Решение по делу № 2-1994/2021 от 13.03.2023 - о признании договора аренды и найма недвижимого имущества недействительным, .

Дело № 2-2/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2023 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

- по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании денежных средств;

- по встречному иску ФИО4, ФИО6 к ФИО2 о признании договора аренды и найма недвижимого имущества недействительным, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, с учетом уточнений обратилась в суд и с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6 с требованиями о взыскании с ФИО4 задолженность по уплате арендной платы в размере 1 734 000 руб., взыскании с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в солидарном порядке задолженность за пользование объектами недвижимого имущества без договора в размере 170 000 руб. в месяц, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляем сумму в размере 4 080 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 270 руб., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор аренды найма недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 289 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> №; квартиры, назначение: жилое, общая площадь 121, 8 кв.м, этаж 1, 2, расположенной по адресу: <адрес>; подвала, назначение: нежилое, общая площадь 9,8 кв.м., номера на поэтажном плане 4, расположенного по адресу: <адрес>.. ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество было передано ФИО4 по акту. В указанную дату ФИО4 также передал ФИО2 денежные средства в размере 408 000 рублей, составляющие арендную плату за первый месяц (февраль 2019) и денежные средства в размере 100 000 руб. в счет трети аренды за второй месяц (март 2019). Иных платежей в счет оплаты аренды от ФИО4 в адрес ФИО2 не поступало.

Согласно условиям заключенного договора срок аренды недвижимого имущества был определен до ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами согласован график арендных платежей. Таким образом за ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ числиться задолженность в размере 1 734 000 руб.

Согласно Решению Солнечногорского городского суда требования иска ФИО5 к ФИО6, ФИО4, ФИО2 о признании договора дарения 2/7 доли в праве на указанное выше имущество от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения апелляционная жалоба без удовлетворения. В связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 являлась правообладателем 5/7 доли в праве на имущество, однако до указанной даты ФИО4 и члены его семьи продолжали пользоваться имуществом на правах арендатора, без договора, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4 образовалась истребуемая задолженность.

ФИО4, ФИО6 обратились в суд со встречным иском к ФИО2 о признании договора аренды и найма недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор аренды и найма недвижимого имущества. Согласно условиям договора аренды арендодатель передает в аренду с правом последующего выкупа и в наем, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа и в наем в срок 11 месяцев имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 289 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; квартиру, назначение: жилое, общая площадь 121,8 кв.м., этаж 1, 2, расположенную по адресу: Московская <адрес>; подвал, назначение: нежилое, общая площадь 9,8 кв.м., номера на поэтажном плане 4, расположенного по адресу: Московская <адрес>.. Согласно заключенному договору аренды арендатор имеет право проживания в квартире. Указанное недвижимое имущество переходит в право собственности арендатора по истечении срока действия договора аренды (при выполнении ряда условий). Выкупная стоимость определена в размере 6 800 000 руб.

Вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недействительным договор дарения 2/7 долей земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ; признан недействительным договор дарения 2/7 долей квартиры с кадастровым номером № заключенный между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ; признан недействительным договор дарения 2/7 долей нежилого помещения - подвала с кадастровым номером №, заключенный между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. Из чужого незаконного владения ФИО2 истребовано 2/7 доли земельного участка с кадастровым номером №; 2/7 доли квартиры с кадастровым №; 2/7 доли нежилого помещения подвала с кадастровым номером №. Исключены из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, восстановив сведения о правах собственности ФИО6 на данные объекты. Собственниками вышеуказанного имущества изначально являются ФИО2 в размере 5/7 доли в праве общей долевой собственности и ФИО6 в размере 2/7 доли в праве общей долевой собственности. При заключении договора аренды ФИО6, как долевой собственник согласия на его заключение не давала, в связи с чем указанный договор должен быть признан недействительным.

Представитель ФИО2 в судебное заседание явился, требования первоначального иска поддержал в полном объеме, во встречном иске просил отказать. Заявил о применении срока исковой давности в отношении встречного иска.

ФИО4 в судебное заседание явились настаивали на удовлетворении встречного иска, в удовлетворении первоначального иска просили отказать в полном объеме.

ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО5 в судебное заседание явились настаивали на удовлетворении встречного иска, в удовлетворении первоначального иска просили отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) заключен договор аренды и найма недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 Договора арендодатель передает в аренду с правом последующего выкупа и в найм, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа в найм следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 289 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартиру, назначение: жилое, общая площадь 121,8 кв.м., этаж 1, 2, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №; подвал, назначение: нежилое, общая площадь 9,8 кв.м., номера на поэтажном плане 4, расположенного по адресу: <адрес> - 318, пом. 314..

Недвижимое имущество принадлежит на праве собственности в силу договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.3 Договора арендатор имеет право на проживание в квартире.

Согласно п. 1.4 Договора недвижимое имущество передается в аренду на срок – 11 месяцев с учетом условий, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 1.6 Договора недвижимое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока действия настоящего договора или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной стоимости, а также уплаты всех начисленных арендных платежей, неустоек, штрафов в рамках настоящего договора.

Выкупная стоимость определена сторонами в размере 6 800 000 руб. (п. 1.7).

Согласно п. 2.1.4 Договора в случае уплаты арендатором полной выкупной стоимости недвижимого имущества и иных платежей, предусмотренных п. 3.1. настоящего Договора, совершить все необходим не действия, в том числе регистрационные, связанные с переходом права собственности на недвижимое имущество к Арендатору.

