№2-4187/2025
УИД 03RS0003-01-2025-003438-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 г. город Уфа
Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.,
при секретаре Валиевой Р.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, ППК «Фонд развития территорий» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с данным исковым заявлением, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ООО «ИнвестКапитал Строй». Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Пунктом 1.1.7 Договора оговорена общая проектная площадь <адрес> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ квартира принята по акту приема передачи. В настоящее время согласно технической документации площадь квартиры уменьшилась на 4.865 кв. м. Стоимость 1 кв.м согласно условиям договора 29000 рублей (пункт 7.1.). В связи с чем, в пользу истца подлежит выплата в связи со снижением площади квартиры в размере141085 рублей. При этом согласно пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве указано, что «если общая проектная площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в пункте 1.1.7 настоящего договора, более чем на 1 кв.м. застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных средств, исходя из инвестиционной стоимости 28000 рублей за 1 кв.м. Таким образом пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве противоречит пункту 7.1 договора. Истец оплачивая за стоимость квадратного метра 30500 рублей, вправе вернуть только 28000, что нарушает его ФИО2.
На основании изложенного и согласно уточненным исковым требованиями истец просит взыскать с ответчиков в пользу истца:
-денежные средства в размере 141085 рублей за отклонение площади жилого помещения от площади помещения установленной в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома;
- расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей;
- признать недействительным пункт 3.3.договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с истцом в части указания на то, что в случае уменьшения площади квартиры истцу возвращается денежная сумма исходя из стоимости 1 кв.м. 28000 рублей вместо 29000 рублей.
Истец ФИО1 извещен о времени и месте судебного заседания заблаговременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие согласно поступившему в суд письменному заявлению.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении судебного заседания.
Представлен письменный отзыв ответчика Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее НО Фонда защиты прав дольщиков РБ) согласно которого в удовлетворении исковых требований к ним просят отказать ввиду того, порядок предоставление денежных средств регулируется Постановлением Правительства РБ от ДД.ММ.ГГГГ № «об утверждении Порядка предоставления субсидии из бюджета Республики Башкортостан публично-правовой компании Фонд развития территорий в виде имущественного взноса на цели, предусмотренные ст.13.1 ФЗ О публично правовой компании Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ. ДД.ММ.ГГГГ между Правительством РБ и ППК «Фонд развития территорий» заключено Соглашение №ФЗП-28/279-19 о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество ППК Фонда.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На отношения связанные с заключением договоров об оказании услуг, стороной которых является гражданин, использующий услугу в личных целях, распространяются положения Закона Российской Федерации «О ФИО2 потребителей».
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ООО «ИнвестКапитал Строй». Пунктом 1.1.7 Договора оговорена общая проектная площадь <адрес>,73 кв. м. Обязательства по договору долевого участия в дальнейшем приняты Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ квартира принята по акту приема передачи. В настоящее время в сведениях ЕГРН имеются данные о площади <адрес>.4 кв. м. Стоимость 1 кв. м согласно условиям договора 29000 рублей (пункт 7.1.). Из условий пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве указано, что «если общая проектная площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в пункте 1.1.7 настоящего договора, более чем на 1 кв.м. застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных средств, исходя из инвестиционной стоимости 28000 рублей за 1 кв.м.
Согласно пункта 4 акта приема передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сумма переплаты по результатам обмеров помещения подлежат возврату истцу после подтверждения распорядителем бюджетных средств возможности использования денежных средств на выплату указанной переплаты, но не позднее 6 месяцев со дня подписания настоящего акта.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с требованием к ответчику о перечислении ему денежных средств, требование вручено нарочно, денежные средства по ней не возвращены.
На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО2 и обязанности застройщика ООО «Ивнесткапиталстрой» переданы ответчику НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан.
В силу п.3 ст.21.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика в соответствии с ч.1 настоящей статьи осуществляется Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
Имущество ППК «Фонд развития территорий» за счет которого производится восстановление ФИО2 участников строительства формируется в том числе и из имущественного взноса публично-правового образования путем заключения с ППК Фондом соглашения, типовая форма которого утверждается Правительством Российской Федерации (ч.1.1 ст.13.1 ФЗ №).
Во исполнение вышеуказанного пункта, а также Постановлением Правительства РБ от ДД.ММ.ГГГГ № «об утверждении Порядка предоставления субсидии из бюджета Республики Башкортостан публично-правовой компании Фонд развития территорий в виде имущественного взноса на цели, предусмотренные ст.13.1 ФЗ «О публично правовой компании Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ ДД.ММ.ГГГГ между Правительством РБ и ППК Фондом заключено Соглашение №ФЗП-28/279-19 о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество ППК Фонда.
