24RS0048-01-2024-008091-67
Дело №2-849/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 февраля 2025 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска
в составе председательствующего судьи Мядзелец Е.А.
при секретаре Кравчук Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Красноярского края. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Застройщиком указанного дома является ООО «<данные изъяты>». Пунктом 2.1 договора ответчик обязался передать квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ответчиком нарушен срок передачи квартиры, поскольку квартира истцам по акту приема-передачи передана лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в соответствии с условиями п. 1 договора общая площадь объекта строительства составляет 35,86 кв. м, стоимость объекта строительства в соответствии с п.4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома – 1 283 918 рублей 42 копейки. Цена объекта строительства по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ составила 5 100 000 рублей (п. 2.2) и оплачена истцами в полном объеме. Однако фактически ответчиком передана истцам квартира общей площадью 34,1 кв. м.
Просят взыскать с Фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства Красноярского края неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 652 800 рублей, стоимость соразмерного уменьшения цены договора – 250 306 рублей 75 копеек, компенсацию морального вреда – 100 000 рублей, штраф.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель (по устному ходатайству) ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель ответчика Фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства Красноярского края – ФИО4 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании позицию, изложенную в представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление, с учётом заявленных уточнений, поддержал.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и требованиями закона. В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение обязательства по общему правилу не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Частью 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании ч. 1, 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представлять доказательства в обоснование исковых требований и возражений по иску.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» (застройщик) и ФИО7 (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении жилого дома <адрес> (строительный адрес). По условиям данного договора у ФИО7 возникло право требования от застройщика ООО «<данные изъяты>» передачи, в том числе, однокомнатной квартиры №, общей площадью 35,86 кв. м.
Согласно п. 4.1 договора цена договора (квартиры №) составила 1 283 918 рублей (стоимости одного квадратного метра на момент заключения договора – 35 803 рубля 64 копейки).
Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства жилое помещение в собственность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Ррешением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» признано банкротом.
Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО «<данные изъяты>» (<данные изъяты>) включены требования ФИО7 о передаче, в том числе, однокомнатной квартиры №, общей площадью с учетом балконов (лоджий) 38,34 кв. м в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, оплаченное в сумме 1 283 918 рублей 42 копейки.
Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Красноярского края переданы обязательства застройщика ООО «<данные изъяты>».
ДД.ММ.ГГГГ право требования указанной квартиры на основании договора уступки прав требования приобретено ФИО8
ДД.ММ.ГГГГ право требования указанной квартиры, общей площадью 35,86 кв. м, на основании договора уступки прав требования приобретено у ФИО8 ФИО1 и ФИО2 Стоимость уступаемого по договору цессии права требования составляет 5 100 000 рублей. Истцы свои обязательства по договору выполнили в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Красноярского края в адрес истцов направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором ответчик сообщил о готовности к передаче объекта долевого строительства участнику ДД.ММ.ГГГГ и необходимости его принять.
Фактически квартира передана истцам ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема–передачи, согласно которому истцам была передана однокомнатная квартира № общей площадью 34,1 кв. м (без учета площади балконов/лоджий), расположенная по адресу: <адрес>. Разница в площади между полученной по акту приема-передачи квартиры с площадью квартиры по условиям договора на долевое участие в строительстве составила 1,76 кв. м (35,86 кв. м – 34,1 кв. м).
ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, произвести перерасчет за не построенную площадь объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.
Учитывая, что факт нарушения ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства истцам нашел подтверждение материалами дела, суд находит обоснованными заявленные истцами исковые требования о взыскании с ответчика предусмотренной законом неустойки.
Истцы просят взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в период с 22.03.2024 по 31.12.2024 (включительно) застройщику не начисляются иные неустойки (штрафы, пени), финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей и не урегулированные названным Законом (п. 1 данного Постановления, ч. 9 ст. 4 указанного Закона).