Согласно п. 2.2.1.-2.2.4, 2.2.6 Договора арендатор обязан использовать недвижимое имущество по прямому назначению, обусловленному в п. 1.1 договора и в соответствии с условиями Договора. Содержать недвижимое имущество в порядке, предусмотренном действующими санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования. Ответственность за их нарушение несет арендатор, а в случае причинения вреда арендуемому имуществу, возмещает его стоимость в полном объеме в течение 10 дней со дня нанесения ущерба согласно сметы, составленной арендодателем. Строго соблюдать правила общественного порядка. Соблюдать нормы и правила при пользовании электрическими, звукоизлучающими или вибрационными приборами и установками. Не допускать перегрузки электрических сетей и исключать любые действия, влекущие нарушения нормальных условий работы других лиц. Производить за свой счет текущий ремонт квартиры, инженерного и другого оборудования, в том числе (но не исключительно) поломки электросетей и розеток, телефонных линий, замена или восстановление поврежденных элементов помещения (плитка, обои, двери, замки, стекла и др.); содержать в чистоте квартиру. Арендатору запрещается производить переоборудование или перепланировку арендуемого помещения, могущих повлечь уменьшение его рыночной стоимости.

Согласно п. 2.2.7 Договора в случае прекращения действия Договора на основании невыполнения Арендатором обязательств перед Арендодателем, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемое Недвижимое имущество и возвратить его в состоянии, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двустороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого Недвижимого имущества не возмещается.

Согласно п. 3.1-3.2 Договора за пользование вышеуказанным недвижимым имуществом арендатор обязан уплачивать арендодателю на основании договора арендную плату следующим образом: за 1-2 расчетные периоды по 306 000 руб., 3-11 расчетные периоды по 170 000 руб. Оплата арендной платы производится арендатором посредством безналичного перечисления денежных средств арендатора по реквизитам арендодателя.

В соответствии с п. 3.3 Договора дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, телефон, квартплату, холодную, горячую воду, газ и все иные коммунальные платежи, связанные с содержанием недвижимого имущества.

Срок действия договора начинает действовать с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1 Договора).

Указанное в договоре имущество было передано в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту № приема-передачи денежных средств к договору аренды и найма недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ арендатор передал Арендодателю, арендатор принял у арендатора денежные средства в размере 408 000 руб. в качестве выплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО5 к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании договоров дарения, недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 - без удовлетворения.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешая, заявленные требования первоначального иска суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

ФИО2 свои обязательства по договору исполнила надлежащим образом, передав объекты аренды ФИО4 по акту приема-передачи, когда как ФИО4, допустив просрочку платы по внесению арендных платежей продолжал пользоваться имуществом до ДД.ММ.ГГГГ, допустив существенную просрочку по внесению ежемесячных платежей.

Таким образом, суд приходит к выводу, согласно которому ФИО2 представлены документы, подтверждающие наличие задолженности у ФИО4, при этом ФИО4 не представлен документы, опровергающие доводы ФИО2, поскольку ФИО4 не представлено доказательств исполнения, в том числе, частичного, обязательств по оплате арендных платежей.

Довод ФИО4 о том, что он произвел за свой счет капитальный ремонт суд признает несостоятельным и противоречащим условиям договора, поскольку производимый ремонт не может быть учтен в счет платы арендных платежей.

Суд приходит к выводу о взыскании задолженности по арендной плате и денежных средств за пользованием объектами недвижимости по истечении срока договора аренды найма от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ с учетом положений ст. 196 ГПК РФ в общей сумме 3 846 857,14 руб.

Вместе с тем оснований о взыскании денежных средств в счет задолженности солидарно суд не усматривает поскольку договор аренды был заключен между ФИО2 и ФИО4, а сотворено указанные стороны приобрели правовые последствия при заключении договора.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Исковые требования встречного иска сводятся к оспариванию договора аренды, заключенного между ФИО4 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представителем ФИО2 заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд.

Согласно ст. ст. 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании п. 2 ст. 199 указанного выше Кодекса, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Признав причины пропуска срока уважительными, судья вправе восстановить этот срок (205 ГК РФ). Установив, что срок обращения в суд пропущен без уважительных причин, судья принимает решение об отказе в иске.

В качестве уважительных причин пропуска срока обращения в суд могут расцениваться обстоятельства, препятствовавшие истцу своевременно обратиться с иском в суд за разрешением спора (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п., нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности).

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Во встречном исковом заявлении ФИО6 не указывает, когда ей стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Также в материалах дела не содержится заявление ФИО6 об уважительных причинах пропуска срока исковой давности.

Договор аренды с ФИО2 заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть более 4 лет назад, тогда как истец обратилась с исковым заявление ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС18-25496 при предъявлении иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по требованию о признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности зависит от того, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки. ФИО6 проживающей в сдаваемой недвижимости не могло быть неизвестно о начале исполнения оспариваемого договора аренды, следовательно, срок исковой давности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем отказывая в удовлетворении исковых требований, суд соглашается с доводом представителя истца о пропуске ФИО6 срока исковой давности, поскольку у суда есть основания полагать о том, что ей было достоверно известно о совершившейся сделке.

Данное обстоятельство является значимым, так как в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 24 598,20 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) задолженность по арендной плате и денежные средства за пользование объектами недвижимости по истечении срока договора аренды и найма от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 3 846 857 руб. 14 коп., в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 24598 руб. 20 коп., а в остальной части в удовлетворении иска к ФИО4 отказать.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО5 (<данные изъяты>), ФИО6 (<данные изъяты>) о солидарном взыскании денежных средств, отказать.

Встречный иск ФИО4, ФИО6 к ФИО2 о признании договора аренды и найма недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 и ФИО3 недействительным, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течении одного месяца, с момента составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев