***

Дело ***

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 23 июля 2025

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Таганкиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки; о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи;

установил:

в обоснование иска указано, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит 3/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, а 1/4 доля в праве общей собственности на указанное имущество принадлежала ответчику ФИО2, который *** продал свою долю ФИО3, нарушив преимущественное право покупки доли истца. Письмо с предложением купить долю истец не получал, о готовившейся сделке его никто не уведомлял. О продаже истец узнал только тогда, когда ответчик ФИО3 пришел вселяться в квартиру. Поэтому на основании ст.ст. 250, 166-168 ГК РФ просил признать договор продажи доли недействительным в силу ничтожности, т.к. был нарушен установленный законом порядок продажи доли в общем имуществе (л.д. ***).

Затем дополнил исковые требования и просил перевести на него все права и обязанности покупателя доли в квартире (л.д. ***).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 извещены, не явились, в связи с чем дело было рассмотрено в их отсутствие.

Представитель ответчиков – ФИО4 просила в иске отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. ***).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

Двухкомнатная квартира площадью *** кв.м по адресу: ***, принадлежала на праве общей долевой собственности: истцу ФИО1 – 3/4 доли в праве, ответчику ФИО2 – 1/4 доля в праве.

Истец постоянно зарегистрирован в данной квартире по месту жительства.

Однако, как пояснил суду ФИО2 (отчим истца) ФИО1 в данной квартире давно фактически не проживает. Данный факт истец не опроверг, иного места жительства суду не сообщил.

*** ФИО2 нотариально удостоверил предложение в адрес ФИО1 купить, принадлежащую ему долю за 600000 руб. Просил не позднее 30 дней со дня вручения уведомления сообщить нотариусу о своем согласии приобрести данную долю.

Заявление было отправлено по единственно известному адресу места жительства истца заказной почтой с уведомлением, не было истцом получено, в связи с его неявкой в почтовое отделение связи.

Не получив от истца какого-либо ответа, *** ФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи 1/4 доли в праве на спорную квартиру, согласно которой продал право за 600000 руб.

Согласно представленным в дело доказательствам, сделка была реально исполнена сторонами.

Продавец получил в полном объеме денежные средства, квартира передана покупателю, который зарегистрировался в ней по месту жительства. В ЕГРН *** зарегистрирован переход права собственности на долю на имя ФИО3

На основании ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Аналогичным образом в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" закреплено, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Констатация ничтожности сделки в настоящем споре является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Применение последствий недействительности ничтожной сделки приведет к возврату имущества в собственность ФИО2, а не истца, т.е. требуемый результат не будет достигнут.

Поэтому оснований для удовлетворения исковых требований о признании сделки дарения недействительной, а также о применении последствий недействительности сделки не имеется.

Первоначальный иск о признании сделки недействительной поступил в суд *** Следовательно, о совершении сделки и нарушении своего преимущественного права покупки истцу было известно не позднее ноября *** г.

Однако, иск о переводе прав и обязанностей покупателя был заявлен впервые *** через почтовое отделение связи, т.е. с нарушением трехмесячного срока, установленного законом.

Истец не привел суду ни одного основания для восстановления данного срока, как пропущенного по уважительной причине.

Поэтому в заявленных требованиях о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи должно быть отказано, в связи с пропуском специального срока для обращения в суд.

Помимо этого следует отметить, что судом не установлено нарушений процедуры извещения участника долевой собственности о его праве реализации преимущественной покупки доли иного участника.

Обращаясь с иском в суд, истец указал, что его адресом для почтовых извещений является квартира *** дома *** по ***. Как на момент извещения, так и на момент заключения сделки это был единственный адрес места жительства истца, по которому он обязан был получать все юридически значимые сообщения. ФИО2 не были известны контактные телефоны ФИО1

Участники сделки добросовестно известили истца по указанному адресу, но корреспонденция была не получена по вине истца, не обеспечившего ее получение в почтовом отделении связи.

Следует отметить, что в настоящий момент электронные сервисы (например, приложение «Почты России») позволяют отслеживать направление заказных писем по месту регистрации удаленно, т.е. без явки в почтовое отделение связи или за получением извещения в почтовом ящике. Поэтому, даже не проживая по месту постоянной регистрации, любой гражданин имеет возможность получать уведомления о направлении ему юридически важных сообщений.

Истец, не обеспечив возможность их получения, не сообщив иного адреса для извещений, должен нести все негативные последствия своего бездействия в силу ст. 165.1 ГК РФ.

В судебной практике неоднократно отмечалось, что по смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников (определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109).

В противном случае соблюдение процедуры права преимущественной покупки станет фактически невозможной.

Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Однако, в настоящем процессе истец на подобные обстоятельства не ссылался. Почтовое извещение было фактически доставлено по месту его жительства, где как утверждает в иске ФИО1 он проживал (узнал о сделке, увидев как ФИО5 вселяется в квартиру), ожидало его положенное время и было возвращено за истечением срока хранения. Почтовое отделение связи и его сотрудники в спорный период времени работали надлежащим образом. С момента направления извещения *** и до заключения сделки *** прошло более четырех месяцев, т.е. покупатель и продавец ожидали длительное время реакции истца, которой не последовало.

Поэтому суд приходит к выводу, что заявленный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме в любом случае, в связи с недоказанностью.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в иске ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд ***.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***