Дело № 2-45/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Городище Волгоградской области 1 июля 2025 года
Городищенский районный суд Волгоградской области в составе
председательствующего судьи Скоробогатовой Е.И.,
при секретаре Мозжевой С.Л.,
с участием:
представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО4,
представителя ответчика ООО «Компания Красота под ногами» по доверенности ФИО10,
представителя ответчика администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области по доверенности ФИО12,
представителя ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по доверенности ФИО13,
рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Компания Красота под ногами», администрации Городищенского муниципального района <адрес>, комитету по управлению государственным имуществом <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора, возложении обязанности,
установил:
ФИО2 обратился в суд с указанным иском к ООО «Компания Красота под ногами», администрации Городищенского муниципального района <адрес>, комитету по управлению государственным имуществом <адрес>, мотивировав свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником недвижимого имущества – здания корпуса № цеха родительского стада, площадью 1 868,8 кв. м, с кадастровым номером 34:03:000000:18904, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью 6 711 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:2950, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
До осени 2023 года для проезда к указанному выше недвижимому имуществу истец пользовался пролегающей асфальтированной дорогой общего пользования, площадью 992 кв. м, предназначенной для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, с выездом на трассу Волгоград-Москва, которая, на дату заключения истцом договора купли-продажи здания уже была построена.
В ноябре 2023 года вблизи съезда трассы Волгоград-Москва третьими лицами был установлен шлагбаум, проезд по указанной выше дороге преграждён, истцу даны рекомендации о постройке иной дороги со ссылкой на договор аренды земельного участка, на котором расположена автомобильная дорога.
Впоследствии истцом установлено, что асфальтированная дорога общего пользования расположена в границах земельного участка, имеющего кадастровый №, находящегося в аренде у ООО «Компания Красота под ногами» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Городищенского муниципального района <адрес>.
Также, земельный участок с кадастровым номером 34:03:120006:1265, помимо аренды, имеет иные ограничения, которые, в силу действующего законодательства, ограничивают истца в возведении новой асфальтированной дороги общего пользовании, предусмотренного для движения транспортного средства неограниченного круга лиц.
Вместе с тем, по мнению истца, наличие ряда ограничений в отношении спорного земельного участка, должны были быть учтены администрацией Городищенского муниципального района <адрес> при заключении договора аренды с ООО «Компания Красота под ногами» и предприняты меры для постановки данного земельного участка на учет, как бесхозное недвижимое имущество, с последующим оформлением прав муниципальной собственности, данная дорога не должна была быть включена в границы сформированного земельного участка для целей аренды, поскольку она, кроме истца, необходима и неопределённому кругу лиц, а также пожарным службам, службам для проверки и ремонта объектов электросетевого хозяйства и т.п.
Кроме того, ФИО2, осуществляя коммерческую деятельность, имеет ряд заключенных договоров аренды недвижимого имущества с третьими лицами, использующими в своей хозяйственной деятельности крупногабаритный грузовой транспорт, передвижение которого ограничивается спорным договором аренды земельного участка.
В целях мирового урегулирования возникшего вопроса, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в администрацию Городищенского муниципального района <адрес> с заявлением об утверждении новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью размещения автомобильной дороги, так как использование ранее возведенной автомобильной дороги является необходимым объектом для использования по назначению принадлежащего ему недвижимого имущества.
В ответ на обращение ФИО2 администрация Городищенского муниципального района <адрес> направила ответ, согласно которому спорный земельный участок проходит в границах земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, который находится в аренде у юридического лица, и изменение условий договора аренды путем утверждения новой схемы (его раздела) приведут к существенному изменению условий договора аренды и нарушению прав арендатора.
Поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, является недействительным в силу его ничтожности, нарушает права и законные интересы истца, ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО2, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), в отношении земельного участка, площадью 60000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства производственного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), применить последствия недействительности сделки, путем возложения на ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обязанности возвратить комитету по управлению имуществом <адрес> земельный участок, площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства производственного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> по акту приема-передачи.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Компания Красота под ногами» по доверенности ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признал, указав на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 34:03:120006:1265 на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сформирован и сдан администрацией Городищенского муниципального района <адрес> в аренду ООО «Оптима+». Впоследствии, являясь цессионарием по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, обладая правом на продление в преимущественном порядке договора на согласованных ранее условиях, ООО «Компания Красота под ногами» заключило с администрацией Городищенского муниципального района <адрес> спорный договор аренды, который, фактически является дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия. Истец, заявляя требование о признании договора недействительным (ничтожным), поскольку он заключен с нарушением норм действующего законодательства, не представил суду надлежащих доказательств нарушения своих прав, в связи с чем, признание спорного договора недействительным не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца. Ссылаясь на изложенное, просил в удовлетворении исковых требований отказать, применив, в том числе, к заявленным требованиям, срок исковой давности.
Представитель ответчика администрации Городищенского муниципального района <адрес> по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поскольку каких-либо нарушений прав и законных интересов истца администрацией не допущено.
Представитель ответчика комитета по управлению государственным имуществом <адрес> по доверенности ФИО6 в судебном заседании полагала, что у сторон по договору аренды отсутствовали какие-либо правовые основания для заключения договора без проведения торгов, чем нарушены требования земельного законодательства, что в свою очередь, влечет недействительность данного договор аренды.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причине неявки суд не уведомили, каких-либо ходатайств об отложении разбирательства дела не поступало.
Определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц участвующих в деле, выслушав участников процесса, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 123 Конституции Российской Федерации и статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу способов защиты гражданских прав относит признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее юридически значимый интерес в соответствующем деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
При разрешении спора судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником недвижимого имущества – здания корпуса № цеха родительского стада, площадью 1 868,8 кв. м, с кадастровым номером 34:03:000000:18904, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью 6 711 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:2950, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в администрацию Городищенского муниципального района <адрес> с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, площадью 992 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
Из пояснительной записки к заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка следует, что от земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:2950, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, принадлежащего ФИО2 пролегает единственная асфальтированная дорога площадью 992 кв. м общего пользования, предназначенная для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, с выездом на трассу Волгоград-Москва, которая оказалась расположенной в пределах земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265.
Обращение ФИО2 с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории обусловлено необходимостью использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка по назначению.
В ответ на заявление ФИО2 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ администрация Городищенского муниципального района <адрес> сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 34:03:120006:1265 находится в аренде у юридического лица, и, раздел земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265 в соответствии с предложенной ФИО2 схемой приведет к существенному нарушению условий договора аренды, а также, к нарушению пункта 3.2. договора, в соответствии с которым, арендодатель обязан не издавать специальных актов, затрагивающих права арендатора, в связи с чем, раздел земельного участка нецелесообразен, что является основанием к отказу в утверждении схемы запрашиваемого земельного участка.
Так, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Оптима+» заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на правах аренды сроком на 10 лет земельный участок площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, для строительства производственного объекта, в границах, указанных на кадастровом плане земельного участка.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ год) арендодатель - администрация Городищенского муниципального района <адрес> в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом сдал, а арендатор в лице директора ООО «Оптима+» принял в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Оптима+» передало ООО МАН» права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен договор б/н о переуступке прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности - площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
На основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Оптима+» и ООО «МАН» составлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым земельный участок площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, передан от ООО «Оптима+» в пользование на правах аренды новому арендатору - ООО «МАН».
Аналогичным образом уступлены права аренды указанного выше земельного участка на основании договора уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ООО «МАН» к ООО «Компания Красота под ногами».
Договор уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ явился основанием для передачи земельного участка площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> от ООО «МАН» к ООО «Компания Красота под ногами», о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен акта приема-передачи земельного участка.
Впоследствии, между администрацией Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Компания Красота под ногами» достигнуто соглашение о расторжении договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по взаимному согласию, о чем имеется соглашение № о расторжении договора аренды от 6 июня, при этом указание на год заключения данного соглашения отсутствует, в связи с чем, суд критически относится к данному документу.
ООО «Компания Красота под ногами» в лице представителя по доверенности ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ обратилось в администрацию Городищенского муниципального района <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка - площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, аренду без проведения торгов, для завершения строительства производственного объекта (разрешительная документация прилагалась).
