Дело № 3а-188/2022

УИД: 27OS0000-01-2022-000188-48

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 августа 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,

при секретаре Безуглой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чалба» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Чалба» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «магазины, деловое управление», равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является арендатором земельного участка. По условиям договора аренды № 11725/3 от 06 июня 2019 года размер арендной платы определяется от значения кадастровой стоимости земельного участка. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27 сентября 2021 года № 47 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2021 года в размере 2 717 550 руб.. Отчетом об оценке от 23 мая 2022 года № 25/ЗУ/2022 определена рыночная стоимость земельного участка, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости на ту же дату.

Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной стоимости 1 298 250 руб. по состоянию на 01 января 2021 года.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 27 июня 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

В судебное заседание представитель ООО «Чалба» ФИО1 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, администрация г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в судебное заседание своего представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, министерство имущественных отношений Хабаровского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены своевременно и надлежащим образом. Так как явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, причина их неявки не является уважительной, суд рассмотрел административное дело в их отсутствие.

В письменном отзыве Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю указало на отсутствие у Управления заинтересованности в исходе рассмотрения настоящего дела, в связи с чем, правовую оценку требований административного истца оставило на усмотрение суда.

В письменном отзыве администрация г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края просила в удовлетворении заявленных ООО «Чалба» требований отказать, указав на то, что согласно представленному обществом отчету стоимость спорного земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости. Существенное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, используемых его собственниками - гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а следовательно, и финансовые возможности органа местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнедеятельности населения.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды земельного участка № 11725/3 от 06 июня 2019 года ООО «Чалба» владеет и пользуется земельным участком площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу. Договор аренды заключен на период с 29 апреля 2019 года по 27 апреля 2068 года. Право аренды в Едином государственной реестре прав на недвижимость зарегистрировано 20 июня 2019 года (номер регистрации №). Земельный участок находится во владении и пользовании арендатора по настоящее время.

Условиями договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора ООО «Чалба» вносить арендную плату ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала на счет Управления федерального казначейства по Хабаровскому краю. Годовой размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной в установленном законом порядке, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Частями 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27 сентября 2021 года № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 2 717 550 руб. по состоянию на 01 января 2021 года, о чем 15 декабря 2021 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Чалба» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № проведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 06 июля 2021 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»», реестровый номер 2900, гражданская ответственность оценщика и общества застрахована), о чем 23 мая 2022 года им подготовлен отчет № 25/ЗУ/2022.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны дата составления и порядковый номер, основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года – на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно отчету от 23 мая 2022 года № 25/ЗУ/2022 для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод прямого сравнения. От использования иных методов оценки в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик обоснованно отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 71-112 отчета).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуют применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 ФСО № 1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единиц сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. Оценщик также должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: - передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; - условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); - условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); - условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); - вид использования и (или) зонирование; - местоположение объекта; - физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; - экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, иные характеристики); - наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; - другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО № 7).

В отчете об оценке от 23 мая 2022 года № 25/ЗУ/2022 указано, что для анализа рынка земельных участков, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик самостоятельно исследовал рынок за период с 01 января 2020 года по 01 января 2021 года, использовав открытый источник информации – интернет сайт с предложениями о продаже объектов недвижимости FarPost.ru.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка «земельные участки коммерческого назначения», класс – «земельные участки под офисно-торговую застройку». Проанализировал: фактическое использование земельного участка, указав на то, что на дату оценки и дату составления отчета на нем расположено нежилое торгово-административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 1 138,9 кв.м., что в полной мере соответствует разрешенному использованию (плотность застройки составляет 37,96%), его местоположение - в градостроительной зоне Ж-2 «Зона среднеэтажной жилой застройки», удаление от центра города около 8 км.; транспортную доступность – высокая (проезд осуществляет автомобильным транспортом, общественным транспортом (расстояние от остановки общественного транспорта примерно 300 метров)).

Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, категория и назначение земельного участка, выставляющееся право на объект, дата продажи/предложения, площадь.

Оценщиком выявлено 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики отобранных объектов-аналогов представлены в таблицах 11, 13 отчета.

Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «права на землю», «условия продажи (скидка на торг)», «рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно красных линий», «на масштаб».

Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения других корректировок представлены в отчете, а также проведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 91-101 отчета, таблицы 14-21 отчета).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариаций, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости только четырех объектов-аналогов (№ 1, 3, 4, 5), которые использованы в дальнейшем расчете.

При согласовании полученных результатов итоговая рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 года для земельного участка с кадастровым номером № составила 1 298 250, 00 руб..

Содержание отчета об оценке от 23 мая 2022 года 25/ЗУ/2022 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подробного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Чалба» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, деловое управление, равной его рыночной стоимости 1 298 250 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 24 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья

Хабаровского краевого суда