Дело № 2- 131/2023

Поступило в суд 01.12.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Ордынское 25 мая 2023 года

Ордынский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Грушко Е.Г.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законных представителей ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законных представителей ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ он по договору купли-продажи в простой письменной форме приобрел у ФИО4, действовавшего от имени несовершеннолетнего ФИО3, дом и земельный участок по адресу: <адрес> за 3400000 руб. Предварительная договоренность о продаже дом и земельного участка была достигнута ФИО4 еще по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с отцом истца – ФИО6, основной договор должен был заключен с истцом. ДД.ММ.ГГГГ он передал ФИО4 покупную цену за дом и земельный участок. Далее выяснилось, что дом оформлен на несовершеннолетнего сына ФИО3, в связи с чем потребовалось время для получения разрешения органа опеки и попечительства. До настоящего времени разрешение опеки и попечительства не предоставлено, в связи с чем переход права собственности не был зарегистрирован в ЕГРН. С даты совершенной сделки дом и земельный участок находится во владении и пользовании истца. Истец просит признать право собственности на земельный участок с № и жилой дом с КН №, расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания считается извещенной надлежащим образом, судебная повестка возвращена по истечении срока хранения. Представитель истца ФИО7 исковые требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что заключенный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с отцом истца по сути является основным договором, так как в нем содержится предмет, цена договора, сроки. Основной договор не был заключен по вине ответчика, так как земельный участок принадлежит несовершеннолетнему сыну ФИО4 и разрешение на сделку органа опеки ответчик таки и не предоставил. Также ФИО6 умер, в связи с чем в течении 1 года основной договор также не был заключен. Кроме того, по расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО2 денежные средства в размере 3400000 руб. за указанные дом и земельный участок, которые были переданы истцу в пользование. Цена сделки соответствует рыночным ценам на указанное недвижимое имущество. Договор купли-продажи был исполнен, ФИО2 производил ремонт находящихся на земельном участке строений и дома, дом возвел со стадии каркаса, является добросовестным приобретателем, однако документы по затратам находятся в доме, куда истца не пускают. Между отцом истца ФИО6 и ФИО4 были доверительные и деловые отношения, в последующем с ФИО4 Арбитражный суд взыскивал задолженности и ФИО4 стал вести себя недобросовестно. В настоящее время истец не пользуется домом и земельным участком, так как замки с дома срезаны в присутствии ФИО8, являвшегося ранее собственником дома, ФИО8 ФИО4 выдавал доверенность. Однако ФИО2 оплачивает коммунальные платежи. Истец узнал о том, что земельный участок зарегистрирован за несовершеннолетним сыном после написания расписки о передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом избран способ защиты в виде признания права, а не взыскания денежных средств, так как ФИО4 является должником по исполнительным производствам и денежные средства у последнего отсутствуют.

Законные представители несовершеннолетнего ответчика ФИО3 – ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, в заявлении просили дело рассматривать в их отсутствие. Представитель ФИО4 – ФИО9 с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что отец истца ФИО6 и ФИО4 имели партнерские отношения, ФИО6 умер и остался долг ФИО4 Расписка от ДД.ММ.ГГГГ о передачи ФИО2 была не в счет объектов недвижимости, а о передаче денежных средств в счет зарплаты работникам по выполнению строительного подряда в отношениях между ФИО6 и ФИО4 ФИО6 действительно хотел купить указанные объекты у ФИО4 за 13000000 руб., но предварительный договор составили только на 3400000 руб., так как между ФИО6 и ФИО4 существовали долговые обязательства. Указанная в предварительном договоре и расписке стоимость объектов недвижимости 3400000 руб. является заниженной. ФИО10 не рассчитался за объекты недвижимости по сумме, как договаривались 13000000 руб. В предварительном договоре не определен предмет, так как на участке 3 строения (баня, гараж и дом), земельный участок без строений не отчуждается, два других строения не указаны в договоре. В предварительном договоре не указана отдельно стоимость дома и земельного участка, то есть не согласована цена договора. В связи с чем предварительный договор является незаключенным. В предварительном договоре отсутствует срок заключения основного договора, в связи с чем срок для заключения основного договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Также по договору не соблюдена форма сделки в виде отсутствует ее нотариальное удостоверение в силу ст. 54 п.2 ФЗ «О государственной регистрации», не получено разрешение органа опеки на отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Основания для перехода прав истца на дом и земельный участок отсутствуют. В отзыве законные представители ответчика также указывают на неверный способ защиты, так как расписка не порождает у истца права собственности на объекты недвижимости без заключения основного договора, истец вправе заявлять требование в отношении денежных средств. Мать несовершеннолетнего ФИО3 не давала разрешение на сделку. Дом не мог являться предметом сделки, так как в отношении него не зарегистрировано право.

Третье лицо – ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства. Ранее в судебном заседании ФИО8 и его представитель ФИО9 пояснили, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, так как дом и земельный участок принадлежит ФИО3 Договор между ФИО11 и ФИО2 сфальсифицирован, подписи имеются только на втором листе договора, который взяли из другого договора, поскольку на первом и втором листе имеются разные объекты –квартира и дом. Ранее земельный участок принадлежал ему, он продал дом и земельный участок ФИО4 в 2014 г. за 10000000 руб., ФИО4 отдал ему только 300000 руб. Не оспорил права Гаара, так как у него с ним доверительные отношения и ФИО4 рассчитается с ним. В договоре указана цена 10000 руб. В ноябре 2022 он заменил замки на всех трех постройка на земельном участке, так как ФИО4 ему выдал доверенность и попросил его сменить замки в связи с тем, что ФИО10 с ним не рассчитался. В настоящее время в доме никто не проживает, ключи находятся у ФИО4

Третье лицо- ФИО12 в судебное заседание не явилась, судебная повестка возвращена по истечении срока хранения.

