Решение по делу № 02-1612/2023(02-13598/2022)~М-16311/2022 от 25.01.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и расходов по оплате государственной пошлины, по встречному иску <ФИО> к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора участия в долевом строительстве.

УИД 77RS0016-02-2022-031929-40

Гр.дело № 2-1612/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года

г. Москва

Мещанский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.

при секретаре Никифоровой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1612/2023

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и расходов по оплате государственной пошлины, по встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 16 марта 2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен договор № СИД-2/3-14-366-1/АН участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого истец обязался своими силами и (или) других лиц, построить (создать) Жилой комплекс № 1 по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2 ул., вл. 2 (в составе жилых корпусов 1, 2, 3, встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянки) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: Жилой корпус 2, Секция 3, Этаж 14, Номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) 2, номер квартиры по проекту 366, общей приведенной площадью жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды - с коэффициентом) 36 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.03.2021 года номер государственной регистрации договора: 77:08:0012003:13-77/060/2021-213. В соответствии с п. 2.3 Договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не позднее 31 августа 2023 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. На момент предъявления настоящего искового заявления срок передачи объекта долевого строительства не наступил.

В соответствии с п. 4.2 Договора на дату подписания Договора цена Договора определена Сторонами в размере 14 575 419,00 руб. В соответствии с п. 4.4.1. Договора до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 2 050 650,00 руб., размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленным участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязуется по 16.03.2021 г. включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 2 050 650,00 руб.

Сумма 12 524 769,00 руб. подлежит оплате в срок до 31.10.2022 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Обязательство по оплате 12 524 769,00 рублей в счет цены договора в срок до 31.10.2022 года ответчиком не исполнено, в связи с чем истец направил в адрес ответчика предупреждение о погашении задолженности от 15.11.2022 года № 366/ОС.

23.11.2022 года истцом от Управления Росреестра по Москве получено уведомление о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 15.11.2022 года № КУВД-001/2022-49548539, из содержания которого истцу стало известно, что 07.11.2022 года ответчик представил в Росреестр заявление (вх. № КУВД-001/2022-49548539) и документы на регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве (Уведомление о расторжении от 03.11.2022 договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома) в отношении объекта долевого строительства, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0012003:13 по строительному адресу: <...>. Управлением Росреестра по Москве 15.11.2022 г. в ЕГРН внесена запись № 77:08:0012003:13-77/060/2021-213 о погашении регистрационной записи договора участия в долевом строительстве.

Указывая на то, что односторонний отказ ФИО1, выраженный в уведомлении о расторжении от 03.11.2022 договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на который сослался в своем уведомлении от 15.11.2022 года № КУВД-001/2022-49548539 Росреестр, является в силу статьи 168 ГК России ничтожной сделкой, недействительна с момента ее совершения, поскольку, в соответствии с п. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Обязательства ответчика перед истцом в части оплаты 12 524 769,00 руб. не исполнены, в связи с чем истец просит признать недействительной сделкой односторонний отказ ответчика от исполнения договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве, выраженный в уведомлении о расторжении от 03.11.2022 договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома и применить последствия недействительной сделки в виде погашения в ЕГРН записи от 15.11.2022 г. № 77:08:0012003:13-77/060/2021-213 о расторжении договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021, взыскать с ответчика задолженность по договору в размере 12 524 769,00 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Не согласившись с доводами первоначального иска ФИО1 представила встречное исковое заявление о расторжении договора № СИД-2/3-14-366-1/АН участия в долевом строительстве от 16 марта 2021г., в обоснование заявленных требований ФИО1 М,А. указывает, что неоднократно уведомляла истца о намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве в связи с семейными обстоятельствами и неплатежеспособностью, указывая на то, что в соответствии со ст. 451 ГК РФ дальнейшее исполнение договора не возможно, в связи с чем ответчик просит расторгнуть договор № СИД-2/3-14-366-1/АН участия в долевом строительстве от 16 марта 2021г.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась. Возражала против удовлетворения первоначального искового заявления, поддержала встречные исковые требования в полном объеме.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 16 марта 2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен договор № СИД-2/3-14-366-1/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого истец обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Ответчика построить (создать) Многоквартирный жилой дом 1 по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2 ул., вл. 2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Ответчику, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: Жилой корпус 2, Секция 3, Этаж 14, Номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) 2, номер квартиры по проекту 366, общей приведенной площадью жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды - с коэффициентом) 36 кв.м.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.03.2021 года номер государственной регистрации договора: 77:08:0012003:13-77/060/2021-213, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с п.2.3. Договора передача Объекта Застройщиком Участнику осуществляется по Акту приема-передачи – не позднее 31 августа 2023 года, при условии надлежащего исполнения Участником обязательств по Договору в полном объеме. Стоимость объекта долевого строительства определена сторонами на дату подписания договора участия в долевом строительстве и в соответствии с п. 4.2. договора составила 14 575 419,00 руб.

