Апелляционное определение по делу № 2-867/2023 от 22.08.2023.

Судья Нижников В.В. Дело № 33-14349/2023

УИД 61RS0009-01-2021-004114-94

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.,

судей Говоруна А.В., Минасян О.К.,

при секретаре Поповой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-867/2023 по иску ФИО1 к ООО «МДТ», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ФИО2 о признании торгов недействительными, о применении последствий недействительности торгов, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Азовского городского суда Ростовской области от 02 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Говоруна А.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «МДТ» о признании недействительными торгов, организованных ООО «МДТ» по продаже земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование исковых требований истец указал, что вопреки полной оплате задолженности по исполнительному производству перед взыскателем в размере 1 148 875 руб., а также исполнительского сбора в размере 80 421 руб., земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был выставлен на торги, и реализован путем продажи с публичных торгов. Истец полагает проведение торгов незаконным, поскольку задолженность им перед взыскателем оплачена в полном объеме до проведения торгов.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительными торги, организованные ООО «МТД» по продаже земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; применить последствия признания недействительными торги по продаже арестованного имущества - земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 23 ноября 2021 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 апреля 2022 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 23 ноября 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2022 года, решение Азовского городского суд Ростовской области от 23 ноября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 апреля 2022 года отменены, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в Азовский городской суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд: признать недействительными торги, организованные ООО «МДТ» по продаже земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; применить последствия признания торгов недействительными, в том числе: признать недействительным протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (аукцион № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), проводимых 12.07.2021 организатором торгов ООО «МДТ»; признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2; признать недействительным переход права собственности от истца к ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать недействительной регистрационную запись в ЕГРН от 18.08.2022 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 02 мая 2023 года исковые требования ФИО1 к ООО «МДТ», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2 о признании торгов недействительными, о применении последствий недействительности торгов, оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, и принять новый судебный акт, удовлетворив его исковые требования в полном объеме.

В обосновании жалобы апеллянт указывает, что судом первой инстанции проигнорированы мотивы и выводы, изложенные в определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2022 года.

Автор жалобы обращает внимание на наличие на реализуемом участке строения и установления единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ней объекта, указывает, что на момент торгов строение обладало всеми признаками недвижимого имущества.

Апеллянт ссылается на то, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что до проведения торгов, должником произведено частичное погашение задолженности в размере 500 000 рублей, указывает на нарушение правил на добровольное исполнение исполнительного документа, на исполнение требований без принудительной реализации имущества и на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, автор жалобы ссылается на искажение в решении суда заявленных исковых требований.

Апеллянт считает, что решение суда по делу принято без учета указаний суда кассационной инстанции.

В дополнительном объяснении к апелляционной жалобе ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что его право собственности на строение, расположенное в границах земельного участка подтверждается выпиской из ЕГРН.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 – ФИО14, просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда – без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом применительно к положениям ст. ст. 113, 117, 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, а также путем публикации сведений о движении дела на официальном сайте Ростовского областного суда, сведений об уважительных причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, своих представителей в судебное заседание не направили.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Судебная коллегия признает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, в соответствии с положениями ст. ст.167, 327 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с дополнением, возражения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, посчитав возможным в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о месте и времени рассмотрения дела, выслушав представителя ФИО2 – ФИО14, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 349, 448, 449, 449.1 ГК РФ, положениями Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 61, 67 ГПК РФ, пришел к выводу об оставлении исковых требований истца без удовлетворения.

Принимая решение по делу, суд исходил из того, что решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону по гражданскому делу № 2-699/2020 было обращено взыскание на спорный земельный участок. В рамках указанного дела была проведена судебная оценочная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость земельного участка составляет 1 578 582 руб., рыночная стоимость зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке составляет 425 802 руб., рыночная стоимость земельного участка с учетом стоимости строений составляет 2 004 384 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.10.2020 решение суда первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции установил начальную продажную стоимость спорного земельного участка в размере 1 262 866 руб., то есть без учета стоимости строений. При этом судом апелляционной инстанции установлено, что нежилое строение, расположенное на спорном земельном участке на момент передачи земельного участка в ипотеку уже находилось на спорном земельном участке. В тоже время в договоре залога истцом было указано на отсутствие каких-либо ограничений (обременений) в отношении закладываемых объектов. В пункте 1.3 договора указано, что истец заявляет об отсутствии на земельном участке каких-либо строений и сооружений. Судом апелляционной инстанции установлена недобросовестность в действиях истца.

