Дело № 2-850/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2025 года г.Новосибирск

Калининский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Ворсловой И.Е.

При секретаре Захаревич А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО к ФИО7 ФИО1, ФИО5 ФИО2, Макиенко ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возврате жилого помещения в наследственную массу, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования, по встречному иску ФИО7 ФИО1 к ФИО4 ФИО о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8, ФИО9, в котором просит исключить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО9 на квартиру <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 46,6 кв.м; признать недействительными договоры купли-продажи данной квартиры, заключенные между ФИО9 и ФИО8 30.10.2023г., и заключенный между ФИО8 и ФИО7 10.04.2024г., истребовать данную квартиру из чужого незаконного владения ФИО7 и возвратить ее в наследственную массу, открывшуюся после смерти ФИО10, умершего 21.11.2013г.; признать за ФИО6 право собственности на данную квартиру в порядке наследования. В обоснование иска ссылается на то, что 19.07.2004г. ФИО10 приобрел на основании договора купли-продажи в собственность квартиру <адрес>, данное имущество является общим совместно нажитым имуществом супругов ФИО10 и ФИО11 Истец – сын В-вых проживал в данной квартире до смерти отца, зарегистрирован в ней до настоящего времени. 21.11.2023г. после смерти ФИО11 истец обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти матери. 21.11.2013г. умер отец истца ФИО10, который своим завещанием от 18.11.2010г. завещал сыну все свое имущество. В 2014г. истец обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти отца. В 2013г. истец выехал из спорной квартиры, квартира все годы была заперта и не использовалась. Государственную регистрацию права собственности истец не осуществил. 20.11.2024г. ФИО6 стало известно, что спорная квартира стала предметом сделок третьих лиц и незаконно изъята у него. В отношении спорной квартиры было совершено две сделки, базирующиеся на основании решения Калининского районного суда г. Новосибирска от 21.06.2023г., которое судом не выносилось. В силу чего данные сделки являются ничтожными. Истец не давал распоряжений на отчуждение спорной квартиры, данная квартира выбыла из его собственности помимо его воли.

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО6, в котором просит признать его добросовестным приобретателем квартиры <адрес> В обоснование иска ссылается на то, что 10.04.2024г. он приобрел на основании договора купли-продажи данную квартиру у ФИО8, сделка и переход права собственности были зарегистрированы в Управлении Росреестра по НСО. Оплата за квартиру в размере 3300000 руб. была произведена им в полном объеме. Условиями договора было гарантировано, что на момент подписания договора на регистрационном учете никто не стоит, лиц, которые сохраняют право пользования, не имеется. После регистрации квартиры в Управлении Росреестра по НС истец обнаружил, что в документах отсутствует переданная ему ФИО12 выписка из домовой книги. 26.04.2024г. истец обратился в ООО УК «ЖКХ-Гарант» за выпиской из домовой книги и обнаружил, что в квартире зарегистрированы ФИО6 и ФИО11 Истец обратился в суд с исковыми требованиями о признании данных лиц утратившими право пользования жилым помещением. При рассмотрении дела было установлено, что ФИО9 зарегистрировал своей право собственности на основании сфальсифицированного решения суда и в последующем продал квартиру ФИО8 Вместе с тем, ФИО7 проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки, имеет все признаки добросовестности приобретения: сделка по покупке квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости; с момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное и исключительное владение и распоряжение истца, истец заключил соглашение с жилищно-коммунальной службой, оплачивает коммунальные расходы; истец не знал и не мог знать, что ФИО8 по сделке не уполномочен на отчуждение имущества. Ранее ФИО7 с ФИО8 был не знаком, ФИО9 также не знает. Квартиру нашел по объявлению, квартиру продавал риэлтор. Квартира находилась в нежилом состоянии. ФИО8 пояснил, что продает квартиру после покупки через 6 месяцев, поскольку планировал перебраться с семьей в г. Новосибирск, но планы изменились. Квартира выбыла из владения ФИО6, поскольку он недостаточно проявлял обязанности по защите своих прав на недвижимое имущество, в связи с чем она выбыла по его воли. Он в течение 11 лет не предпринимал мер по оформлению квартиры в собственность, не отследил, что произошло отчуждение квартиры, не нес бремя содержания квартиры.

Протокольным определением суда от 05.02.2025г. гражданские дела были объединены в одно производство.

В судебное заседание истец ФИО6 не явился, надлежащим образом извещен.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 – ФИО13, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.

Ответчики ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.

Ответчик ФИО7 и его представитель ФИО14, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, представила письменные возражения по иску.

Представители третьих лиц мэрии г. Новосибирска, Управления Росреестра по НСО, третье лицо – нотариус нотариального округа г. Новосибирска ФИО15 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

П.1 ст.218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 ГК РФ).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 данного кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20» гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Судом установлено, что 06.08.2004г. право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано на ФИО10 на основании договора купли-продажи от 19.07.2004г.

Данная квартира была приобретена ФИО10 в период брака с ФИО11, следовательно, в силу ст.34 СК РФ, ст.256 ГК РФ, является совместно нажитым имуществом супругов.

05.05.2013г. ФИО11 умерла.

