Решение по делу № 2-1747/2023 от 09.10.2023

2-1747/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2023 года город Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Лигус О.В.,

при секретаре Бархатовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены, убытков. В обоснование заявленных требований указал, что она является собственником квартиры общей площадью 50,4 кв.м., расположенной по адресу: <...>. Вышеуказанный дом признан непригодным для проживания, подлежащим сносу. Администрация в добровольном порядке не выплачивает денежные средства в счет выкупной цены. В связи с чем, просит суд взыскать в с администрации г. Орла в его пользу в выкупную стоимость жилого помещения, находящегося по адресу: <...>.

Представитель истца представил уточненные исковые требования просит суд взыскать в пользу истца в выкупную стоимость жилого помещения, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 50,4 кв.м., с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 4186238 рублей, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 137112 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт 678085 рублей.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу определен статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ).

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме на основании пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 является собственником квартиры общей площадью 50,4 кв.м., расположенной по адресу: <...> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ.

Из акта обследования технического состояния жилого дома №88 по ул. 1-я Курская г. Орла по состоянию на 18 мая 1990 года, следует, что в бывших складских помещениях, в 1948 году приспособленных под жилье, гидроизоляция отсутствует, имеется сырость, деревянные конструкции подтверждены загниванию и ежегодно проводимый ремонт не дает должных результатов, из-за постоянной сырости происходит разрушение кирпичной кладки. Помещения, в которых размещены газовые приборы, не оборудованы вытяжной вентиляцией. Деревянное перекрытие, крыша и лестничные марши находятся в аварийном состоянии, электропроводка не отвечает установленным требованиям, оконные и дверные заполнения пришли в непригодное состояние. В акте имеется выводу комиссии, согласно которому приспособленные под жилье складские помещения не пригодны для жилья и проживающих в них жильцы подлежат выселению.

Капитальный ремонт в отношении дома №88 по ул. 1-я Курская г. Орла не производился, что подтверждается сведениями, представленными стороной ответчика и последним не оспаривалось.

Заключением межведомственной комиссии администрации г.Орла №656 от 15.05.2013, многоквартирный дом по адресу г.Орел ул.1-я Курская, д.88 признан непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Орла от 25.07.2013 №3370, установлен срок для переселения граждан из данного дома в срок до 31.12.2017.

Основанием для принятия такого решения послужило заключение ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК» от 20.04.2013.

Из данного заключения следует, что здание было построено предположительно в середине XIX-го века. Несущая способность и эксплуатационные характеристики дома значительно снижены до недопустимого уровня, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, что по мнению суда, создает реальную опасность для жизни и здоровью граждан.

Кроме того, после окончания срока действия переселения, несмотря на то, что ни текущий ни капитальный ремонт дома не производился, указанный дом не был включен в адресную программу переселения на дальнейшие годы, и лишь в 2018 году постановлением администрации г.Орла от 10.01.2018 № 35 срок переселения граждан из дома по адресу <...>, продлен до 30.12.2019.

Согласно приложения №1 к областной адресной программе «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилого фонда на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением Правительства Орловской области от 29.03.2019 №176, срок переселения из спорного дома изменен на срок до 31.12.2022.

Доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились, того что дом пригоден для проживания и отсутствует угроза жизни и здоровья граждан, суду не предоставлено и ответчиком не оспаривается.

Обращаясь в суд с иском и поддерживая свою позицию в суде с учетом уточнения заявленных требований, истец ставил вопрос о взыскании выкупной стоимости принадлежащего ей жилого помещения, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцом и ответчиком не заключалось.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-. водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации.

Приказом государственного Комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое ССР № 312 от 23.11.1988 года утверждены «Ведомственные строительные нормы госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", согласно которыми установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до капитального ремонта (замены). Так, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до капитального ремонта (замены): полы дощатые – 20-30 лет.

Поскольку данных о проведении капитального ремонта представителем ответчика не представлено, а аварийность основных конструкций дома подтверждена заключением, также учитывая, что в отсутствие ремонтно-восстановительных работ до настоящего времени состояние дома очевидно не улучшилось, что также свидетельствует об аварийности дома и на момент его изъятия, суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемых долей истцов в праве собственности на квартиру.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 4186238 рублей, размер убытков истца, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 137112 рублей, размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт – на сумму 678085 рублей. С заключением судебной экспертизы истец, ее представитель согласились, на его основании уточнили исковые требования.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов о взыскании с администрации г.Орла в пользу истца выкупной стоимости принадлежащей ей на праве собственности жилого помещения по адресу <...>, с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения эксперта ФИО1

В силу ст.85 ГПК РФ с администрации г.Орла в пользу эксперта подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15000 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение – удовлетворить.

Взыскать с администрации г.Орла (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №***) в качестве выкупной цены за принадлежащие ей квартиру по адресу <...>, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество в сумме 4186238 рублей; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 137112 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт 678085 рублей.

После выплаты компенсации прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу <...>.

После выплаты компенсации, признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на квартиру по адресу <...> общей площадью 50,4 кв.м.

Взыскать с администрации г.Орла (ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Орел» в пользу ФИО1 (ИНН №***) расходы по экспертизе 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья О.В.Лигус

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2023.