Решение по делу № 2-913/2023 от 20.11.2023 - о признании недействительными решения общего собрания собственников земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между арендатором ООО «Башкир-агроинвест» и уполномоченным лицом на стороне арендодателей.

Дело № 2-913/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2023 года село Языково

Республика Башкортостан

Благоварский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Никитина А.А.,

при секретаре судебного заседания Зубаировой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Заря» к ООО «Башкир-агроинвест», ФИО1, Администрации сельского поселения Тановский сельсовет муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан о признании недействительными решения общего собрания собственников земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между арендатором ООО «Башкир-агроинвест» и уполномоченным лицом на стороне арендодателей,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Заря» обратилось в суд с исковым заявлением о признании недействительными решения общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, указывая, что ООО «Заря» владеет на праве аренды земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, № общей площадью <данные изъяты> кв.м на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ. Данные земельные участки были образованы из участка №. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников общей долевой собственности было принято решение передать земельный участок с кадастровым номером № в аренду ООО «Башкир-агроинвест» и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды. Истец считает протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ссылаясь на то, что инициатор собрания и подписант договора аренды ФИО1 является собственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № №, №, №, №, №, №, которыми владеет на праве аренды истец. ФИО1 вместе с другими сособственниками передала ООО «Заря» названные земельные участки, подписав договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. По мнению истца, ФИО1 не могла покупать доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и голосовать данными долями на собрании ДД.ММ.ГГГГ, так как была на тот момент собственницей доли в другом земельном участке, переданном в аренду истцу. Документы лиц, собравшихся на общем собрании, никто не проверял, кворум отсутствовал. Истец просит признать недействительным решение общего собрания собственников земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенного между арендатором ООО «Башкир-агроинвест» и уполномоченным лицом на стороне арендодателей с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации указанного договора аренды и об обременении указанного земельного участка правом аренды ООО «Башкир-агроинвест».

В судебном заседании представитель истца - ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Башкир-агроинвест» - ФИО3 исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО1, ответчик Администрация сельского поселения Тановский сельсовет муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан, третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, третье лицо ППК «Роскадастр», третье лицо Администрация муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, надлежащим образом о времени и месте судебного заседания были извещены, об уважительности причины неявки суду не сообщили, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствии извещенных надлежащим образом участников судебного разбирательства.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснил, что он является бывшим главой сельского поселения Тановский сельсовет муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан, прекратил свои полномочия в ДД.ММ.ГГГГ года. Он помнит, что в границах его сельского поселения осуществляли свою деятельность по обработке земельных участков ООО «Заря» и ООО «Благоваррыба». Кроме того, помнит, что проводилось общее собрание по вопросу выдела земельных участков из исходного земельного участка сельскохозяйственного назначение с кадастровым номером №, это было где-то в ДД.ММ.ГГГГ году, дату он не помнит, сколько проводилось собраний также не помнит. При этом, пояснил, что граждане прекрасно знали о проведении общего собрания собственников земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ,поскольку это было отражено в местной газете, в связи с чем, считает, что нельзя признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между арендатором ООО «Башкир-агроинвест» и уполномоченным лицом на стороне арендодателей.

Выслушав представителя истца ООО «Заря», представителя ответчика ООО «Башкир-агроинвест», а также третье лицо ФИО4, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).

Согласно п. 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно п. 4 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>.

Согласно выписок из ЕГРН, ООО «Заря» никогда не являлось и не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

В материалах дела также отсутствуют данные о выделении из земельного участка с кадастровым номером № земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцом) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель, местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона об обороте земель, в случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Таким образом, предусмотренные статьей 13 Закона об обороте земель две процедуры выдела земельного участка в счет земельной(ых) доли(ей) (по результатам общего собрания и в индивидуальном порядке) являются альтернативными способами реализации права на выдел земельной доли.

Судом установлено, что предусмотренные законом процедуры выделения земельных участков №, №, №, №, №, №, №, №, №, № из земельного участка № не проводились. Решение об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером № не принималось. В то же время местоположения выделяемых в счет земельной доли земельных участков через публикацию сообщений в СМИ не определялись.

