Решение по делу № 2-1847/2023 от 14.08.2023 - об обязании заключить договор аренды земельного участка, и по иску ООО «Содействие» к Ч.М.П., третье лицо ИП КФХ Г.Ю.К. о переводе прав арендатора на основании преимущественного права аренды.

Мотивированное решение изготовлено 14 августа 2023 года

Дело № 2-1847/2023

УИД 61RS0004-01-2023-001588-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кукленко С.В.,

при секретаре Закарян С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Содействие» к Ч.М.П., третьи лица: Г.Ю.К., К.В.А. об обязании заключить договор аренды земельного участка, и по иску ООО «Содействие» к Ч.М.П., третье лицо ИП КФХ Г.Ю.К. о переводе прав арендатора на основании преимущественного права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Содействие» обратился в Ленинский районный суд с названным иском в суд, в обоснование своих требований указал, что в собственности Ч.М.П. находится земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №. 10.11.2020, между Ч.М.П. и К.В.А. был заключен договор аренды земельного участка, запись о регистрации - аренда № от 28.12.2020. Данный договор был заключен сроком на пять лет. Вместе с договором аренды был заключен договор субаренды между Арендатором и ООО «Содействие». Срок действия данного договора совпадает со сроком договора аренды, а именно - 5 лет, и истекает в декабре 2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2023. Соответственно, истец являлся субарендатором земельного участка. Оплату за субаренду земельного участка произвел арендатору, путем перечисления аванса в размере 250000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 25 от 01.03.2023.В конце декабря 2022 года, К.В.А. в телефонном режиме сообщил директору ООО «Содействие» о расторжении договора аренды, заключенного между Ч.М.П. и К.В.А. В январе 2023 года, истец получил выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, согласно данным содержащимся в выписке, в отношении земельного участка установлено обременение только в виде аренды до 01.12.2025 в пользу ООО «Содействие», аренда в пользу К.В.А. отсутствует. В настоящее время и обременение в пользу ООО «Содействия» без ведома истца исключено из реестра, в связи с чем у истца отсутствуют надлежащим образом оформленные права владения и пользовании земельным участком между истцом и ответчиком, а именно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. ООО «Содействие» не готово расторгнуть договор субаренды, т.к. данное имущество используется субарендатором по назначению. 15.02.2023 директор ООО «Содействие» направил в адрес Ч.М.П. предложение о перезаключении договора на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды земельного участка от 10.11.2020, однако до настоящего времени Ч.М.П. его не перезаключил и отказывается его заключать. Согласно отчету, об отслеживании письма, предложение о перезаключении договора было получено Ч.М.П. – 22.02.2023.

На основании изложенного, истец просит обязать Ч.М.П. заключить с ООО «Содействие» договораренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного поадресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер № на условиях, соответствующих условиям договоров аренды от 10.11.2020, заключенный между Ч.М.П. и К.В.А., сроком до 01 декабря 2025 года.Взыскать с Ч.М.П. в пользу ООО «Содействие» судебную неустойку в сумме 1 000 рублей в день, которая исчисляется с момента вступления решения суда в законную силу и до дня фактического исполнения решения суда, а так же государственную пошлину в размере 9000,00 рублей.

Так же истец ООО «Содействие» обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском, в обоснование своих требований указал, что в собственности Ч.М.П. находится земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №. 10.11.2020 между Ч.М.П. и К.В.А. был заключен договор земельного участка, запись о регистрации - аренда № от 28.12.2020. Данный договор был заключен сроком на пять лет. Вместе с договором аренды был заключен договор аренды между арендатором и ООО «Содействие». Срок действия данного договора совпадает со сроком договора аренды, а именно - 5 лет, и истекает в декабре 2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2023. Соответственно, истец являлся субарендатором земельного участка. Оплату за субаренду земельного участка произвел арендатору, путем зачисления аванса в размере 250000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 25 от 01.03.2023. В конце декабря 2022 года, К.В.А. в телефонном режиме сообщил директору ООО «Содействие» о расторжении договора аренды, заключенного между Ч.М.П. и К.В.А. В январе 2023 года, истец получил выписку из ЕГРН в отношении земельного участка. Согласно данным содержащимся в выписке, в отношении земельного участка установлено обременение только в виде аренды до 01.12.2025 в пользу ООО «Содействие», аренда в пользу К.В.А. отсутствует. В настоящее время и обременение в пользу ООО «Содействия» без ведома истца исключено из реестра, в связи с чем у истца отсутствуют надлежащим образом оформленные права владения и пользовании земельным участком между истцом и ответчиком, а именно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. ООО «Содействие» не готово расторгнуть договор субаренды, т.к. данное имущество используется субарендатором по назначению. 15.02.2023 директор ООО «Содействие» направил в адрес Ч.М.П. предложение о перезаключении договора на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды земельного участка от 10.11.2020, однако до настоящего времени Ч.М.П. его не перезаключил и отказывается его заключать. Согласно отчету, об отслеживании письма, предложение о перезаключении договора было получено Ч.М.П.. – 22.02.2023.

