дело № 2-545/2025
УИД 18RS0005-01-2024-004713-20
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 января 2025 года г. Ижевск
Устиновский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Тебеньковой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Антоновой Т.А.,
с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании убытков в виде расходов по устранению недостатков жилого дома, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО3, которым с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд взыскать с ответчика в свою пользу убытки в виде расходов по устранению недостатков жилого дома в размере 239 700 руб., а также судебные расходы по оплате заключения специалиста в размере 25 000,00 руб., по оплате государственной пошлины в размере 5 597,00 руб. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>». Стоимость жилого дома составила 1 000 000 руб. В процессе эксплуатации дома ФИО2 выявлены недостатки в виде нарушения температурно-влажностного режима подпольного пространства, отсутствия требуемого количества вентиляционных отверстий в стенах цоколя, разрушения конструкций перекрытия полов в виде гниения деревянных конструкций, частичного обрушения чернового пола с утеплителем, проседания конструкции пола по всей площади дома. Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Эксперт-Профи», стоимость устранения указанных недостатков составляет 388 672 руб., стоимость жилого дома с учетом недостатков – 760 300 руб. Полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница между стоимостью жилого дома по договору купли продажи и стоимостью жилого дома с учетом выявленных недостатков. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела истец ФИО2 в судебное заседание не явился. Представил письменные пояснения по исковому заявлению, согласно которым считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указал, что при покупке дома визуально осмотрел дом и земельный участок. Данный дом и земельный участок используются в качестве дачи, периодически приезжают туда на выходные. В декабре 2022 года заметил, что на полу появился зазор между плинтусом и полом, который постепенно увеличивался. В июле 2023 года указанный зазор составлял примерно 1 см. Истец посчитал, что дом дает осадку. В последующем до марта 2024 года зазор постепенно увеличивался. ФИО4 вскрыл фрагмент пола и обнаружил, что доски перекрытия под полом частично гнилые, имеется грибок, доски разрушены. С целью определения причин возникновения указанных недостатков в доме, обратился в экспертную организацию. Экспертами были обнаружены и иные недостатки. Считает, что указанные недостатки являются скрытыми, поскольку их невозможно было обнаружить при визуальном осмотре, а только при вскрытии пола. Указал, что недостатки возникли до покупки дома и продавец ФИО3 должна была знать о них, и, возможно, намеренно умолчала.
Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО1 в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, настаивал на их удовлетворении.
В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, об уважительности причин неявки суд не уведомила, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не направила, будучи извещенной надлежащим образом по адресу ее регистрации. Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине. С учетом данных обстоятельств, суд согласно главе 22, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил дело рассмотреть в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Изучив и проанализировав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 5 ст. 454 ГК РФ установлено, что к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.
Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 464 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с положениями ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно п.1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст.477 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобрел у ответчика в собственность недвижимое имущество - земельный <данные изъяты>, кадастровый №, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью <данные изъяты>. м., кадастровый №, по адресу: <адрес> по цене 2 800 000 руб., из которых: 1 000 000 руб. – стоимость жилого дома, 1 800 000 руб. – стоимость земельного участка (л.д. 6-7).
По смыслу п. 3.5 указанного договора, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора.
В соответствии с п. 3, 4 акта приема-передачи состояние объекта на дату подписания настоящего акта соответствует условиям договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, покупатель не обнаружил. Продавец сообщил, что ему ничего не известно о скрытых (невидимых при осмотре) недостатках объекта, скрытых недостатках технических сооружений, сетей и коммуникаций, находящихся в объекте. У покупателя замечания по передаваемому объекту отсутствуют. При этом отсутствует дата подписания соответствующего акта приема-передачи (л.д. 8).
Согласно п. 3.6 договора стороны пришли к соглашению о том, что объект передается на основании передаточного акта в течение двух календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка. Объект должен быть передан не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом, кадастровый №, по адресу: <данные изъяты> зарегистрировано за ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из данных, содержащихся в указанной выписке строительство жилого дома завершено в 2018 году (л.д. 9-10).
В связи с тем, что истцом в процессе эксплуатации дома выявлены недостатки, он обратился в экспертную организацию с целью определения причин их возникновения, стоимости устранения. Так, согласно заключения специалиста ООО «Эксперт-Профи» № от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, выявлены следующие недостатки: нарушение температурно-влажностного режима подпольного пространства, отсутствие требуемого количества вентиляционных отверстий в стенах цоколя, разрушение конструкций перекрытия полов в виде гниения деревянных конструкций, частичное обрушение чернового пола с утеплителем, проседание конструкции пола по всей площади дома, разрушение бетонного фундамента котельной дома. Установленные недостатки жилого дома классифицируются как строительные дефекты, которые являются следствием некачественно выполненных строительных работ и нарушения требований п. 6.3, п. 6.1 СП 55.13330.2016. Стоимость устранения выявленных недостатков по состоянию на 1 квартал 2024 определена в размере 388 672 руб. 87 коп., объем и виды необходимых работ указаны в локальном сметном расчете №. Стоимость жилого дома с учетом стоимости устранения недостатков определена в размере 760 300 руб.