В материалах дела, в том числе в документах и ответах, переданных ППК «Роскадастр» отсутствуют какие-либо сведения о существовании земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, перечисленных в иске. Согласно ответа ППК «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ №, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, № были аннулированы и исключены из кадастра недвижимости по истечении двух лет со дня постановки их на учет ввиду отсутствия сведений о зарегистрированных вещных правах (обременениях) в ЕГРН. Сведениям о земельном участке с кадастровым номером № присвоен статус «архивная» на основании заявления Минземимущества РБ о снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте земель.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель (в редакции, действовавшей на 27.11.2009), решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Судом установлено, что решение о передаче земельного(ных) участка(ков) в аренду ООО «Заря» общим собранием участников долевой собственности на земельный участок № не принималось. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

На представленном истцом договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ имеется штамп Управления Росреестра по Республике Башкортостан, содержащий запись о регистрации договора аренды земельного участка - ДД.ММ.ГГГГ и номер регистрации: №), подпись и расшифровка подписи регистратора.

На момент возникновения спорных правоотношений сторон, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ).

Согласно ст. 2 Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона № 122-ФЗ, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде).

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Согласно ст. 14 Закона № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Во исполнение Закона №122-ФЗ Правительство Российской Федерации утвердило своим Постановлением от 18.02.1998 № 219 Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Правила № 219).

В соответствии с Правилами № 219 (в редакции, действовавшей в период с ноября 2009 года по январь 2010 года) номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе «Номер регистрации» при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов (п. 12).

При государственной регистрации сделки на штампе регистрационной надписи на документах после слов: «Произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированной сделки, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав (п. 78).

Согласно ответа Управления Росреестра по Республике Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №, в электронной версии Книги учета входящих документов № отсутствуют сведения о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцом. Так, в Книге учета согласно номеру записи № содержится запись о принятом ДД.ММ.ГГГГ пакете документов на переход права собственности и право собственности по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером №; переход права по данному пакету документов зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному праву был присвоен номер регистрации №. В Книге учета согласно номеру записи № содержится запись о принятом ДД.ММ.ГГГГ пакете документов на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером № и земельному участку с кадастровым номером №; договору присвоен номер регистрации №, дата регистрации - ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно названного ответа в книге учета входящих документов № отсутствуют записи под номерами №, №, №, № по какому-то бы ни было объекту, так как не отвечают Правилам ведения ЕГРП по формированию регистрационного номера. Соответственно отсутствуют сведения о пакетах документов, принятых под указанными номерами. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения о любых произведенных регистрационных действиях ДД.ММ.ГГГГ (суббота), сформированных на основании книги учета документов №.

В отсутствии иных доказательств, подтверждающих приём регистрирующим органом документов на регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, регистрацию данных документов, проведение регистрирующим органом правовой экспертизы представленных документов и проверку законности сделки, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, оттиск штампа на договоре не может служить безусловным подтверждением осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду нарушения формы и порядка передачи прав пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, включая упоминание в договоре несуществующих участков (с кадастровыми номерами №, №, №, №), подписание договора в отсутствие решения общего собрания собственников земельного участка, а также ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, подлежащей обязательной регистрации.

Доводы представителя истца ООО «Заря» о том, что ими обрабатывались указанные в иске земельные участки, а также то, что пайщикам выплачивалась арендная плата, не свидетельствуют о легитимности использования земельных участков, поскольку подписание договора аренды осуществляется на основании решения общего собрания собственников земельного участка, а также данная сделка подлежит обязательной государственной регистрации.

В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации, ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Поскольку у истца не имеется каких-либо прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, у него отсутствует законный интерес в оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: сельское поселение Тановский сельсовет муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан и договора аренды, заключенного во исполнение названного решения.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Заря» к ООО «Башкир-агроинвест», ФИО1, Администрации сельского поселения Тановский сельсовет муниципального района Благоварский район Республики Башкортостан о признании недействительными решения общего собрания собственников земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, оформленный протоколом от ДД.ММ.ГГГГ и признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между арендатором ООО «Башкир-агроинвест» и уполномоченным лицом на стороне арендодателей с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации указанного договора аренды и об обременении указанного земельного участка правом аренды ООО «Башкир-агроинвест», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Благоварский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 ноября 2023 года.

Судья Благоварского межрайонного суда

Республики Башкортостан А.А. Никитин