На основании данного заявления, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Компания Красота под ногами» заключен договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого, арендодатель - администрация Городищенского муниципального района <адрес> передает, а арендатор - ООО «Компания Красота под ногами» принимает в пользование на условиях договора аренды на три года с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, для строительства производственного объекта, в границах, указанных в ЕГРН.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельному участку площадью 60 000 кв. м, расположенному по адресу: <адрес>, р.<адрес>, ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства производственного объекта, правообладатель земельного участка отсутствует, вместе с тем, имеется ограничение права и обременение объекта недвижимости на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком, на три года, с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Компания Красота под ногами».
Кроме указанного, в отношении названного земельного участка зарегистрировано ограничение права, предусмотренного статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия – с ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Правительства Российской Федерации «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от ДД.ММ.ГГГГ №; на основании приказа комитета культуры <адрес> «Об утверждении границ зон охраны ОКН регионального значения, а также требований к режимам использования земель градостроительными регламентами в границах данных зон» от ДД.ММ.ГГГГ №; на основании приказа комитета государственной охраны объектов культурного наследия <адрес> «Об утверждении описания местоположения границ охраны ряда ОКН регионального значения, расположенных на территории городского округа города-героя Волгоград» от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из схемы расположения земельного участка следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, расположена дорога.
Заявляя требование о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) ФИО2 полагает, что данный договор заключен с нарушением норм действующего законодательства, в части заключения договора без проведения торгов, нарушает его права и законные интересы, формирование земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства, поскольку в его границы включена дорога общего пользования, обеспечивающая доступ к земельному участку с кадастровым номером 34:03:120006:2950, принадлежащем истцу.
Между тем, постановлением администрации Городищенского муниципального района <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ утвержден перечень автомобильных дорог Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района <адрес>, в который, автомобильная дорога с асфальтовым покрытием, расположенная по адресу: <адрес>, р.<адрес>, протяженностью 992 кв. м с выездом на трассу Волгоград-Москва, отсутствует.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об автомобильных дорогах) автомобильная дорога - это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно пункту 6 статьи 3 указанного закона дорожная деятельность - это деятельность по проектированию, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог.
К полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности, в том числе относится: утверждение перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения, перечня автомобильных дорог не общего пользования местного значения; осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения (часть 1 статьи 13 Закона об автомобильных дорогах).
Вопрос организации автомобильных дорог общего пользования местного значения, подъездных путей и иных вопросов дорожной деятельности в силу статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» является компетенцией органов местного самоуправления.
Как указывалось ранее, асфальтированная дорога, на которую ссылается истец, в реестре автомобильных дорог, не значится, в перечень улично-дорожной сети Городищенского муниципального района <адрес> не входит и представляет собой грунтовое основание, покрытое щебнем, не являющееся объектом недвижимости.
Устраняя возникшие между сторонами разногласия в части наличия на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, а также наличия в границах земельного участка асфальтированной автомобильной дороги, судом по ходатайству стороны истца была назначена по делу комплексная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭПОС».
Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта ООО «ЭПОС» №, на земельном участке площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, расположенном по адресу: <адрес>, р.<адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не имеется сведений об объектах незавершённого строительства и любых других, в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. На обследуемом земельном участке расположен склад, площадью 52,1 кв. м, введенный в эксплуатацию в 2024 года, принадлежащий на праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания Красота под ногами», имеющий кадастровый №.
В ответе на 2 вопрос экспертом установлено, что в границах земельного участка, площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, расположенном по адресу: <адрес>, р.<адрес>, капитальной автомобильной дороги не имеется.
По территории земельного участка проходит дорога, используемая для собственных нужд физического лица (правообладателя земельного участка) частично состоящая из: песчано-гравийных смесей, строительных отходов, асфальтовой крошки. В целом покрытие дорожной одежды отсутствует. На момент устройства дорога оборудована устройством, ограничивающим проезд транспортных средств неограниченного круга лиц (шлагбаум и механический замок, предупреждающая табличка о частной собственности). На момент осмотра дорога находится в неудовлетворительном состоянии: имеются ямы, просадка, неровности, колеи, образованные транспортными средствами. Определить год постройки (прокладки) дороги не представляется возможным, какая-либо проектная, разрешительная документация отсутствует. Протяжённость дороги в границах земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, составляет 282,7 м.