На основании изложенного, истец просит перевести на ООО «Содействие» права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.04.2023 (запись о регистрации аренда № от 18.04.2023), заключенному между Ч.М.П. и Г.Ю.К., а так же взыскать с Ч.М.П. государственную пошлину в размере 6000,00 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2023 указанные гражданские дела объединены в одно производство, после объединения присвоен номер гражданского дела - № 2-1847/2023.

В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель истца уточнил свои исковые требования, согласно которым просил суд перевести на ООО «Содействие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.04.2023 (запись о регистрации аренда № от 18.04.2023), заключенному между Ч.М.П. (ИНН: №) и Г.Ю.К., (ОГРНИП №, ИНН №), а так же взыскать с Ч.М.П. государственную пошлину.

В судебное заседание представитель истца, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, с ходатайством об отложении слушания дела не обращался, ранее представил возражения, согласно которым на протяжении действия договора аренды земельного участка, заключенного 10.11.2020, субарендатор не однократно нарушал условия по договору аренды. Не произвел оплату земельного налога за 2021 г. и 2022 г., хотя договором аренды предусмотрено, что оплату земельного налога принимает на себя арендатор. Это является нарушением договора.После того как ответчик передал участок в аренду Г.Ю.К., выяснилось, что его земельный участок, был засеян ООО «Татьяна». ООО «Содействие» не законно передали принадлежащий ему на праве собственности земельный участок в пользование другой организации. В связи с чем, доверие к этой организации утеряно, дальнейшее сотрудничество невозможно. На основании вышеизложенного арендатор и субарендатор не добросовестно исполняли свои обязательства по договору.Также истец ссылается на то, что он произвел оплату за субаренду земельного участка путем перечисления арендной платы в размере 250 000 рублей арендатору К.В.А. что подтверждается платежным поручением №25 от 01.03.2023, но в платежном поручении не указанно, что аванс был выплачен конкретно за аренду земельного участка ответчика, т.к. К.В.А. передавал им в субаренду не только его участок. Арендную плату за 2023 год ответчик так и не получал. Кроме того, ответчик и Г.Ю.К. не возражают и не будут препятствовать ООО «Татьяне» и ООО «Содействию» собрать урожай 2023 года с земельного участка ответчика.В связи с тем, что ответчик не получит доход от аренды земельного участка за 2023 год, считает не целесообразно взыскивать с него в пользу ООО «Содействия» уплаченную им государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, представив ранее ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие представителя, поданные ранее возражения поддержали и просил в удовлетворении требований касаемых спорного транспортного средства, отказать.

С учетом изложенного, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела,в собственности Ч.М.П. находится земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №.

10.11.2020, между Ч.М.П. и К.В.А. был заключен договор аренды земельного участка, запись о регистрации - аренда № от 28.12.2020.

Согласно п. 2 настоящего договора данный договор заключен сроком на пять лет и вступает в законную силу с момента регистрации.

По настоящему договору арендная плата выплачивается один раз в год, после уборки с/х культур и будет составлять: пшеница 4 класса – 550 кг из расчета на 1га, или в денежном эквиваленте.

В соответствии с п. 14 настоящего договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон, при не достижении согласия в судебном порядке.

09.12.2020 между арендатором К.В.А. и ООО «Содействие» заключен договор субаренды земельного участка.

Согласно договора субаренды предметом является: земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №.

Указанный земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды согласно договору аренды земельного участка от 10.11.2020, зарегистрированному 01.12.2020 за №.

В соответствии с п. 3.1 договора субаренды за предоставленный в субаренду земельный участок субарендатор уплачивает арендатору сумму в размере 10000 рублей из расчета за 1га.

