Решение по делу № 2-3160/2023 от 21.08.2023 - о признании жилого дома многоквартирным, изменения вида разрешенного использования земельного участка и признании права собственности.

Дело №2-3160/2023

(43RS0001-01-2023-002385-76)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 21 августа 2023 года

Ленинский районный суд г.Кирова в составе председательствующего судьи Куликовой Л.Н., при секретаре Михеевой Е.С.,

с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к Администрации г.Кирова о признании жилого дома многоквартирным, изменения вида разрешенного использования земельного участка и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились к Администрации г.Кирова о признании жилого дома многоквартирным, изменения вида разрешенного использования земельного участка и признании права собственности. В обоснование заявленных требований указано, что согласно выписке из ЕГРН, жилой дом с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят} представляет собой двухэтажное здание, общей площадью 172,2 кв.м., наименование объекта - индивидуальный жилой дом. В качестве правообладателей жилого дома указаны: ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО7, имеющие по 1/4 доле в праве за каждым. Жилой дом состоит из 4 (четырех) отдельных квартир. Каждая квартира находится в пользовании одного из сособственников. На протяжении нескольких лет между собственниками сложился следующий порядок использования помещений в жилом доме: ФИО5 использует квартиру на 1 этаже с общей площадью 40,1 кв.м. (квартира {Номер изъят}); ФИО4 использует квартиру на 1 этаже с общей площадью 42,2 кв.м. (квартира {Номер изъят}); ФИО6 использует квартиру на 2 этаже с общей площадью 45,4 кв.м. (квартира {Номер изъят}); ФИО7 использует квартиру на 2 этаже с общей площадью 44,5 кв.м, (квартиру {Номер изъят} Многоквартирный дом обладает следующими признаками: имеет в своем составе два и более жилых помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей; имеет общие внеквартирные помещения и помещения общего пользования; имеет общие элементы общего имущества: чердаки; технические подвалы, с инженерными коммуникациями; крыши; ограждающие несущие конструкции дома; земельный участок; имеет самостоятельные выходы из помещений на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования (лестничные клетки). Заключением эксперта {Номер изъят}-НЭ от {Дата изъята} изготовленного ООО «Бюро строительных экспертиз» установлено, что эксплуатация жилого дома по адресу: {Адрес изъят} настоящее время осуществляется в виде многоквартирной обособленной эксплуатации, по одной квартире на каждого из четырех собственников. При этом установлено, что между собственниками сложился порядок использования помещений в жилом доме. Заключением эксперта определено, что исходя из установленной фактической эксплуатации жилого дома и его конструктивных особенностей жилой дом по адресу {Адрес изъят} относится к многоквартирным жилым домам и имеет признаки многоквартирного дома. На основании изложенного, с учетом уточнений, просят признать многоквартирным жилой дом, с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 172,2 кв.м., кадастровый {Номер изъят}, признать за ФИО5 право собственности на квартиру {Адрес изъят}; прекратить право ФИО5 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: {Адрес изъят}; признать за ФИО4 право собственности на квартиру {Номер изъят} в жилом {Адрес изъят}; прекратить право ФИО4 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: {Адрес изъят}; признать за ФИО6 право собственности на квартиру {Номер изъят} в жилом доме {Адрес изъят}; прекратить право ФИО6 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: {Адрес изъят}; признать за ФИО7 право собственности на квартиру {Адрес изъят}; прекратить право ФИО7 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: {Адрес изъят}; указать в решении, что оно является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении образованных квартир многоквартирного жилого дома и государственной регистрации права собственности истцов на образованные квартиры, для прекращения прав истцов на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, и для осуществления государственного кадастрового учета изменений в отношении жилого дома с кадастровым номером {Номер изъят} в части изменения наименования назначения на многоквартирный жилой дом.

Протокольным определением от {Дата изъята} статус ФИО7 изменен на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные требования, просили обязать администрацию г.Кирова изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 43:40:000460:10 с вида «индивидуального жилищного строительства» на вид «среднеэтажная многоквартирная жилая застройка».

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Представитель истцов по доверенности ФИО1, и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2 в судебном заседании на уточненных требованиях настаивали, просили их удовлетворить, поддержали доводы, изложенные в исковых заявлениях.

Представитель ответчика Администрации г.Кирова по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве и дополнении к нему.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Кировской области, Филиала «ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представитель Управления Росреестра просил дело рассмотреть без его участия, представил письменный отзыв.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2, 3 ст.15 Жилищного кодекса РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям.