Из ответа на 3 вопрос следует, что асфальтированных дорог от автомобильной дороги Р-22»Каспий» к зданию корпуса № цеха родительского стада, площадью 1868,7 кв. м с кадастровым номером 34:03:000000:18904, на земельном участке, площадью 6711 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:2950, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, не выявлено.
Нарушений норм земельного и градостроительного законодательства при формировании постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 34:03:12006:1265 также не выявлено.
Земельный участок расположен в зоне размещения промышленных объектов (П-1). Согласно «Правила землепользования и застройки Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района <адрес>» Утверждены решением Городищенской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №), и соответствует видам разрешенного использования «Для строительства производственного объекта». На момент обследования на участке имеется здание склада, построенное и поставленное на кадастровый учет на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.
Дорога, проходящая через земельный участок с кадастровым номером 34:03:120006:1265, не относится к автомобильным дорогам общего пользования в пределах Российской Федерации, а является дорогой необщего пользования, используемая для собственных нужд физического лица (правообладателя земельного участка).
По мнению суда, заключение ООО «ЭПОС» отвечает требованиям статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. Суд при этом принимает во внимание квалификацию эксперта, наличие сертификата на осуществление данного вида деятельности и на то обстоятельство, что при даче заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.
Кроме того, экспертиза является одним из доказательств по делу и не обязательна для суда, и оценивается судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса (часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая спор по существу, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку оснований не доверять данному заключению, как указывалось выше, у суда не имеется, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Вышеуказанное экспертное заключение не содержит неясности или неполноты, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности или обоснованности экспертного заключения, а само по себе несогласие стороны истца с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности.
При таких данных, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о том, что спорный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, является недействительным в силу его ничтожности, нарушает его права и законные интересы, формирование земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, произведено с нарушением действующего законодательства, поскольку в его границы включена дорога общего пользования, обеспечивающего доступ к земельному участку с кадастровым номером 34:03:120006:2950, принадлежащем истцу, не нашли своего подтверждения материалами дела.
Кроме того, указанные обстоятельства подтверждаются и показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании ФИО8, ФИО9, пояснившие, что какие-либо препятствия в использовании спорной дороги отсутствуют, у всех имеется свободный доступ к объектам в виде ключей от шлагбаума.
Кроме того, из представленных истцом спутниковых снимков усматривается наличие иных подъездных путей, доказательств обратного суду представлено не было.
При этом, из пояснений представителя администрации усматривается, что главой администрации утверждено постановление №-п от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении документации по проекту планировки и проекту межевания территории Городищенского городского поселения Городищенского муниципального района <адрес> в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения», предметом которого является в том числе и выезд на трассу Волгоград-Москва, от земельного участка, принадлежащего истцу.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 168 гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (не ничтожной).
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74).
Применительно к статьям 166 и 168 гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
В ходе судебного разбирательства установлено, что между администрацией Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Компания Красота под ногами» заключен договора аренды земельного участка, согласно которому арендатор – ООО «Компания Красота под ногами» принял в пользование сроком на 3 года начиная с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 60 000 кв. м, с кадастровым номером 34:03:120006:1265, для строительства производственного объекта.
В соответствии с условиями договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания Красота под ногами» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на вновь созданный объект недвижимости – склад, назначение нежилое, площадь 52,1 кв. м, кадастровый №.
Доводы стороны истца о нарушении сторонами спорного договора императивных требований земельного законодательства, что в свою очередь, влечет недействительность данного договора, суд находит несостоятельным по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно положениям пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объекту капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек
Объект незавершенного строительства выступает как недвижимость, когда установлено, что на объекте, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзац 13 пункт 15 обзора судебной практики ВС РФ № (2022), утвержденного Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним», утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. В связи с этим само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, не может являться основанием для отказа в его предоставлении заявителю в аренду сроком на 3 года однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-7338).