Стороны предусмотрели, что договор субаренды заключён сроком на пять лет и вступает в силу со дня его государственной регистрации, и истекает в декабре 2025 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2023.

Пунктом 3.5 настоящего договора предусмотрено, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен, правами третьих лиц, в споре и под арестом, и запрещением не состоит.

Соответственно, истец ООО «Содействие» являлся субарендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №.

Оплату за субаренду земельного участка истец произвел арендатору, путем зачисления аванса в размере 250000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 25 от 01.03.2021, с отметкой: авансовый платеж за земли сельскохозяйственного назначения согласно договора аренды б/н от 09.12.2020.

По запросу суда из филиала ППК «Роскадастр» по РО в материалы настоящего дела представлены копии реестрового дела за №, согласно которым:

- 10.11.2022 между Ч.М.П. и К.В.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.2018, зарегистрированного 22.08.2018;

- 15.11.2022 между Ч.М.П. и К.В.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.11.2020;

- 10.04.2023 между Ч.М.П. и Г.Ю.К. заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с п.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9200 кв.м., кадастровый номер №, для производства сельхоз продукции.

Настоящий договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его регистрации.

По настоящему договору арендная плата выплачивается один раз в год, после уборки с/х культур и будет составлять: ячмень – 3000 кг, пшеница 500 кг, подсолнечник – 300 кг, солома 100 кг, вспашка и посев огорода, подвоз воды, или в денежном эквиваленте.

Согласно материалам настоящего дела в конце декабря 2022 года, К.В.А. в телефонном режиме сообщил директору ООО «Содействие» о расторжении договора аренды, заключенного между Ч.М.П. и К.В.А.

В январе 2023 года, истец получил выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, согласно данным содержащимся в выписке, в отношении земельного участка установлено обременение только в виде аренды до 01.12.2025 в пользу ООО «Содействие», аренда в пользу К.В.А. отсутствует.

В настоящее время и обременение в пользу ООО «Содействия» без ведома истца исключено из реестра, в связи с чем, у истца отсутствуют надлежащим образом оформленные права владения и пользовании земельным участком между истцом и ответчиком, а именно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика по заключению договоров аренды земельного участка являются недобросовестными, поскольку данный договор заключен до истечения установленного законом срока о приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в период действия договора аренды этого же земельного участка, заключенного К.В.А.и ООО «Содействие».

Статьёй 1210 ГК РФ предусмотрено, что стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 621 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Таким образом, судом сделан верный вывод о том, что истец имел преимущественное право заключения договора аренды при истечении его срока действия. Однако, ответчиком был заключен договор аренды спорного земельного участка с иным лицом до истечения срока действия договора с ООО «Содействие», что привело к нарушении его прав и законных интересов. В свою очередь, истец выполнял все условия договора, добросовестно пользовался земельными участками по назначению, платил в установленные договором сроки арендную плату, а также направил Ч.М.П..с уведомлением о намерении заключить на новый срок договора аренды указанного земельного участка.

Вышеуказанное уведомление было получено Ч.М.П. – 22.02.2023, однаков свою очередь, ответчик не уведомил истца о намерении не продлевать с ним договор аренды, после чего, согласно условиям договора, срок действия договора продлевается на тех же условиях.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотрено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путём, в том числе прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Законом, а именно абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, способы защиты прав арендатора определены: арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Ч.М.П. являются недобросовестными, так как нарушали права и законные интересы истца, принимая от него арендную плату, а после этого и до окончания срока действия договора аренды земельного участка, сдал в аренду земельный участок иному лицу.

Доводы ответчика, о том, что субарендатор не однократно нарушал условия по договору аренды, а именно не произвел оплату земельного налога за 2021 г. и 2022 г., хотя договором аренды предусмотрено, что оплату земельного налога принимает на себя арендатор, не нашли своего отражения в ходе рассмотрения дела судом, в связи с чем уточненные исковые требования ООО «Содействие» подлежат удовлетворению в полномобъеме.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №72 от 19.06.2023.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворённым требованиям.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Таким образом, понесенные истцом расходы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести на ООО «Содействие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.04.2023 (запись о регистрации аренда № от 18.04.2023), заключенному между Ч.М.П. (ИНН: №, ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и Г.Ю.К., (ОГРНИП №, ИНН №), а так же взыскать с Ч.М.П. (ИНН: №, ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в пользу ООО «Содействие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.