Дело № 2-1062/2025
УИД № 08RS0001-01-2024-006693-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июня 2025 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Цикировой Г.М.,
при секретаре судебного заседания Танаевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО7 о взыскании задатка,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 03 апреля 2024 года между ФИО1 и ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости и договор о задатке от 03 апреля 2024 года, в соответствии в которым продавец ФИО7 обязалась продать и передать ФИО1 в собственность квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в срок не позднее 10 июня 2024 года. В силу п.2.1 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости ФИО1 передала ФИО7 денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка. Обязательства сторон по договору купли-продажи объекта недвижимости от 03 апреля 2024 года не были выполнены по вине ФИО7, которая отказалась продавать квартиру. Досудебную претензию, направленную по почте по адресу ФИО7, последняя не получила. Просит взыскать с ФИО7 задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 03 апреля 2024 года и договору о задатке от 03 апреля 2024 года, в двойном размере - в сумме 100 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
В судебных заседаниях 28 марта 2025 года, 16 апреля 2025 года, 30 мая 2025 года истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что 03 апреля 2024 года был заключен предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости и договор о задатке с ФИО7, по условиям которых до 10 июня 2024 года должен был быть заключен основной договор купли - продажи с ее отцом ФИО8 Но договор не был заключен, потому что квартира была продана.
Ответчик ФИО7 в судебном заседании иск не признала, пояснила, что 03 апреля 2024 года был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры и договор о задатке. Сумму задатка передавала и подписывала предварительный договор ФИО1 - дочь ФИО8 Оплата за квартиру должна была производиться с использованием средств военной ипотеки, заключение основного договора до 10 июня 2024 года, квартира подлежала оформлению на ФИО8 Из суммы задатка 50 000 руб., 20 000 руб. были переданы риелтору ФИО2 агентства недвижимости «Хотон». Документы на квартиру были готовы. Поскольку у ФИО8 была военная ипотека, документы, которые затребовал Промсвязьбанк были собраны. В мае 2024 года было подготовлено разрешение Органа опеки и попечительства на продажу квартиры, поскольку собственниками квартиры были также ее дети. Затем Банк затребовал документы по альтернативной квартире, документы на собственника квартиры, документы основания приобретения квартиры, где будут выделены детям доли. Этот список Банк предоставил в конце мая 2024 года. Все документы, которые она смогла собрать к 10 июня 2024 года, она собрала. Примерно 05 июня 2024 года она позвонила ФИО8 и попросила в качестве гарантий передать еще часть денежных средств, для того, чтобы она была уверена, что квартиру точно купят, поскольку необходимо было собирать еще документы на квартиру, ждать. Но ФИО8 сказал, что у него свадьба дочери и нет времени. К 10 июня 2024 года ей никто не позвонил по поводу квартиры. 13 июня 2024 года она продала квартиру.
Третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО8 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснив, что 03 апреля 2024 года его дочь заключила предварительный договор купли – продажи и договор задатка с ответчиком. 10 июня 2024 года должен был быть заключен основной договор купли – продажи. С ответчиком велась переписка по поводу тех документов, который были необходимы Банку для предоставления ему военной ипотеки. После 10 июня 2024 года он связался с ФИО7, которая сообщила, что продала квартиру, он попросил вернуть задаток, но она отказалась. Он обращался к риелтору ФИО2., которая также отказала в возврате денежных средств.
Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, индивидуальный предприниматель ФИО2. в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена. В судебном заседании 30 мая 2025 года суду показала, что между ней и ФИО7 был заключен агентский договор на оказание консультационных услуг по поиску потенциального покупателя. 03 апреля 2024 года с ее помощью между ФИО1 и ФИО7 заключен предварительный договор купли – продажи недвижимости и договор задатка. Квартира приобреталась с использованием средств военной ипотеки через Промсвязьбанк. Документы по первоначальному списку были собраны. Но в последующем Банк затребовал сведения по альтернативной квартире, где будут выделены доли детям, поскольку дети были собственниками квартиры. Необходимо было предоставить уже заключенный договор купли – продажи на другую квартиру с долями на детей либо деньги должны были перечисляться на блокированный счет детей. Эти условия ФИО7 не устраивали. У каждого Банка свои условия для оформления ипотеки, Промсвязьбанк затребовал указанные документы. Затем квартира была продана третьему лицу. Из суммы задатка 50 000 руб., 20 000 руб. были переданы ей.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу положений ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (часть 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (часть 2).