При этом, как следует из части 3 статьи 16 ЖК РФ, пунктов 5 и 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Положение), квартиры представляют собой помещения с определенными характеристиками, находящиеся в многоквартирном доме. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 6 Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Следовательно, многоквартирным домом является объект капитального строительства - жилой дом, имеющий надземную и подземную части, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, и который введен в эксплуатацию надлежащим образом. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (пункты 2, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который находиться на земельном участке с видом разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. Размещение многоквартирных домов на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, законодательством не предусмотрено. Изменение назначения объекта капитального строительства с «жилого дома» на «многоквартирный дом» возможно путем реконструкции жилого дома с изменением конструктивных и других характеристик надежности и безопасности такого объекта, с обязательным получением разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства.

Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят} представляет собой двухэтажное здание, общей площадью 172,2 кв.м., наименование объекта - индивидуальный жилой дом.

В качестве правообладателей жилого дома указаны истцы, имеющие в собственности по 1/4 доли в праве за каждым.

Как следует из содержания искового заявления, жилой дом состоит из 4 отдельных квартир, каждая из которых находится в пользовании одного из сособственников. Жилые помещения изолированы друг от друга, имеют отдельные входы.

На протяжении нескольких лет, между собственниками сложился следующий порядок использования помещений в жилом доме: ФИО5 использует квартиру на 1 этаже с общей площадью 40,1 кв.м. (квартира {Номер изъят}); ФИО4 использует квартиру на 1 этаже с общей площадью 42,2 кв.м. (квартира {Номер изъят}3); ФИО6 использует квартиру на 2 этаже с общей площадью 45,4 кв.м. (квартира {Номер изъят}); ФИО7 использует квартиру на 2 этаже с общей площадью 44,5 кв.м. (квартиру {Номер изъят}).

В подтверждение своей позиции, истцами представлено заключение эксперта {Номер изъят} от {Дата изъята} ООО «Бюро строительных экспертиз», согласно которому, эксплуатация жилого дома по адресу: {Адрес изъят} в настоящее время осуществляется в виде многоквартирной обособленной эксплуатации, по одной квартире на каждого из четырех собственников. Между собственниками сложился порядок использования помещений в жилом доме. Исходя из установленной фактической эксплуатации жилого дома и его конструктивных особенностей жилой дом по адресу {Адрес изъят} относится к многоквартирным жилым домам и имеет следующие признаки многоквартирного дома: состоит из 4 конструктивно обособленных квартир (по 2 на каждом из этажей); имеет помещения общего пользования: чердак, крышу, входные группы, подполье, ограждающие конструкции стен; над каждой квартирой первого этажа располагается квартира на втором этаже, имеющая иных собственников; жилые квартиры имеют самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в доме и далее на единый земельный участок; чердачное помещение расположено внутри периметра наружных стен, имеются единый вход на чердак. Отсутствуют стены и перегородки, разделяющие чердачное помещение на изолированные блоки; подключение жилого дома к сетям электроснабжения произведено от двух воздушных линии. На каждую половину жилого дома имеется самостоятельный ввод электричества с последующей разводкой по квартирам; местная канализация (выгребные ямы) предназначены для обслуживания двух жилых помещений (квартир), расположенных друг над другом; имеется единственный ввод наружного водоснабжения в подвале жилого дома, ответвления квартиры от общего трубопровода водоснабжения расположены в подвале квартиры {Номер изъят}; отопление – местное, печное, дымоходы из квартир, расположенных на первом этаже проходят через печи на втором этаже и объединяются в общие дымовые трубы на два канала.

Многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, целевое назначение спорного земельного участка не предполагает нахождение на нем многоквартирного жилого дома.

Фактически истцы требуют изменения статуса жилого дома в соответствии с сложившимся порядком пользования, с прекращением общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, поскольку признание дома многоквартирным не предполагает наличие общей долевой собственности на дом, а выдел в натуре принадлежащих собственникам долей предполагает отсутствие у них мест общего пользования, как требуется в многоквартирных жилых домах.

Однако, сложившийся порядок пользования не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, и не ведет к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета многоквартирного жилого дома.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований.

Таким образом, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования является прерогативой главы местной администрации и принимается им на основании проекта планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки с учетом результатов публичных слушаний.