Согласно п.4.4.1 договора сумма в размере 2 050 650,00 руб., размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленным участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязуется по 16.03.2021 г. включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 2 050 650,00 руб.

Сумма 12 524 769,00 руб. подлежит оплате в срок до 31.10.2022 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

В связи с тем, что ответчиком в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, не произведена оплата задолженности в размер 12 524 769,00 руб. истец направил в адрес ответчика предупреждение о погашении задолженности от 15.11.2022 года № 366/ОС.

Ответчик факт наличия задолженности по договору участия в долевом строительстве в ходе судебного разбирательства не оспорил, при этом ответчик обратился со встречным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора № СИД-2/3-14-366-1/АН участия в долевом строительстве от 16 марта 2021 года, в обоснование заявленных требований ответчик указывает, что в соответствии со ст. 451 ГК РФ дальнейшее исполнение договора невозможно в виду существенного изменения обстоятельств, в качестве таких обстоятельств ответчик указывает изменение материального положения и кризис.

Судом установлено, что ответчик обратилась к истцу с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон от 14 октября 2022года, после чего направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 03 ноября 2022 года.

23.11.2022 года истцом от Управления Росреестра по Москве получено уведомление о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 15.11.2022 года № КУВД-001/2022-49548539 на основании уведомления ответчика от 03.11.2022 о расторжении договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома).

Как следует из п. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу. - Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Частью 1.2 ст. 9 того же Закона предусмотрено в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Из представленных в материалы дела документов следует, что обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве исполняются надлежащим образом, какие-либо нарушения закона и/или договора не установлены.

Из системного толкования названных выше положений закона можно сделать вывод о том, что отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект.

Правоотношения сторон регулируются нормами Федерального закона 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом односторонний отказ ответчика, выраженный в уведомлении о расторжении от 03.11.2022 договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на который сослался в своем уведомлении от 15.11.2022 года № КУВД-001/2022-49548539 Росреестр, является в силу статьи 168 ГК РФ ничтожной сделкой, недействительна с момента ее совершения.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о применении последствия недействительной сделки в виде погашения в ЕГРН записи от 15.11.2022 г. № 77:08:0012003:13-77/060/2021-213 о расторжении договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве, и восстановления в ЕГРН записи от 25.03.2021 года № 77:08:0012003:13-77/060/2021-213 о государственной регистрации договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве, поскольку регистрационная запись о государственной регистрации договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве восстановлена.

Встречные исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. в виду существенного изменения обстоятельств удовлетворению не подлежат в виду следующего, в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие данные обстоятельства, при этом суд отмечает, что обстоятельства ухудшения финансового положения ответчика не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора участия в долевом строительстве, учитывая, что при его заключении ответчик не мог не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Одним из условий, необходимых для удовлетворения требования одной из сторон договора о его расторжении по основанию существенного изменения обстоятельств, является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.

Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет участник долевого строительства при заключении договора. Поэтому заключая договор, участник должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, понимать и принять значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

С учетом того, что факт наличия задолженности ответчика перед истцом по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. в размере 12 524 769,00 руб. подтвержден материалами дела, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспорен, суд считает требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 12 524 769,00 руб. подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 60 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве, выраженный в уведомлении о расторжении от 03.11.2022 договора № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Новосибирск, паспорт <...> выдан Отдел УФМС России по Республике Крым и г. Севастополю в г. Джанкой 25.08.2017 г., код подразделения 910-006, зарегистрированная по адресу: 296123, <...> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» задолженность по договору участия в долевом строительстве № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г. в размере 12.524.769 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60.000 рублей.

В остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о расторжении договора участия в долевом строительстве № СИД-2/3-14-366-1/АН от 16.03.2021 г – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Д. Городилов