Как установлено судом, следует из материалов дела, 03 апреля 2024 года между ФИО7 (Продавец) и ФИО9 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого ФИО7 (Продавец) обязуется продать и передать в собственность ФИО9 (Покупатель) квартиру с кадастровым номером №, площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>. Исходя из условий заключенного предварительного договора объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО3, ФИО4 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждому, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26 октября 2022 года сделана запись регистрации <данные изъяты>. Стоимость объекта определена в размере 3 350 000 руб. Квартира будет оформлена на ФИО8 Порядок расчета определен договором следующим образом: 50 000 руб. будут уплачены Покупателем Продавцу в момент подписания Договора о задатке; 2 000 000 руб. за счет целевого жилищного займа; за счет кредитных средств в размере 1 300 000 руб. Продавец гарантирует заключение основного договора купли-продажи не позднее 10 июня 2024 года.
В обеспечение заключения договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 38,8 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>, 03 апреля 2024 года между ФИО7 (Продавец) и ФИО9 (Покупатель) заключен договор о задатке на сумму 50 000 руб.
Согласно пункту 2 договора если за неисполнение условий договора не позднее 10 июня 2024 года ответственен Покупатель, то задаток остается у Продавца, если за неисполнение условий договора не позднее 10 июня 2024 года ответственен Продавец, то он обязуется уплатить Покупателю задаток в двойном размере, то есть 100 000 руб. не позднее 10 июня 2024 года.
В силу пункта 3 договор вступает в силу с момента его заключения и действителен до момента заключения основного договора. Основной договор стороны обязуются заключить не позднее 10 июня 2024 года и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.
Согласно постановлению Администрации г. Элисты №896 от 20 мая 2024 года ФИО7 разрешено совершить сделку купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с последующем обязательным включением несовершеннолетних детей: ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в число собственников квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. На ФИО7 возложена обязанность предоставить копии документов, подтверждающих право 6/10 долей в праве общей долевой собственности несовершеннолетних детей: ФИО4 ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Республика <данные изъяты>, в отдел опеки о попечительства Управления образования Администрации г. Элисты в течение 1 месяца с даты совершения сделки с имуществом несовершеннолетних.
Из содержания переписки в мессенджере «WhatsApp», представленной ФИО8 и подтвержденной ответчиком, за период с 15 мая 2024 года по 20 июня 2024 года следует, что велась переписка по поводу сбора документов, получения разрешения органа опеки и попечительства, дополнительных документов, которые затребовал Банк. 05 июня 2024 года ФИО7 сообщает, что собирает необходимые документы. 14 июня 2024 года ФИО8 направляет сообщение ФИО7 с вопросом о том, получилось ли отправить документы. Ответа не поступило. 20 июня 2024 года направлено сообщение ФИО7, что не получается дозвониться до нее.
Как видно из договора купли – продажи квартиры от 13 июня 2024 года, ФИО7 продала квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, ФИО5 по цене 3 340 000 руб.
Свидетель ФИО6 также подтвердила, что заключался предварительный договор и договор о задатке от 03 апреля 2024 года, но основной договор купли-продажи квартиры так и не был заключен. Ответчик продала квартиру, задаток не был возвращен.
Согласно пояснениям ответчика ФИО7 и третьего лица ФИО8, 05 июня 2024 года она звонила ему по поводу предоставления части денежных средств в счет уплаты за квартиру для гарантий дальнейшего заключения договора, но ФИО8 сообщил, что у него нет времени, поскольку идет подготовка в свадьбе его дочери ФИО1
Из анализа представленных сторонами доказательств установлено, ни одна из сторон не совершила до истечения установленного договором срока действий, с которыми закон связывает заключение основного договора купли-продажи недвижимости, стороны не направляли друг другу предложения заключить договор 10 июня 2024 года.
Представленная в материалы дела переписка посредством сообщений на мессенджер «WhatsApp» по своему содержанию не позволяет сделать вывод о направлении юридически значимого требования о заключении основного договора купли-продажи.
Поскольку предусмотренные предварительным договором обязательства прекращены в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторонами, был установлен факт получения продавцом от покупателя денежных средств в размере 50 000 руб., а также установлено обстоятельство незаключения основного договора в предусмотренный предварительным договором срок в результате бездействия сторон, суд считает, что ответчик обязан возвратить полученный задаток в размере 50 000 руб.
При этом ответственность за нарушение предварительного договора в виде взыскания двойной суммы задатка в пользу покупателя либо его оставление у продавца наступить не может, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращены и задаток должен быть возвращен в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.
При таких данных, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 30 октября 2024 года.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 к ФИО7 о взыскании задатка – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО7 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) денежные средства по договору о задатке от 03 апреля 2024 года в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.
Председательствующий Г.М. Цикирова
В окончательной форме решение суда изготовлено 10 июня 2025 года.