Представители отдела опеки и попечительства администрации Новосибирского района, администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, в заявлении просили дело рассматривать в их отсутствии.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Свидетель Свидетель пояснил, что в конце 2019 по август 2020 по просьбе ФИО2 являлся снабженцем при строительстве и ремонте зданий в <адрес> Приобретали песок, щебень, тротуарную плитку, утепляли дом, делали террасу, на втором этаже дома делали отопление, электричество, на первом этаже устанавливали сантехнику, кухонный гарнитур. Оплату производил ФИО6, а затем ФИО2 До выполнения ими работ на земельном участке располагался гараж, баня и «коробка» дома.

Свидетель Свидетель № 1 пояснил, что с апреля 2020 до июня 2020 выполняли работы в <адрес> утепляли фасад дома, обшивали сайдингом, делали террасу. Отделку производили по заказу ФИО2

Свидетель Свидетель № 2 пояснил, что зимой до гибели ФИО6 в <адрес> делал водоснабжение, энергоснабжение, отопление и канализацию на протяжении 4 месяцев. Расчет с ним производил ФИО6

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.1, 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, площадью 2000 кв.м., с КН № по адресу: <адрес>, <адрес>, является ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 10-11). Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 (т.1, л.д. 54).

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., является сыном ФИО4. и ФИО5, что подтверждается свидетельством о рождении от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 55). ФИО4 в браке с ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается информацией отдела ЗАГС от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с КН № имеет площадь 71 кв.м., права на него не зарегистрированы, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 29-30). Указанный дом возведен на земельном участке на основании разрешения на строительство, выданное на имя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 90).

ДД.ММ.ГГГГ между законным представителем несовершеннолетнего ФИО3 – ФИО4 и ФИО6 заключен предварительный договор, согласно которому ответчик обязуется в будущем продать ФИО6 земельный участок с КН № по адресу: <адрес> дом с КН № по адресу: <адрес>. В срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обязуется внести ФИО13 денежную сумму 1000000 руб., а также вносится в строительство дома 2400000 руб. ФИО4 обязуется передать имущество до ДД.ММ.ГГГГ. В срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обязуется провести государственную регистрацию жилого дома с целою следующего заключения основного договора купли-продажи и сдать на государственную регистрацию основной договор купли-продажи земельного участка совместно с покупателем с предварительного получения разрешения органов опеки и попечительства (т.1, л.д. 14).

ФИО2 является сыном ФИО6, что подтверждается свидетельством о рождении от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 78). ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 79).

После смерти ФИО6 открыто наследственное дело 168/2020, с заявлением о принятии наследства обратилась супруга – ФИО12, истец ФИО2 отказался от принятия наследства (т.1, л.д. 163).

Таким образом, по заключенному предварительному договору с отцом истца – ФИО6 срок заключения основного договора по земельному участку был определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, что прямо следует из предварительного договора. ФИО6 умер после определенного сторонами срока ДД.ММ.ГГГГ, не предъявлял при жизни требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, после его смерти ФИО2 не является наследником, принявшим наследство, отказался от принятия наследства в установленном порядке на основании ст. 1157 ГК РФ, в силу ст. 1157 ч.3 ГК РФ отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно, следовательно, не вправе предъявлять заявленные требования в порядке наследования по указанном предварительному договору купли-продажи.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Дом по адресу: <адрес> был возведен на основании разрешения на строительство, выданного на имя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, а не истцом, либо ответчиком ФИО4 По доводам истца истец также не отрицает, что им проводились работ не по строительству объектов недвижимости. Следовательно, оснований для признания права собственности за истцом на дом в силу ст. 218 ч.1 ГК РФ, не имеется.

Поскольку право собственности на дом не зарегистрировано, данный объект недвижимости не может являться предметом сделки с ответчиком ФИО3, так как он не уполномочен им распоряжаться в силу ст. 218 ч.2 ГК РФ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 54 ч.2 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО2 3400000 руб. за недвижимое имущество по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 15).

Указанная расписка не является договором купли-продажи заявленного истцом дома и земельного участка, так как не содержит подписи двух сторон, отсутствует нотариальное удостоверение сделки, в расписке не указаны конкретные виды объектов недвижимости, за которые переданы денежные средства: дом, либо земельный участок, либо надворные постройки и т.д.), следовательно, в расписке не содержится предмет, в связи с чем данная расписка также не является основанием для перехода права собственности на земельный участок от ФИО3 к ФИО2

Оценивая довод истца о добросовестном приобретении указанных дома и земельного участка, предоставленные доказательства о несении затрат на ремонтные работы и оплату коммунальных платежей (т.1, л.д. 116-123,177, 219-220), а также существующих деловых отношениях истца и ответчика, долговых обязательствах ответчика (т.1, л.д. 105-115,175-198,221-231), суд исходит из следующего.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Поскольку расписка о передаче денежных средств за объекты недвижимости по указанным выше основаниям не отвечает признакам действительной сделки, отсутствуют основания для признания истца добросовестным приобретателем данного имущества. Вместе с тем, истец не лишен права заявлять требования о взыскании денежных средств (ст. 12 ГК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований к несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законных представителей ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда через Ордынский районный суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья-

Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2023