Обращаясь в администрацию Городищенского муниципального района <адрес> с заявлением о предоставлении спорного земельного участка без торгов, ООО «Компания Красота под ногами» исходила из фактического наличия объекта незавершенного строительства на земельном участке в виде ленточного фундамента с кирпичным цоколем. Объект незавершенного строительства существовал на момент передачи земельного участка ООО «Компания Красота под ногами» по договору уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу прямого указания закона - пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Кроме того, положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрена возможность возобновления договоров аренды земельных участков на неопределенный срок после указанной даты.
Как усматривается из материалов дела, изначально договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, заключен ДД.ММ.ГГГГ.
В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1).
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (пункт 2).
В соответствии с пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Так, в соответствии с пунктом 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до ДД.ММ.ГГГГ не требовалось проведения торгов.
Аналогичные разъяснения закреплены и в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, и в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Не может быть принят во внимание и довод стороны истца о заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №.
Так, согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452).
В соответствии с пунктом 120 Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Порядок), действовавшего в рассматриваемый период, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
При государственной регистрации прекращения права, сделки в данных о прекращении (снятии с учета), в числе прочего, указываются сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 55 Порядка, либо сведения о предусмотренных в соответствии с законодательством Российской Федерации основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него (пункт16 Порядка).
Представленное в материалы дела соглашение о расторжении является незаключенным, поскольку оно не имеет даты заключения и не зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.
Таким образом, установив указанные обстоятельства, принимая во внимание положение вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным не имеется.
В то же время, не являясь стороной оспариваемой сделки, ФИО2 должен был подтвердить тот факт, что данной сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы, то есть наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки, чего не сделал.
Между тем, каких-либо доказательств того, что истец обращался в администрацию с соответствующим заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 34:03:120006:1265, либо предоставления его в аренду или собственность, суду представлено не было.
Таким образом, поскольку восстановление положения существовавшего до нарушения права не приведет к восстановлению прав или охраняемых законом интересов истца, а подобное судебное решение будет неисполнимым, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО2
Поскольку требования истца о возложении обязанности прекратить запись в ЕГРН и применении последствий сделки являются производными от основного требования, в удовлетворении которого отказано, суд не находит оснований для удовлетворения требований в указанной части.
Кроме того, стороной ответчика ООО «Компания Красота под ногами» заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с указанными требованиями.
Частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен общий срок исковой давности, который составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
Согласно положениям статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует, из материалов дела договор аренды земельного участка между ООО «Компания Красота под ногами» и администрацией Городищенского муниципального района <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из принципа открытости публичных реестров, в том числе и Единого государственного реестра недвижимости, истец мог узнать о заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с даты его государственной регистрации путем получения выписки из ЕГРН.
Поскольку законом начало течение срока исковой давности связано не только с моментом, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и когда должно было узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, суд полагает, что течение срока исковой давности необходимо исчислять с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до внесения судом решения, истечение срока исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, вышеуказанные положения закона приходит к выводу о том, что истцом, в том числе пропущен срок исковой давности.
Руководствуясь положениями статей 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, руководствуясь положениями статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным взыскать с истца ФИО2 в пользу ООО «ЭПОС» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 72 000 рублей.
При этом суд учитывает, что ФИО2 на депозит УСД в <адрес> были внесены денежные средства в размере 30 000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы по настоящему делу, которые на основании определения Городищенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ должны быть перечислены ООО «ЭПОС».
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов за проведение экспертизы с истца и в размере 42 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к ООО «Компания Красота под ногами», администрации Городищенского муниципального района <адрес>, комитету по управлению государственным имуществом <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрации Городищенского муниципального района <адрес> и ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), в отношении земельного участка, площадью 60000 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственного объекта, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, р.<адрес>, прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), возложении на ООО «Компания Красота под ногами» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обязанности в порядке применении последствий недействительности сделки возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок, площадью 60000 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственного объекта, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, р.<адрес> – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.И. Скоробогатова