Как следует из пунктов 2 и 3 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно по общим правилам в связи с образованием объекта недвижимости и прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

В настоящее время в ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером {Номер изъят} содержатся следующие сведения: вид объекта недвижимого имущества – здание, наименование – индивидуальный жилой дом, назначение – жилое, статус – ранее учтенный, дата постановки на учет – {Дата изъята}, местоположение – {Адрес изъят}, площадь 172,2 кв.м., количество этажей – 2, сведения о правах – зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/4 доле в праве за каждым – ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО7

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят}, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадь 1209 кв.м.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно положениям статей 40, 41 Земельного кодекса РФ, возможности застройки земельного участка определяются в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Следовательно, назначение объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Таким образом, изменение разрешенного использования земельного участка возможно только в том случае, если соответствующий вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен в качестве основного градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен данный земельный участок.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412, установлены виды разрешенного использования земельных участков, в частности «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1), «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется градостроительным регламентом и волеизъявлением собственника земельного участка. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, должно быть волеизъявление всех ее участников.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Кирова, утвержденным Постановлением администрации города Кирова 18.07.2022 №1755-п (ред. от 09.08.2023) к основным видам разрешенного использования земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж-ЗБ, относятся, в частности, «зона секционной многоэтажной жилой застройки Ж-3Б выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных жилых зданий этажностью 5 - 17 этажей. Допускается ограниченный спектр услуг местного значения».

Земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} по {Адрес изъят} в соответствии с указанными Правилами землепользования и застройки города Кирова расположен в границах территориальной зоны «Ж-ЗБ, Зона секционной многоэтажной жилой застройки», которая выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных жилых зданий этажностью 5 – 17 этажей, малоэтажная многоквартирная застройка отсутствует в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как следует из пояснений стороны ответчика – администрации города Кирова, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно производить только на один из видов пользования, который установлен Правилами землепользования и застройки города Кирова, имеющимися на данном земельном участке в данное время. Присвоение иного вида разрешенного использования земельного участка возможно, если объекты недвижимости были возведены ранее.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} указан для индивидуального жилищного строительства. Данный вид разрешенного использования данного земельного участка установлен на основании заявления ФИО6, ФИО4, ФИО5, на момент обращения в {Дата изъята} это было возможно. В представленных в администрацию города Кирова документах указано, что объект является индивидуальным жилым домом, самостоятельно вид разрешенного использования земельного участка изменен быть не мог.

Более в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} с вида «для индивидуального жилищного строительства» на «среднеэтажная многоквартирная жилая застройка» и внесения об этом соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, истцы не обращались.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку, существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, на момент его установления соответствовал территориальной зоне, в которой расположен земельный участок и жилой дом, {Дата изъята} постройки. Расположение земельного участка и жилого дома в зоне Ж-ЗБ не свидетельствовало об ограничении прав истцов на пользование земельным участком с существующим видом разрешенного использования.

При этом, само по себе нахождение под жилым домом земельного участка с разрешенным видом использования земельных участков «для индивидуального жилищного строительства» в границах территориальной зоны «Ж-ЗБ, Зона секционной многоэтажной жилой застройки» не является достаточным основанием для принудительного изменения вида разрешенного использования земельного участка в судебном порядке.

Кроме того, индивидуальный жилой дом не соответствует признакам многоквартирного жилого дома, расположен на земельном участке, целевое назначение которого не предполагает строительство на нем многоквартирного жилого дома, следовательно, основания для признания индивидуального жилого дома многоквартирным отсутствуют.

В связи с отсутствием предусмотренных законом оснований для признания дома многоквартирным, представленное заключение эксперта {Номер изъят} от {Дата изъята} ООО «Бюро строительных экспертиз» о том, что жилой дом с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят} по своим конструктивным характеристикам и критериям соответствует статусу многоквартирного жилого дома, техническая возможность выдела в натуре между совладельцами жилого дома возможна и не нарушает права и законные интересы граждан, основанием для удовлетворения исковых требований не является. Наличие в доме несущих конструкций, стен, крыши, фундамента, индивидуального отопления и коммуникаций, само по себе не придает дому статус многоквартирного.

Принимая во внимание изложенное выше, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7. к Администрации г.Кирова о признании жилого дома многоквартирным, изменения вида разрешенного использования земельного участка и признании права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к Администрации г.Кирова о признании жилого дома многоквартирным, изменения вида разрешенного использования земельного участка и признании права собственности, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Кирова в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.08.2023.

Судья Л.Н. Куликова