Порядок предоставления Фонду РБ денежных средств ППК Фондом регулируется соглашением о финансировании мероприятий по завершению строительства заключаемого в отношении каждого объекта незавершенного строительства, в отношении которого наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о восстановлении ФИО2 участников строительства с применением механизмов ППК «Фонд развития территорий».
В отношении многоквартирного дома заключено Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства №ФЗП-28/1161-20 от ДД.ММ.ГГГГ
В силу п.3.1 Соглашения финансовая помощь предоставляется ППК Фондом на цели финансирования мероприятий в отношении объектов застройщика банкрота, в том числе для возмещения расходов застройщика, а также погашения застройщиком судебных расходов, в соответствии с целями, предусмотренными нормативно-правовыми актами, устанавливающими правила предоставления из федерального бюджета, бюджета Республики Башкортостан субсидии Фонду на соответствующий календарный год для осуществления мероприятий.
В силу части 4.5.Соглашения финансовая помощь предоставляется ППК Фондом путем направления НО Фондом защиты прав дольщиков РБ акта о финансировании с указанием номера счета, на который подлежат зачислению средства финансовой помощи.
Установлено, что ответчик НО Фонд защиты прав дольщиков РБ 27.08.2024 г. направлен в ППК «Фонд развития территорий» акт о финансировании №2091. Ответчик ППК «Фонд развития территорий» отказал в подписании акта ввиду того, что общая проектная площадь, указанная в договоре не соответствует общей проектной площади указанной в приложении №1 к договору.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства надлежащим ответчиком по делу является ППК «Фонд развития территорий».
Механизм получения компенсации за отклонение площади квартиры истцом и ответчиком Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства соблюден.
При этом истцом заявлены требования о признании пункта 3.3 договора долевого участия в части указания суммы подлежащей возмещению за 1 кв.м. В указанном пункте договора стоимость возмещения составляет 28000 рублей, что ниже стоимости по которой приобретал истец данный объект недвижимости.
Суд находит данные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьёй 19 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
На основании части 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).
Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, в порядке статей 5 и 7 Закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 данного закона.
Согласно пункту 2 названной статьи к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в том числе относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом (подпункт 4).
Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление от ДД.ММ.ГГГГ №) разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского ФИО2, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения ФИО2 потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона о ФИО2 потребителей, статья 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О банках и банковской деятельности»).
Необходимо принять во внимание, что в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой.
С учётом указанного правового регулирования истец вправе заявить факультативные требования, связанные с ничтожностью оспариваемого положения договора о меньшей возмещаемой стоимости за 1 кв.м. нежели было потрачено истцом как нарушающие его ФИО2.
В соответствии с вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу, что пункт 3.3. договора участия в долевом строительстве нарушает права потребителя и при возврате денежных средств следует учитывать стоимость 1 кв.м. равную 29000 рублей.
Суд находит арифметическим верным расчет истца о взыскании в пользу него денежных средств в размере 141085 рублей, исходя из уменьшения площади квартиры на 4.865 кв.м.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом заявлены требования о взыскании расходов на представителя в размере 40000 рублей.
Учитывая, что имущественные требования истца были удовлетворены по возмещению убытков на 100%, а также объем проделанной работы, длительность судебного спора и результат защищаемого блага, отсутствие возражений со стороны ответчика ППК «Фонд развития территорий» суд полагает необходимым взыскать с ППК «Фонд развития территорий» расходы на представителя в размере 40000 рублей, как отвечающего требованиям разумности и соразмерности.
Истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона. Таким образом, с ответчика ППК «Фонд развития территорий» в порядке ст. 103 ГПК РФ надлежит взыскать государственную пошлину в доход государства в размере 5233 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 3.3.договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ФИО3 в части указания на то, что в случае уменьшения площади квартиры истцу возвращается денежная сумма исходя из стоимости 1 кв.м. 28000 рублей вместо 29000 рублей.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территории» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (№) денежные средства в размере 141 085 рублей в счет компенсации за отклонение от площади жилого помещения от площади помещения, установленной в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, отказать.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территории» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5233 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Кировский районный суд города Уфы.
Судья Абдрахманова Л.Н.
Мотивированное решение составлено 23.07.2025 г.