С 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пеней), других финансовых санкций по ДДУ, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве, а также подлежат уплате с учетом отдельных его положений и к которым не применяются установленные особенности, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Таким образом, суд признает обоснованным требование истцов о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ (согласно иску) по ДД.ММ.ГГГГ (передача объекта долевого строительства) в размере 29 530 рублей 12 копейки, из расчета ((1 283 918 рублей 42 копейки х 7,5 %/ 300 х 46 дней) х2), по 14 765 рублей 06 копеек в пользу каждого истца.
Суд полагает необходимым отметить, что расчет неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства произведен стороной истца неверно.
В соответствии с ч. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
То есть, размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена строительства квартиры № согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома составила 1 283 918 рублей 42 копейки.
Учитывая изложенное, при расчете неустойки необходимо принять во внимание указанную цену предмета договора участия в долевом строительстве, а не цену договора уступки права требования, из которой исходила сторонам истца при определении размера неустойки (5 100 000 рублей).
Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о снижении неустойки.
Так, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неустойки может быть уменьшен судом, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 года № 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Ответчик в обоснование ходатайства о снижении неустойки ссылается на то, что фонд не имеет своих денежных средств и не извлекает прибыли из своей деятельности, поскольку является унитарной некоммерческой организацией, учредителем которой является Красноярский край в лице Правительства Красноярского края.
Учитывая ходатайство ответчика о несоразмерности неустойки, а также, принимая во внимание характер допущенного ответчиком нарушения, период неисполнения обязательства, суд не находит оснований для ее снижения. По мнению суда, указанный размер неустойки является разумным, соразмерным и справедливым, что не приведет к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства. По своей правовой природе неустойка не является средством обогащения, а является мерой, обеспечивающей исполнение обязательств.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (с изменениями от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ответчику, предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части неустойки до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
На основании изложенного суд полагает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части неустойки до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Разрешая требования в части взыскания с ответчика стоимости соразмерного уменьшения цены договора, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
При таких обстоятельствах, участники долевого строительства не могут быть лишены права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Материалами дела подтверждено, что ответчиком передана участникам квартира меньшей площадью на 1,76 кв. м. Следовательно, у участников возникло право на соразмерное уменьшение цены договора.
В связи с этим суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов денежных средств в размере 63 014 рублей 41 копейку (1,76 кв. м х 35 803 рубля 64 копейки (стоимость 1 кв. м), по 31 507 рублей 21 копейки в пользу каждого истца, в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из того, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, суд, с учетом положений ст.151, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей», находит заявленный истцами размер денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей завышенным, в связи с чем, определяет к взысканию с ответчика компенсацию морального вреда 10 000 рублей, по 5 000 рублей в пользу каждого истца.
Учитывая, что претензия истцами была направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в период действия моратория, согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в период с 22.03.2024 по 31.12.2024 (включительно), и не могла быть исполнена в досудебном порядке, штраф, взысканию не подлежит.
Доводы ответчика о том, что данный спор относится к компетенции арбитражного суда, требование истца подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «<данные изъяты>», отклоняются судом, поскольку С-ны предъявили иск не к ООО «<данные изъяты>», которое признано банкротом и в отношении которого введено конкурсное производство, а к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края, в отношении которого такое производство не ведется. Возникший спор по характеру спорных правоотношений и субъектному составу к компетенции арбитражного суда не относится.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 3 576 рублей 34 копейки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края о защите прав потребителей, удовлетворить частично.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков сдачи объекта строительства в размере 14 765 рублей 06 копеек, в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве - 31 507 рублей 21 копейку, компенсацию морального вреда - 5 000 рублей.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков сдачи объекта строительства в размере 14 765 рублей 06 копеек, в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве - 31 507 рублей 21 копейку, компенсацию морального вреда - 5 000 рублей.
Предоставить Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края отсрочку исполнения решения суда по ДД.ММ.ГГГГ включительно в части удовлетворенных требований о взыскании неустойки.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 576 рублей 34 копейки.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в срок один месяц со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Мядзелец
Мотивированное решение составлено 21.02.2025.