Решение по делу № 2-909/2022 от 01.07.2022 - о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-909/2022

УИД 35RS0010-01-2022-004020-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июля 2022 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Беловой А.А.,

при секретаре Барболиной Л.А.,

с участием ответчика ФИО1, его представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (далее – ТУ Росимущества в Вологодской области) № от 31.05.2021 в соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенный по адресу: , разрешенное использование: под базу отдыха (л.д.28).

21.05.2021 между ТУ Росимущества в Вологодской области (арендодатель) в лице руководителя управления Е.Л.М. и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенный по адресу: , разрешенное использование: под базу отдыха, срок аренды – 10 лет (л.д.12-16).

08.06.2021 осуществлена государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1

28.01.2022 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка № от 21.05.2021.

09.02.2022 осуществлена государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО3

ТУ Росимущества в Вологодской области обратилось с иском в Вологодский городской суд к ФИО1 о признании недействительным заключенного 28.01.2022 между ФИО1 и ФИО3 договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: под базу отдыха; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим у ФИО3 права аренды вышеуказанного земельного участка; аннулировании (погашении) записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка от 21.05.2021 № в пользу ФИО3, основанием для которого явилось соглашение от 28.01.2022 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2021 №, восстановлении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды земельного участка от 21.05.2021 № в пользу ФИО1 В обоснование заявленных требований указали, что 21.05.2021 между ТУ Росимущества в Вологодской области и ФИО1 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №. 17.02.2022 в адрес истца поступило уведомление ФИО1 о заключении между ним и ФИО3 договора уступки права аренды земельного участка от 28.01.2022. При заключении договора уступки ФИО1 и ФИО3 нарушили пункт 5.4.17 договора № о том, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя передавать участок в субаренду, а также свои права и обязанности по договору третьему лицу. Такого письменного согласия ТУ Росимущества в Вологодской области ФИО1 не давало. Кроме того, заключение договора аренды было возможно только в результате проведения торгов. ФИО1 получил право заключения договора аренды земельного участка, как победитель проведенных истцом торгов, что делает невозможным уступку прав и обязанностей по договору аренды в силу положений части 7 статьи 448 ГК РФ.

Протокольным определением Вологодского городского суда от 04.04.2022 ФИО3 исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Определением Вологодского городского суда от 26.04.2022 гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Вологодский районный суд.

В судебное заседание представитель истца ТУ Росимущества в Вологодской области не явился, извещались надлежащим образом, в представленном заявлении ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ранее в судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что заключенный между ответчиками договор в силу закона является ничтожной сделкой. В случае, если у арендатора отсутствует интерес в использовании полученного в аренду имущества, договор аренды подлежал расторжению, а право аренды земельного участка вновь подлежало выставлению на торги, в связи с чем бюджет получил бы большую экономическую выгоду ввиду переоценки права аренды земельного участка. Правоотношения сторон регулируются нормами гражданского, а не земельного законодательства, поскольку речь идет о праве, полученном по результатам торгов.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что получил право аренды спорного земельного участка по итогам торгов, затем утратил интерес в использовании земельного участка и переуступил право аренды. Полагал, что в результате заключения оспариваемого договора уступки права никакой упущенной выгоды у истца не возникло.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Полагал, что к правоотношениям сторон подлежит применению пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора на срок более чем 5 лет имеет право передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя. Указанная норма является императивной и не может быть изменена условиями договора. Положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет над нормами статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцом не доказано нарушение его прав заключением оспариваемой сделки, участником торгов могло быть любое лицо.

В представленном письменном отзыве ФИО1 выразил несогласие с заявленными исковыми требованиями, считая их незаконными и необоснованными, поскольку договор аренды заключен сроком на 10 лет. Ссылаясь на пункты 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации полагал, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Поскольку спорные отношения возникли из долгосрочной аренды, пункт 5.4.17 договора аренды не может быть судом истолкован и применен при разрешении настоящего спора, как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче прав и обязанностей. Положения Земельного кодекса РФ имеют преимущественный характер перед положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. В представленном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил в удовлетворении исковых требований отказать по аналогичным доводам со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, указав, что положения Земельного кодекса имеют преимущественный характер перед положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ, договором аренды положение арендатора не может ухудшаться.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГПК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно части 1 статьи 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации.

В соответствии с положениями части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из смысла указанных норм права следует, что применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы гражданского законодательства имеют приоритет перед нормами земельного законодательства.

Диспозитивная конструкция пункта 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. И такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Данным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Норма земельного законодательства (статья 22 ЗК РФ) не является специальной, по отношению к нормам гражданского законодательства (статья 448 ГК РФ), которая регулирует спорные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). На основании изложенных норм закона и разъяснений судебной практике истец не обязан доказывать факт нарушения своих прав действиями ответчиков по заключению оспариваемой сделки, поскольку такая сделка недействительна в силу закона.

Материалами дела установлено, что договор аренды № земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен 21.05.2021 между ТУ Росимущество в Вологодской области и ответчиком ФИО1 по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, проведенного 20.05.2021, победителем которого признан ФИО1

В нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в отсутствие согласия арендодателя земельного участка между ФИО1 и ФИО3 28.01.2022 заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка № от 21.05.2021, в связи с чем указанная сделка подлежит признанию недействительной в силу ничтожности, при которой был нарушен запрет, установленный законом на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах.

Основные доводы ответчиков связаны с ошибочным токованием норм материального права.

Договор аренды земельного участка и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды заключены после введения пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

ФИО3 не относится к числу лиц, которым указанный в иске земельный участок мог быть представлен в аренду без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Договор аренды земельного участка с ФИО3 мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ФИО1 по итогам аукциона.

Таким образом, требования истца о признании недействительным заключенного 28.01.2022 между ФИО1 и ФИО3 договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенного по адресу: , являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом на основании положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и восстановив право аренды ФИО1 в отношении указанного земельного участка.

Требования об аннулировании (погашении) записи в ЕГРН об обременении договора земельного участка от 21.05.2021 № в пользу ФИО3, основанием для которого явилось соглашение от 28.01.2022 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2021 №, восстановлении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды земельного участка от 21.05.2021 № в пользу ФИО1 являются излишними, поскольку прекращение права аренды ФИО3 в отношении земельного участка и восстановление права аренды ФИО1 в отношении земельного участка на основании решения суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости в силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчиков ФИО1 и ФИО3 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 150 рублей 00 копеек с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от 21 мая 2021 года с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенного по адресу: , категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: туристическое обслуживание, заключенный 28 января 2022 года между ФИО1 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7194 кв.м., расположенного по адресу: , категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: туристическое обслуживание, восстановив право аренды ФИО1 на вышеуказанное недвижимое имущество.

Взыскать с ФИО1 и ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере по 150 (сто пятьдесят) рублей 00 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна.

Судья А.А. Белова

Решение в окончательной форме принято 01.07.2022.