Судом также установлено, что 15.12.2020 на основании исполнительного листа серии ФС № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2020, выданного Кировским районным судом г. Ростова-на-Дону по гражданскому делу № 2-699/2020, Азовским РОСП ГУФССП России по Ростовской области было возбуждено исполнительное производство № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Судебным приставом-исполнителем Азовского РОСП ГУФССП России по Ростовской области от 20.02.2021 был наложен арест на спорный земельный участок на основании постановления от 20.02.2021 о наложении ареста на имущества должника.

24.05.2021 судебным приставом-исполнителем Азовского РОСП ГУФССП России по Ростовской области вынесено постановление об оценке имущества должника, при этом указана цена спорного земельного участка, определенная апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.10.2020, в соответствии с исполнительным листом от 17.11.2020 серии ФС № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданным Кировским районным судом г. Ростова-на-Дону по гражданскому делу № 2-699/2020.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Азовского РОСП ГУФССП России по Ростовской области от 27.05.2021 о передаче арестованного имущества на торги (спорный земельный участок) и уведомления от 27.05.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о готовности к реализации арестованного имущества, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области было издано поручение от 31.05.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которым поручено ООО «МДТ» осуществить реализацию указанного в постановлении имущества путем проведения открытых торгов, оказывающему соответствующие услуги на основании государственного контракта от 22.12.2020 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Торги были назначены на 12.07.2021 в 11 часов 00 минут, о чем было дано извещение в газете «Наше время» от 17.06.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (Лот № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), а также на официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru (извещение № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

Судом установлено, что извещение о торгах было опубликовано в срок, установленный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Срок приема заявок был установлен с 17.06.2021 по 06.07.2021.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту от 12.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участниками торгов признаны ФИО15 и ФИО2

По результатам предложений по цене был определен победитель, предложивший большую цену, то есть ФИО2

27.07.2021 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2 был заключен договор № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи арестованного имущества на торгах, то есть спорного земельного участка.

Также судом установлено, что истцом произведена оплата задолженности по исполнительному производству 08.07.2021 на сумму 500 000 руб., 13.07.2021 на сумму 229 296,25 руб., 19.07.2021 на сумму 500 000 руб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, исходил из того, что истец длительное время погашение задолженности не производил, а частичное погашение задолженности непосредственно перед проведением торгов, когда имущество уже было передано на торги, не является основанием для отзыва имущества с торгов и не свидетельствует о возможности погашения должником задолженности в полном объеме, факт нахождения самовольного строения на земельном участке, подлежащем реализации, не свидетельствует о том, что организатором торгов были нарушены требования действующего законодательства, поскольку обращение взыскания осуществлялось в соответствии с судебным постановлением, вступившим в законную силу и на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что соблюдение порядка и законности передачи судебным приставом-исполнителем имущества должника был предметом рассмотрения Азовского городского суда Ростовской области в рамках поданного ФИО1 административного иска по делу № 2а-1641/2022.

Судом установлено, что в ходе оспариваемых торгов строение, расположенное на спорном земельном участке, на торги не выставлялось. Судебный пристав-исполнитель не лишен права в последующем обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на указанное имущество в целях последующего обращения взыскания по другим исполнительным производствам.

Суд первой инстанции также обратил внимание, что стоимость строения при определении начальной продажной стоимости имущества была исключена из стоимости земельного участка апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.10.2020, которым была установлено недобросовестность в действиях истца.

При этом суд отметил, что под формированием стоимости имущества понимается нарушения в поэтапном увеличении цены, установленной для данной процедуры торгов и т.п., а не формирование начальной цены, утвержденной вступившим в законную силу судебным актом.