После ее смерти 01.11.2023г. к нотариусу г. Новосибирска обратился ФИО6 с заявлением о принятии наследства в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, как наследник первой очереди (сын); свидетельство о праве на наследство ФИО6 не выдавалось, что следует из копии наследственного дела № 36773148-8942013 к имуществу умершей ФИО11

21.11.2013г. умер ФИО10

18.11.2010г. он составил завещание, согласно которому он завещал все свое имущество сыну ФИО6

20.05.2014г. ФИО6, как наследник ФИО10, обратился к нотариусу г. Новосибирска с заявлением о принятии наследства, в том числе квартиры, находящейся по адресу: <адрес>; свидетельство о праве на наследство не выдавалось, что следует из копии наследственного дела № 387/2014 к имуществу умершего ФИО10

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4).

Согласно ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (п. 34).

При разрешении споров о принадлежности наследственного имущества суду следует иметь в виду, что наследник, принявший наследство, считается собственником причитающегося ему наследственного имущества со дня открытия наследства, независимо от способа принятия наследства. Получение свидетельства о праве на наследство или на часть этого наследства является правом, а не обязанностью наследника. (п.10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

При данных обстоятельствах, поскольку ФИО6, обратившись к нотариусу с заявлением о принятии наследства, принял наследство после смерти матери ФИО11, которая являлась собственником ? доли в праве собственности на спорную квартиру, в силу положений ст.1152 ГК РФ, согласно которой принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, и, обратившись к нотариусу с заявлением о принятии наследства, принял наследство после смерти отца ФИО10, который являлся собственником ? доли в праве собственности на спорную квартиру, в связи с чем он считается собственником данного имущества с момента открытия наследства независимо от времени получения свидетельства о праве на наследство и момента государственной регистрации права собственности на наследственное имущество.

При таком положении, исковые требования ФИО6 о признании права собственности на квартиру <адрес> в порядке наследования, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также судом установлено, что ФИО9 на основании решения Калининского районного суда г. Новосибирска от 21.06.2023г. зарегистрировал право собственности на данную квартиру; после чего 30.10.2023г. он заключил договор купли-продажи квартиры <адрес> с ФИО8, право собственности на данную квартиру за которым было зарегистрировано 31.10.2023г.

10.04.2024г. ФИО7 на основании договора купли-продажи приобрел у ФИО8 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 3200000 руб. В этот же день истец произвел государственную регистрацию права собственности на данную квартиру.

Вместе с тем, согласно справке, выданной начальником отдела гражданского судопроизводства 19.08.2024г. по сведениям ГАС «Правосудие» исковое заявление ФИО9 к мэрии г. Новосибирска об установлении факта принятия наследства, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования по завещанию Калининским районным судом г. Новосибирска не рассматривалось; в настоящее время органами полиции по данному факту проводится проверка (материал КУСП № 36222 от 05.09.2024г.).

Проанализированные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые ФИО6 сделки являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку он, являясь собственником квартиры <адрес>, не выражал волю на ее отчуждение, не принимал участие в заключении договора с ФИО8, не подписывал его и не получал денежные средства от продажи квартиры, также не выдавал доверенность на ФИО9 для совершения вышеуказанных действий.

В связи с чем суд приходит к выводу, что договоры от 30.10.2023г. и от 10.04.2024г. заключены с нарушением требований закона, предоставляющего право на распоряжение имуществом лишь собственнику, а потому являются ничтожными, последствиями данных ничтожных сделок является истребование из владения ответчика ФИО7 путем передачи ее собственнику ФИО6, в силу вышеуказанных разъяснений. При этом, признание сделок – договоров купли-продажи от 30.10.2023г. и 10.04.2024г. недействительными не приведет к восстановлению тех прав, которые истец считает нарушенными.

Исковые требования ФИО7 о признании добросовестным приобретателем удовлетворению не подлежат, поскольку при указанных выше обстоятельствах его ссылка в иске на добросовестность приобретения спорной квартиры не имеет правового значения, так и представленные в обоснование своих требований доказательства, показания свидетеля ФИО21, поскольку при возмездном приобретении имущества добросовестным приобретателем оно может быть истребовано у него в том случае, если это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что имело место быть в рассматриваемом случае. Следовательно, имущество подлежит возврату собственнику и от добросовестного приобретателя.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В связи с чем настоящее решения будет являться основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правообладателях квартиры <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>. ФИО9, ФИО8, ФИО7

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 ФИО к ФИО7 ФИО1, ФИО5 ФИО2, Макиенко ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возврате жилого помещения в наследственную массу, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования, по встречному иску ФИО7 ФИО1 к ФИО4 ФИО о признании добросовестным приобретателем удовлетворить частично.

Признать за ФИО4 ФИО право собственности на <адрес> в порядке наследования.

Истребовать у ФИО7 ФИО1 квартиру <адрес> путем передачи ее ФИО4 ФИО.

Настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правообладателях квартиры <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> Макиенко ФИО3, ФИО5 ФИО2, ФИО7 ФИО1.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 ФИО1 к ФИО4 ФИО о признании добросовестным приобретателем отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2025г.

Судья: (подпись) Ворслова И.Е.

Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела № 2-850/2025 Калининского районного суда г. Новосибирска, УИД 54RS0004-01-2024-008076-45.

Решение суда не вступило в законную силу «___» ________2022 г.

Судья: Ворслова И.Е.

Секретарь: Захаревич А.В.