№ 2-1478/2025
УИД: 61RS0023-01-2025-000900-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 июля 2025 г. г. Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Яковлевой Ю.В., при секретаре судебного заседания Хищенко А.С., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации <адрес>, третьи лица: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>, НКО «Фонд капитального ремонта» об обязании заключить соглашение об изъятии аварийного жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что является собственником двухкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Данный дом признан аварийным и Администрация г. Шахты Ростовской области обязана изъять жилое помещение с выплатой компенсации рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения или пересилить в другое равнозначное помещение.
Администрация г. Шахты Ростовской области в рамках реализации расселения граждан из аварийного жилья предоставила проект соглашения на выплату выкупной цены изымаемой квартиры и отчет о выкупной цене №. Истец не согласился с суммой выкупной цены квартиры из-за неравнозначности размера компенсации рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения, переселение в другое жилое помещение истцу не предлагали.
Согласно отчету ООО «Аксерли» № об оценке объекта недвижимости, (квартиры) жилого помещения, площадью 43,1 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, рыночная стоимость жилого помещения оценена в 2 534 000 рублей.
От подписания соглашения об изъятии жилого помещения истец отказался, ФИО2 написал заявление ДД.ММ.ГГГГ о несогласии с суммой оценки.
Сумму оценки рыночной стоимости квартиры истец считает заниженной, за эту сумму компенсации он не сможет приобрести равнозначное жильё.
При составлении отчета ООО «Аксерли» № об оценке объекта недвижимости – <адрес>, <адрес> не учитывалось объективно: состояние квартиры, территориальное расположение, наличие транспортного сообщения, магазинов, поликлиник и т.д., то есть индивидуальные ценообразующие факторы, которые должны были учитывать при сравнении анализируемых объектов.
Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд обязать Администрацию г. Шахты Ростовской области заключить со ФИО2 соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры в сумме 3 524 918 рублей. После получения истцом денежного возмещения, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. При этом пояснила, что в собственности у истца имеются иные жилые помещения.
Представитель ответчика Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном отзыве на исковое заявление представитель ответчика просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представители третьих лиц Министерства строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> и НКО «Фонд капитального ремонта» в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.
Согласно п. 2 данного Положения, его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
В соответствии с п. 49 Положения, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе.
В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном, доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением, граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.
Частью 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом установлено, что <адрес> <адрес> <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежит истцу ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 16-20, т. 1).
Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в муниципальную программу <адрес> «Оказание мер по улучшению жилищных условий отдельным категориям граждан», утвержденную постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. (л.д. 21, т. 1).
Данный дом также включен в областную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащими сносу или реконструкции», утвержденную постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
В отношении многоквартирного дома установлена угроза обрушения конструктивных элементов здания, о чем ДД.ММ.ГГГГ издано постановление Администрации <адрес> №.
Администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по пр-ту <адрес>, <адрес>.
Согласно отчету ООО «Аксерли» № об оценке объекта недвижимости, жилого помещения, площадью 43,1 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, рыночная стоимость жилого помещения оценена в 2 534 000 рублей (л.д. 28-51, т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ознакомлен с отчетом и соглашением об изъятии указанного жилого помещения и указал в своем заявлении об отказе заключать соглашение об изъятии жилого помещения, в связи с несогласием с ценой (л.д. 22, т. 1).
Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения между сторонами до настоящего времени не достигнуто.
Поскольку в ходе судебного разбирательства сторонами оспаривалась выкупная цена за изымаемое жилое помещение, в целях устранения разногласий по вопросам рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, а также размера убытков, обусловленных его изъятием, судом по настоящему гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертПро».
Согласно заключению судебной экспертизы № 128 от 18.04.2025 составленному ООО «ЭкспертПро»», выкупная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирных домах, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду, составляет 3 524 918 рублей (л.д. 1-138, т. 2)
Оценивая заключение эксперта ООО «ЭкспертПро», суд полагает, что в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, оно достоверно, соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и вследствие изложенного, содержит доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания.
Данное заключение эксперта сомнений у суда не вызывает, оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов.
Эксперт ФИО3, проводивший экспертизу, имеет высшее образование, позволяющее выполнить назначенную судом экспертизу, соответствует предъявляемым к экспертам требованиям, обладает длительным стажем экспертной работы, предупреждена об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.
Доказательств, указывающих на некомпетентность эксперта, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы экспертизы, материалы дела не содержат.
Заключение эксперта составлено в письменной форме, содержит подробные описания проведенных исследований, его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, приведены расчетные формулы, по которым экспертом производился расчет, неоднозначного толкования указанное заключение не допускает, является достоверным и допустимым доказательством.
Суд не принимает в качестве относимого и допустимого доказательства отчет ООО «Аксерли» № об оценке объекта недвижимости, поскольку специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при этом содержание данного отчета выводы судебной экспертизы не опровергает.
Вместе с тем, суд, принимая во внимание довод представителя ответчика, учитывает то обстоятельство, что, согласно представленным сведениям ЕГРН, истцу принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество: жилой дом по адресу: <адрес> земельный участок под ним, а также квартира по адресу: <адрес> (л.д. 113-115, т. 1).
Как указано выше, в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, истец вправе получить возмещение, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.
Как следует из исследовательской части судебной экспертизы ООО «ЭкспертПро» № от ДД.ММ.ГГГГ расходы на временное проживание составляют 68 000 рублей (л.д. 67, т. 2).
Поскольку истец владеет иными жилыми помещениями, доказательств невозможности проживания в одном из принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества в материалы дела не представлено, суд считает, что убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения не должны учитываться при определении выкупной стоимости изымаемой квартиры.
Таким образом, исходя из изложенного, выкупная стоимость квартиры № <адрес> <адрес> составляет: 3 524 918-68 000 = 3 456 918 рублей.
Поскольку соглашение Администрации <адрес> со ФИО2 о возмещении за жилое помещение, сроках и других условиях изъятия квартиры между сторонами не достигнуто, суд считает, что в силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, требования истца об обязании Администрации <адрес> заключить соглашение с истцом об изъятии жилого помещения и выплате выкупной стоимости, подлежат удовлетворению в сумме 3 456 918 рублей.
В соответствии с подп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
Анализируя вышеизложенное, суд считает заявленные исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес> об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, подлежат удовлетворению частично, исходя из результатов судебной экспертизы за вычетом расходов на аренду жилья, по цене изъятия в размере 3 456 918 рублей.
В связи с изъятием у истца аварийного жилья в муниципальную собственность путем выкупа, требования ФИО2 о прекращении его права собственности на изымаемое жилое помещение после получения выкупной цены подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес>, третьи лица: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес>, НКО «Фонд капитального ремонта» об обязании заключить соглашение об изъятии аварийного жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности – удовлетворить частично.
Обязать Администрацию <адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) заключить со ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ: серия №) соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с выплатой выкупной цены изымаемой квартиры в сумме 3 456 918 (три миллиона четыреста пятьдесят шесть тысяч девятьсот восемнадцать) рублей.
После получения ФИО2 денежного возмещения прекратить право собственности на <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> <адрес> в отношении ФИО2.
В остальной части исковых требований ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ю.В Яковлева
Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2025 г.