Помимо этого, судом первой инстанции принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.12.2021 по гражданскому делу № 2-3183/2021 было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МДТ» о признании недействительным протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (аукцион № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), проводимых 12.07.2021 организатором торгов ООО «МДТ», о признании недействительным договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может и полагает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение Азовского городского суда Ростовской области от 02 мая 2023 года не отвечает.

В силу частей 1 и 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Исходя из системного толкования положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При этом выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

В нарушение приведенных выше требований процессуального законодательства судом, при разрешении настоящего спора, не исследованы по существу все фактические обстоятельства дела, с учетом доводов и возражений сторон, указаний вышестоящего суда о толковании закона, что повлияло на исход дела и привело к его неправильному разрешению.

Согласно ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Отменяя решение Азовского городского суд Ростовской области от 23 ноября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 апреля 2022 года, и направляя гражданское дело на новое рассмотрение в Азовский городской суд Ростовской области, суд кассационной инстанции в определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2022 года, указал, что истцом последовательно указывалось на существенное нарушение порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение стоимости реализованного земельного участка. В обоснование указано, что по итогам торгов реализован земельный участок в отрыве от строений, возведенных на указанном земельном участке, чем нарушен принцип единства судьбы земли и стоящих на нем зданий.

Суд кассационной инстанции указал, что эти доводы и нахождение на реализуемом земельном участке строений суд первой инстанции посчитал не имеющими значения для рассмотрения спора, о чем указал в определении от 23 ноября 2021 года об отказе в назначении судебной экспертизы, в связи с чем, отметил, что в решении суда оценка данным доводам не дана.

В определении от 27.10.2022 года судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции отметила, что отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлены доказательства, позволяющие установить возведение объектов с соблюдением установленных действующим законодательством норм на реализованном земельном участке, доказательств обращения за соответствующим разрешением на строительство, а также возможности государственной регистрации соответствующих прав на объект. Сам факт нахождения строений на земельном участке, подлежащем реализации, не свидетельствует о том, что торги были проведены с нарушением требований действующего законодательства, поскольку обращение взыскания осуществлялось в соответствии с судебным постановлением, вступившим в законную силу. При этом пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Суд кассационной инстанции в определении от 27.10.2022 нашел данные выводы ошибочными, указав, что нахождение на реализуемом земельном участке объектов строительства влияет на формирование стоимости реализованного имущества, подлежит включению в предмет реализуемого имущества и затрагивает права и законные интересы должника, а также отметил, что подлежит установлению вопрос нахождения на реализуемом земельном участке объектов строительства, подлежащих включению в реализуемое имущество и учету при расчете стоимости имущества.

Также суд кассационной инстанции указал, что установив внесение ФИО1 суммы задолженности частичными платежами 8 июля 2021 года - 500 000 руб., 13 июля 2021 года - 229 296, 25 руб., 19 июля 2021 года - 500 000 руб., судами не дана оценка тому обстоятельству, что до проведения торгов 8 июля 2021 года должником произведено частичное погашение задолженности в размере 500 000 руб., что может свидетельствовать о намерении лица исполнить требования исполнительного документа без принудительной реализации его имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в определении от 27.10.2022 пришла к выводу о том, что при разрешении спора допущены нарушения, которые являются значимыми и существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, суд кассационной инстанции посчитал, что требования процессуального закона судами не выполнены, юридически значимые обстоятельства по делу не проверены полным образом, представленным сторонами доводам и доказательствам не дана надлежащая правовая оценка в совокупности и взаимосвязи.

Судебная коллегия полагает, что при новом рассмотрении дела судом первой инстанции не выполнены указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права.

Согласно ч. 2 ст. 90 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами, и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи ЗК РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу статей 130, 219 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, возникает с момента этой государственной регистрации.

Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ч. 1 ст. 66 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебная коллегия полагает, что приведенные требования закона и разъяснения по его применению судом первой инстанции учтены не были.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает на существенное нарушение порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение стоимости реализованного земельного участка, ссылаясь на то, что по итогам проведенных торгов реализован земельный участок в отрыве от строений, возведенных на указанном земельном участке, чем нарушен принцип единства судьбы земли и стоящих на нем зданий.

Учитывая приведенные нормы права и разъяснения по их применению, судебная коллегия полагает, что указанные доводы и нахождение на реализуемом земельном участке строений имеют значение для рассмотрения спора, и необоснованно были отклонены судом первой инстанции.

Материалами дела подтверждается нахождение на момент проведения торгов на реализуемом земельном участке объектов строительства (в том числе, хозяйственной постройки), подлежащих включению в реализуемое имущество и учету при расчете стоимости имущества. При этом нахождение на реализуемом земельном участке объектов строительства влияет на формирование стоимости реализованного имущества, подлежит включению в предмет реализуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 23.06.2022 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на хозяйственную постройку с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 35,4 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2022, то есть в границах отчужденного по результатам торгов земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

При этом в выписке также указано, что годом завершения строительства хозяйственной постройки является 2010 год, а документами, являющимися основанием для регистрации права являются договор купли-продажи земельного участка, выдан 12.03.2015 и технический план здания, выдан 15.06.2022. Объект (хозяйственная постройка) находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (т.2 л.д.48-50).

Из материалов дела также следует, что согласно выписке из ЕГРН от 18.08.2022, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 943 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи арестованного имущества на торгах № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.07.2021 года. При этом из содержания выписки следует, что в пределах земельного участка находится объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Факт принадлежности ФИО2 в настоящее время земельного участка подтвердила в судебном заседании суда апелляционной инстанции его представитель ФИО3

Из материалов дела также следует, что ФИО2 была произведена оплата за земельный участок площадью 943 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 1 275 494,66 руб. на счет ТУ Росимущества в Ростовской области (т.1 л.д. 142,143, 151).

В пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», разъяснено, что исходя из положений частей 1 и 2 статьи 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

Из изложенного следует, что законодательство об исполнительном производстве не исключает возможности для судебного пристава-исполнителя обратиться в уполномоченные органы за оформлением соответствующих документов.

Согласно материалам дела земельный участок передан на торги без находящегося на нем объекта в виде хозяйственной постройки.

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Учитывая все вышеизложенное, установив и проверив юридически значимые обстоятельства по делу, оценив представленные сторонами доводы и доказательства в совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае нахождение на реализуемом земельном участке объектов строительства влияет на формирование стоимости реализованного имущества и подлежит включению в предмет реализуемого имущества, соответственно, затрагивает права и законные интересы должника.

Исходя из положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ следует, что если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

Согласно позиции в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Также необходимо отметить, что как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, ФИО1 в полном объеме произвел оплату задолженности по исполнительному производству 08.07.2021 на сумму 500 000 руб. 13.07.2021 на сумму 229 296,25 руб., 19.07.2021 на сумму 500 000 руб.

При этом до проведения торгов ФИО1 08.07.2021 произведено частичное погашение задолженности в размере 500 000 рублей, что свидетельствует о намерении должника исполнить требования исполнительного документа без принудительной реализации его имущества.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обращался в суд с административным иском об оспаривании действий судебных приставов-исполнителей. Решением Азовского городского суда Ростовской области от 01 июля 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, суд признал незаконным бездействие судебного пристава-исполнителя Азовского районного отделения судебных приставов УФССП России по Ростовской области ФИО16, выразившиеся в не ознакомлении с материалами исполнительного производства, в не рассмотрении заявлений от 07 апреля 2022 г. и 09 июня 2021 г., признал незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Азовского районного отделения судебных приставов УФССП России по Ростовской области от 03 февраля 2021 года о взыскании исполнительского сбора в рамках исполнительного производства № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН В остальной части иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 9 ноября 2022 решение Азовского городского суда Ростовской области от 01 июля 2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

При таких обстоятельствах принимая во внимание принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, учитывая совершение действий указывающих о намерении исполнить требования исполнительного документа без принудительной реализации его имущества, которые остались без должного внимания при проведении торгов, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, являются ошибочными.

