды земельного участка, допущенное Г.О.АБ., не является существенным, связано с трудным материальным и семейным положением. В настоящее время в связи с получением средств материнского капитала она намерена приступить к строительству жилого дома на вышеуказанном земельном участке.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, представил в суд письменный отзыв, в котором содержится просьба о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 112-113).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, К.А.ВА. в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 22 июня 2012 года между Управлением земельно-имущественных отношений Администрации Ивановского муниципального района (прежнее наименование истца) и К.А.ВБ. был заключен договор аренды (далее также – Договор) №-иа находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 37:05:020635:160, площадью 1204 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 6апреля2012года, на 49 лет, т.е. до 22 июня 2061 года.
20июля2012года между сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка.
12марта2015года К.А.ВВ. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке, сроком действия до 12марта2025года.
19октября 2016года между К.А.ВБ. и Г.О.АБ. заключен договор уступки, в соответствии с которым К.А.ВА. передал ответчику права на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1204 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 174).
На момент рассмотрения дела в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные сведения о вышеуказанном земельном участке и актуальная запись о его аренде в пользу ФИО1 на основании вышеуказанного договора аренды и договора уступки от 19 октября 2016 года, заключенного с ФИО2
Согласно п. 3.1 Договора арендная плата составляет 4319руб. за каждый год аренды.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 14 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Ивановской области от 25 августа 2008 №225-п, сумма арендной платы от сдачи в аренду земельных участков перечисляется арендаторами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации в бюджет ежеквартально: за 1, 2, 3 кварталы – не позднее 30 числа последнего месяца квартала; за 4 квартал – не позднее 15 ноября, если иное не установлено договором аренды.
Однако в указанные сроки за 2019 год, за 2020 год и за 1-3 кварталы 2021 года арендная плата по договору на счет арендодателя от Г.О.АБ. не поступала, что не оспаривалось ею в ходе рассмотрения дела.
Задолженность по арендной плате за 2019 год и за 1-3 кварталы 2020 года на дату обращения истца в суд составила 7522,35руб. основного долга, а также пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки в размере 4815,07руб.
16ноября2020года в адрес Г.О.АБ. истцом была направлена претензия, в которой со ссылкой на существенное нарушение сроков арендной платы, Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района предложило в течение 30 дней с момента получения претензии погасить образовавшуюся задолженность. В случае неисполнения вышеуказанного обязательства ответчику было предложено в течение 10 дней с момента истечения срока, установленного в претензии, досрочно расторгнуть договор и освободить вышеуказанный земельный участок. К претензии были приложены расчет пеней и соглашение о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 23-24, 25, 26).
Указанная претензия не была получена ФИО1 и возвратилась в адрес отправителя с пометкой «Истек срок хранения» (л.д. 31).
Поскольку подписанного ответчиком соглашения о расторжении договора аренды в адрес истца не поступило, Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного выше договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при существенном нарушении сроков внесения арендной платы (более шести месяцев); при нарушении других условий договора.
Пунктом 4.4. Договора определены обязанности арендатора, в том числе использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату и предоставлять копии платежных поручений; освоить земельный участок в течение 3-х лет с момента заключения настоящего договора.
Согласно п. 6.2 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
В ходе рассмотрения дела Г.О.АВ. не оспаривала тот факт, что с момента заключения договора уступки земельный участок под индивидуальное жилищное строительство ею не освоен, объекты недвижимости, в т.ч. ограждение на земельном участке отсутствуют.
Задолженность по арендной плате и пени, общий размер которой не превысил и 15000руб., погашена Г.О.АБ. 25января 2022года (л.д. 180).
Таким образом, указанное нарушение одного из условий договора аренды на момент рассмотрения настоящего спора устранено.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Следовательно, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковыми требованиями о досрочном расторжении договора аренды обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судом установлено, что в претензии, направленной 16ноября2020года в адрес арендатора, Управление координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района предупреждало Г.О.АГ. о необходимости исполнения договора аренды земельного участка только в части нарушения сроков по внесению арендной платы, установив для этого 30-дневный срок.
Предупреждение о необходимости освоения земельного участка и его использования в соответствии целевым назначением и разрешенным использованием, а также предложение расторгнуть договор ввиду нарушения условий, предусмотренных п. 4.4.2 и 4.4.9 Договора, в адрес ответчика не направлялось.
В связи с этим ссылки арендодателя на нарушение Г.О.АБ. условий, предусмотренных п. 4.4.2 и 4.4.9 Договора, в настоящее время не могут являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
При оценке существенности нарушения суд может оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем, объективную утрату интереса в реальном исполнении договора, недобросовестный и умышленный характер нарушения договора, те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю, частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В обоснование нарушения условий, предусмотренных п. 4.4.2 и 4.4.9 Договора, Г.О.АВ. указывает на неполучение платежных документов о внесении арендной платы, рождение второго ребенка 3ноября2016года, финансовые трудности семьи, поскольку оба трудоспособных члена семьи были признаны безработными и зарегистрированы в целях поиска подходящей работы, а также на заболевание новой коронавирусной инфекцией в октябре2021года. Перечисленные обстоятельства подтверждены представленными в суд документами.
Таким образом, судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестном или умышленном характере нарушения Г.О.АБ. договора аренды земельного участка.
С учетом длительного срока действия договора аренды, расторжение договора по основанию невнесения арендной платы, размер которой вместе с санкциями не превышает 15000руб., является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района к Г.О.АБ. о расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
В иске Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области (ИНН №) к ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации, серия №, дата выдачи 22 октября 2015 года, код подразделения № выдан ОУФМС России по Ивановской области) о расторжении договора аренды – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Решение суда в окончательной форме принято 27июля2022года