Суд, оценив по правилам ст. 68 ГПК РФ экспертное заключение, приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем, оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.
Истец обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ в претензионном порядке с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены имущества в связи с выявленными недостатками при эксплуатации жилого дома, которое оставлено последним без удовлетворения (л.д. 66-67).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу убытки в виде расходов по устранению недостатков жилого дома в размере 239 700 руб., то есть руководствуется абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ (возмещение своих расходов на устранение недостатков товара).
Вместе с тем, исходя из расчета размера исковых требований, а именно взыскания разницы между ценой приобретения и соразмерно уменьшенной покупной ценой объекта, определенной экспертом, необходимо руководствоваться абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ (соразмерное уменьшение покупной цены).
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Неправильная квалификация истцом характера спорных правоотношений и ссылка в исковом заявлении не на ту норму права, подлежащую применению при разрешении спора, не освобождает суд от обязанности правильно квалифицировать спорные правоотношения и применить соответствующие правовые нормы с учетом сущности заявленных истцом требований.
Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости рассмотрения искового заявления ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что имеющиеся недостатки дома являются строительными дефектами, которые являются следствием некачественно выполненных строительных работ, которые привели к возникновению внешних проявлений, указанных в заключении специалиста ООО «Эксперт-Профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, и зафиксированы фотосъемкой (поражение гнилью балок и досок чернового пола, обрушение части чернового пола с утеплителем, гниение пиломатериала, проседание поверхности пола в санузле, кухне-гостиной, разрушение фундамента котельной), указанные недостатки возникли до его покупки и не связаны с ненадлежащей эксплуатацией дома истцом.
Так как проявление допущенных при строительстве дома нарушений в виде образования влаги и биопоражений носило накопительный характер, на момент покупки дома не было обнаружено истцом, который не является специалистом в области строительства, что не позволяет считать недостаток явным, в связи с чем суд приходит к выводу о скрытом характере заявленных истцом дефектов в приобретенном доме.
Установив, что истцом доказан факт продажи ответчиком жилого дома с недостатками, вследствие которых дом не пригоден для проживания (без их устранения). При этом в договоре купли-продажи наличие перечисленных в заключении специалиста ООО «Эксперт-Профи» недостатков не оговорено, недостатки не являлись видимыми, не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи, суд усматривает основания для взыскания с ответчика в пользу истца соразмерного уменьшения покупной цены.
Поскольку доказательств иной стоимости устранения недостатков, чем заявлено истцом, в материалы дела не представлено, исковые требования ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Так, истец понес расходы на оплату заключения специалиста по исследованию жилого дома в размере 25 000,00 руб.
Расходы истца на оплату заключения специалиста, выполненного работником ООО «ЭКСПЕРТ-Профи» (заключение специалиста №), вызванной необходимостью установления действительного размера убытков с целью реализации права на обращение в суд, связаны с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд. С учетом того, что представленное доказательство соответствует требованиям относимости и допустимости, сумма, затраченная на оплату заключения специалиста, подтверждена документально (кассовые чеки и квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ на сумму 17 000 руб., л.д. 73), указанные расходы подлежат взысканию с ответчика.
Таким образом, расходы ФИО2 по оплате заключения специалиста в размере 25 000,00 руб. являются в силу ст. 94 ГПК РФ судебными издержками и подлежат возмещению истцу.
Кроме того, при подаче исковых требований истцом была уплачена государственная пошлина в размере 5 597,00 руб. (л.д. 5).
Поскольку исковые требования к ответчику ФИО3 удовлетворены в полном объеме, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с учетом ст. 333.19 НК РФ, с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 597,00 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по УР, код подразделения <данные изъяты>) в пользу ФИО2 разницу между ценой приобретения и соразмерно уменьшенной покупной ценой объекта в размере 239 700 руб.
Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты> выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по УР, код подразделения <данные изъяты>) в пользу ФИО2 судебные расходы за заключение специалиста в размере 25 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 597,00 руб.
Разъяснить ответчику, что в течение семи дней со дня вручения копии заочного решения, ответчики вправе подать в Устиновский районный суд <адрес> заявление об отмене этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме принято судом 05.02.2025.
Судья Е.В. Тебенькова