Гр. дело №

66RS0№-54

Решение изготовлено в окончательной форме 05.07.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.06.2023 г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Пиратинской М.В.

при секретаре <ФИО>5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску <ФИО>1 к <ФИО>2, <ФИО>3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>1 обратился с иском к <ФИО>2, <ФИО>3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты площадью 7,2 кв.м, расположенной в 4-комнатной квартире по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> (далее - спорная комната).

В обоснование иска указано, что он является собственником двух комнат в указанной квартире, <ФИО>2 продала комнату 7,2 кв.м в ней <ФИО>3, при этом не предложив купить комнату ему.

Поскольку при продаже комнаты было нарушено преимущественное право покупки, <ФИО>1 (с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ) просил перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (комнаты площадью 7,2 кв.м с кадастровым номером 66:41:0304027:721) в квартире по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Истец и его представитель <ФИО>6 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчики <ФИО>2, <ФИО>3 и их представитель <ФИО>7 против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица <ФИО>8, <ФИО>9, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней <ФИО>10, Управление социальной политики № в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела усматривается, что истец является собственником двух комнат в квартире по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Ответчику <ФИО>2 на праве собственности принадлежала спорная комната 7,2 кв.м в указанной квартире.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>2 продала спорную комнату <ФИО>3, что следует из копии реестрового дела.

В обоснование требований истец ссылается на то, что при продаже комнаты <ФИО>2 в нарушение требований закона не известила его в письменной форме о намерении продать свою комнату, чем нарушила его первоочередное право на покупку.

Между тем, из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>2 заключила договор на оказание услуг по продаже недвижимости с <ФИО>11 Согласно условиям договора <ФИО>11 осуществляла организационное сопровождение сделки по продаже объекта недвижимости, поиск покупателя на объект недвижимости, сбор и проверку документов необходимых для заключения договора купли-продажи по объекту недвижимости комната по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>,площадью 7,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках заключенного договора <ФИО>11, действуя в интересах <ФИО>2, связалась с <ФИО>1, позвонив по телефону <***> и уведомила <ФИО>1 о продаже <ФИО>2 спорной комнаты, как лица, которое преимущественно обладающего правом на приобретение комнаты. От <ФИО>1 был получен ответ, согласно которому он не заинтересован в приобретении продаваемой <ФИО>2 комнаты. Разговор между <ФИО>11 и <ФИО>1 длился 10 мин. 22 сек.

Данный факт подтверждается показаниями свидетеля <ФИО>11, допрошенной в судебном заседании, детальной расшифровкой звонков, предоставленных <ФИО>11

ДД.ММ.ГГГГ по последнему известному адресу (г.Екатеринбург, <адрес>) по месту нахождения имущества истца (спорной комнаты) на имя <ФИО>1 телеграммой было направлено уведомление от имени <ФИО>2 о продаже комнаты с указанием существенных условий продажи спорной комнаты. Из уведомления ПАО «Ростелеком» следует, что телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>1 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

ДД.ММ.ГГГГ <ФИО>11 в рамках заключенного договора и действуя в интересах <ФИО>2, повторно связалась с <ФИО>1 позвонив по телефону <***> для выяснения позиции <ФИО>1 о продаже комнаты <ФИО>2, на что был получен отрицательный ответ от <ФИО>1 АЛ., более того <ФИО>1 предложил купить <ФИО>2 принадлежащие ему в квартире комнаты. Разговор длился 02 мин.36 сек.

Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля <ФИО>11, допрошенной в судебном заседании, детальной расшифровкой звонков, предоставленных <ФИО>11

Таким образом, на дату продажи комнаты <ФИО>1 был дважды извещен о продаже комнаты посредством телефонных переговоров и путем направления уведомления о продаже комнаты.

Как пояснили как истец <ФИО>1, так и ответчик <ФИО>2, они не были знакомы, <ФИО>2 иного адреса истца не знала.

К показаниям свидетеля <ФИО>12, допрошенной в судебном заседании, согласно которым <ФИО>11 звонила <ФИО>1, чтобы купить у него его комнаты, суд относится критически, поскольку услышанный ею разговор состоялся по телефону, с кем разговаривал <ФИО>1, свидетель не видела, о какой комнате шла речь не названо.

В соответствии со ст. 161.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Установлено, что уведомление о продаже комнаты направлялось <ФИО>1 ДД.ММ.ГГГГ по последнему известному адресу г. Екатеринбург, <адрес> не было доставлено, поскольку квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Извещение о продаже комнаты должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника (аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ13-109).

Предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности <ФИО>2 был соблюден, поскольку закон не возлагает на продавца обязанность по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других сособственников о предстоящей продаже, что было исполнено ответчиком (аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суд РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-136).

Поскольку истец не воспользовался преимущественным правом покупки, а ответчиком порядок продажи был соблюден, оснований для удовлетворения его иска суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования <ФИО>1 к <ФИО>2, <ФИО>3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья М.В. Пиратинская