УИД: 92RS0002-01-2024-000984-10
Дело № 2-3276/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2025 года город Севастополь Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:
председательствующего – судьи Дробышевой О.А.,
помощника судьи – Соловьевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 об обращении взыскания на предмет ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец, действуя через своего представителя, обратилась в суд с иском, в котором просит обратить взыскание на предмет ипотеки – принадлежащую ответчику квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: г. Севастополь, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 4 000 000 руб.
Требования иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор займа денежных средств, в соответствии с п. 1.1., 2.2., 2.3 которого займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 550000 рублей, а Заемщик обязалась возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В обеспечение договора займа заключен договор ипотеки, согласно п. 1.1 которого ответчик в обеспечение обязательств, по вышеуказанному договору займа, передает в залог залогодержателю следующее недвижимое имущество: жилое помещение по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый №. С момента заключения договора займа ответчик свои обязательства по выплате процентов не исполняла надлежащим образом. Также истец указывает, что рыночная стоимость заложенного имущества, согласно пункта 1.2 договора ипотеки, составляет 4000 000 руб., в связи с чем, ссылаясь на ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке», просит обратить взыскание на принадлежащую ответчику квартиру, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4 000 000 руб.
Истец в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщила. В ранее направленном письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, уважительности причин неявки суду не сообщил, подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного разбирательства суд не просила.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц.
Суд, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа денежных средств, по условиям которого займодавец предоставил заемщику в качестве займа в пользование денежные средства в размере 550 000 руб. Получение денежных средств заемщиком подтверждено выпиской по счету АО «ГЕНБАНК», открытому на имя ФИО2, где указаны два перевода от ФИО3 - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 руб. и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250 000 руб.
По условиям данного договора заемщик обязался вернуть сумму займа и уплатить проценты в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.4. договора).
Согласно пункту 2.1. договора заем предоставлен на следующие цели: ремонт и благоустройство (неотделимые улучшения) жилого помещения по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый №.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), по условиям которого ответчик передал в залог истцу недвижимое имущество – жилое помещение по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый №.
Пунктом 1.2., договора залога недвижимого имущества (ипотеки) стороны оценили предмет залога: 4 000 000 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки.
Поскольку ответчиком обязательства по погашению задолженности исполнялись ненадлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес заемщика требование о досрочном возврате суммы займа в течение 10 дней с момента направления требования. Требование истца ответчиком не исполнено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334, пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства кредитор, чьи права по обязательству обеспечены залогом, имеет право получить удовлетворение из стоимости имущества, переданного в залог. Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
По смыслу подпункта 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. № 221-0).
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 76, 83 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» реализация заложенной вещи, обращение взыскания на которую произведено в судебном порядке, осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном статьей 350.2 ГК РФ для движимых вещей, статьей 449.1 ГК РФ, статьей 56 Закона об ипотеке - для недвижимого имущества и законодательством об исполнительном производстве.
Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.
При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.
Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке) (Пункт 84 Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23).
Так, определением Гагаринского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ с целью установления стоимости недвижимого имущества по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно выводам заключения эксперта АНО «Севастопольское бюро судебной экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №С-2024 рыночная стоимость <адрес>, в <адрес> в г. Севастополе, кадастровый № на момент проведения экспертизы составляет 9 694 000 руб.
Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Таким образом, заключение экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Проанализировав содержание экспертного заключения № 041С-2024 от 04.06.2024 суд приходит к выводу о том, что заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.
Заключение проведенной по делу судебной экспертизы выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
У суда нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ.
Судом не установлено обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности данного заключения.
При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в их правильности отсутствуют.
Из материалов дела следует, что залоговая стоимость имущества в размере 4 000 000 руб. определена сторонами по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по заключению эксперта АНО «Севастопольское бюро судебной экспертизы и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной по делу судебной оценочной экспертизы определена на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 694 000 руб.
Таким образом, имеет место существенное изменение рыночной стоимости предмета залога в связи со значительным периодом времени, прошедшим с момента заключения договора залога.
В этой связи, при вынесении решения, суд учитывает несоразмерность начальной продажной стоимости имущества, переданного в залог, его реальной стоимости на момент рассмотрения настоящего дела и считает необходимым принять заключение судебной оценочной экспертизы основанием для определения начальной стоимости заложенного имущества, принимая во внимание, что рыночная стоимость имущества определена на момент его оценки.
Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержателю предоставлено право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд при применении положений Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной стоимости залогового имущества в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении судебной экспертизы АНО «Севастопольское бюро судебной экспертизы и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно <адрес>, в <адрес> в г. Севастополе, кадастровый № в размере 7 755 200 руб.
Согласно п. 1 ст. 54.1 «Закона об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В материалах дела имеются копии квитанций об уплате долга от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, на общую сумму 446 914,00 руб.
Истец, приобщил к материалам дела копию решения Октябрьского районного суда <адрес> Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о взыскании задолженности по договору займа, являющегося предметом настоящего спора, с отметкой о вступлении в законную силу ДД.ММ.ГГГГ Согласно открытых данный сайта суда по настоящему делу выдан исполнительный лист ФС №.
Указанным решением Октябрьского районного суда <адрес> Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № иск ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен частично. Постановлено взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1483371 руб.04 коп, взыскивать с ФИО2 О.В. в пользу ФИО3, проценты за пользование займом по ставке 4% в месяц, начисляемые на сумму основного долга по договору займа (550 000 руб.), с учетом его фактического погашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата суммы займа включительно. Взыскивать с ФИО2 в пользу ФИО3, проценты за пользование чужими денежными средствам в размере 2% в месяц, начисляемые на остаток основного долга 550 000 руб. с учетом его уменьшения в случае погашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день возврата суммы займа. Взыскивать с ФИО2 в пользу ФИО3, пени на сумму задолженности по процентам за пользование займом в размере 0,2% в день, начисляемые на сумму задолженности по процентам за пользование займом (на дату вынесения решения – 550 000 руб.) с учетом ее уменьшения в случае погашения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день уплаты процентов за пользование займом.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
С учетом вышеуказанного решения суда, не обжалованного ФИО2, размер ее задолженности перед истцом без учета дальнейших начислений процентов и пеней на дату вынесения вышеуказанного решения обозначен в твердой сумме в 1 483 371 руб., ответчиком суду сведений об оплате долга, на иную сумму, кроме вышеуказанных платежных поручений в размере 446 914,00 руб. не представлено.
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что одновременно обстоятельств, указанных в ст. 54.1 «Закона об ипотеке», при которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, не имеется, поскольку сумма неисполненного обязательства (1 036 457 (1 483 371 – 446 914)) составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки (387 760 руб (7 755 200*5%). И период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Учитывая, что ответчик принятые на себя обязательства по договору займа не исполнила надлежащим образом, а залог обеспечивает исполнение обязательств ответчиком по договору займа, суд с учетом требований ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) приходит к выводу об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру с кадастровым номером 91:02:002005:686, расположенную по адресу: г. Севастополь, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 7 755 200 руб.
Кроме того, согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 194, 196, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 об обращении взыскания на предмет ипотеки - удовлетворить.
В обеспечение обязательств ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по заключенному с ФИО3 договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, обратить взыскание на предмет ипотеки - принадлежащую ФИО2 квартиру, с кадастровым номером № расположенную по адресу: г. Севастополь, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 7 755 200 руб.
Взыскать с ФИО2 (паспорт № №) в пользу ФИО3 (паспорт № №) судебные расходы в размере 300 (триста) рублей 00 копеек.
Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2025 г.
Председательствующий О.А. Дробышева