Поскольку земельный участок реализован без находящихся на нем строений, что повлияло на формирование стоимости реализованного имущества и привело к ущемлению прав и законных интересов истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное нарушение в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ является основанием для признания торгов по реализации земельного участка недействительными.

Учитывая приведенные выше положения закона, разъяснения по их применению, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда об отказе удовлетворении исковых требований ФИО1, нельзя признать законным и обоснованным, поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела при неправильном применении норм материального и процессуального права, что в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения и принятия нового решения.

Принимая новое решение по делу судебная коллегия, руководствуясь выше приведенными нормами материального права, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца и полагает необходимым признать недействительными торги, организованные ООО «МДТ» по продаже земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоявшиеся 12.07.2021, признать недействительным протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (аукцион продажи № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), проводимых 12.07.2021 организатором торгов ООО «МДТ», а также признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 информационного письма от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - фонд имущества.

Как следует из материалов дела в качестве организатора торгов и лицом заключившим договор купли-продажи от собственного имени с ФИО2, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым применить последствия недействительности сделки и прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 943 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, восстановить право собственности ФИО1 на указанный земельный участок, а также взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 1 275 494,66 руб.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 и восстановления права собственности ФИО1 на земельный участок.

Приведенные ответчиком ФИО2 в письменном возражении на апелляционную жалобы доводы, судебной коллегией были исследованы и проанализированы, однако признаются несостоятельными и отклоняются, поскольку все они как каждый в отдельности, так и вместе в своей совокупности, не влекут за собой выводы о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований истца. Вопреки позиции стороны ответчика, в данном случае допущенные нарушения, на которые ссылается истец, являются существенными и они повлияли на результат торгов.

Доводы стороны ответчика ФИО2 о том, что при рассмотрении настоящего спора необходимо учитывать вступившие в законную силу решения судов по взаимосвязанным спорам, в том числе, решение Азовского городского суда Ростовской области от 01.07.2022 по делу № 2а-1641/2022, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.12.2021 года по делу № 2-3183/2021, оставленные без изменений судами апелляционной и кассационной инстанции, также были исследованы, однако не влекут выводы об отказе истцу в иске. Достаточных оснований полагать, что в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ названные решения имеют преюдициальное значение для настоящего дела, не имеется, поскольку указанными судебными постановлениями по существу не разрешался вопрос о действительности состоявшихся публичных торгов по требованиям, которые были заявлены истцом по делу № 2-867/2023. При этом из содержания решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.12.2021 года по делу № 2-3183/2021 следует, что суд, принимая решение, исходил из обстоятельств, установленных решением Азовского городского суда Ростовской области от 13.10.2021 года, тогда как из содержания апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 09.11.2022 по делу №33а-17974/2022, следует, что решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 октября 2021 года отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение.

В этой связи в данном случае представлялось необходимым установление и исследование фактических обстоятельств настоящего дела № 2-867/2023, а также оценка этих обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права, которые в своей совокупности позволили сделать вывод о необходимости частичного удовлетворения требований истца.

Оснований для удовлетворения остальной части требований истца о признании недействительным переход права собственности от истца к ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, о признании недействительной регистрационную запись в ЕГРН от 18.08.2022 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, судебная коллегия не находит и в этой части иска полагает необходимым истцу отказать, поскольку данные требования не соответствуют нормам действующего законодательства и не являются надлежащим способом защиты права.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 02 мая 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными торги, организованные ООО «МДТ» по продаже земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоявшиеся 12.07.2021.

Признать недействительным протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (аукцион продажи № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), проводимых 12.07.2021 организатором торгов ООО «МДТ».

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 943 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и восстановить право собственности ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на указанный земельный участок.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в пользу ФИО2 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах от 27.07.2021 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 1 275 494,66 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 и восстановления права собственности ФИО1 на земельный участок.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.08.2023.