Производство № 2-6378/2023
УИД 28RS0004-01-2023-006936-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2023 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Юрченко О.В.,
при секретаре Грязевой Е.Д.,
с участием представителей ответчиков администрации г. Благовещенск – ФИО1, МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Благовещенска МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр», Публично-правовой компании «Фонд развития территории» о возложении обязанности изменить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, установлении выкупной стоимости квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 5 февраля 2021 года она является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 27,7 кв. м, кадастровой стоимостью 1 307 857 рублей и стоимостью по договору купли-продажи 2 000 000 рублей. 27 апреля 2023 года администрация г. Благовещенска предоставила предложение о реализации прав собственника на основании ст. 32 ЖК РФ, которое было получено истцом только в июне 2023 года, получив который, ФИО3 обратилась к ответчику с запросом. Исходя из полученного ответа от 3 июля 2023 года установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, включен в перечень аварийных многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Амурской области на период 2019-2025 годов», утвержденной постановлением правительства Амурской области от 29 марта 2019 года за № 152. Постановлением администрации г. Благовещенска от 9 февраля 2021 года № 410 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 845 кв. м, с видом разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенная по вышеуказанному адресу. Администрацией г. Благовещенска принято постановление от 16 июня 2023 года за № 3085 «О мероприятиях и подготовке соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения квартиры № 3 по ул. Театральная, д. 14А, признанным аварийным и подлежащем сносу». Рыночная стоимость данной квартиры установлена в размере 2 180 000 рублей, а с учетом убытков и земельного участка оценено в размере 2 255 356 рублей 93 копеек, то есть, данная сумма утверждена за квартиру 27,7 кв. м, которая находится фактически в самом центре г. Благовещенска и за эти деньги будет возможно купить только комнату в районе КПП или Тайваня, что существенно нарушит право собственника на проживание, закрепленное в Конституции РФ. Ответчиками предлагается провести рыночную оценку только жилого помещения без учета стоимости общего имущества и земельного участка за счет собственника квартиры с учетом износа и постановления о признании дома аварийным (при проведении мероприятий оценочного характера данное постановление снижает стоимость квартиры на 50 % от ее реальной стоимости). Считает, что в данном случае руководствоваться приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 декабря 2022 года № 1111/пр «О нормативе одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2023 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам российской федерации на 1-й квартал 2023 года». Исходя из того, что среднерыночная стоимость одного квадратного метра в Амурской области общей площади составляет 118 693 рубля, стоимость спорной квартиры будет составлять 3 287 796 рублей, размер убытков, которые будут причинены собственнику, определен ответчиками в размере 75 301 рубля. Таким образом, итоговая сумма выкупной стоимости имущества должна составлять минимум 3 363 097 рублей. Ответчики, понуждая совершить сделку, утверждают цену на крайне невыгодных условиях. Нарушенное право заключается в отсутствие возможности приобрести равноценное жилое помещение взамен изымаемого для муниципальных нужд.
На основании изложенного, просит суд обязать МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» изменить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, утвердив выкупную стоимость квартиры в размере 3 363 097 рублей; установить выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, в размере 3 363 097 рублей.
Определением суда от 29 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области.
Истец ФИО3, ее представитель ФИО4, представитель ответчика ППК «Фонд развития территории», представитель третьего лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области в заседание судебной коллегии не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени его проведения. Обстоятельства неявки стороны истца в судебное заседание суд признал неуважительными в отсутствие каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность явки в него самой ФИО3, а также доказательств тому, что ФИО4 является представителем кого-либо из лиц, участвующих в гражданском деле № 2-357/2023, рассматриваемом в Бурейском районном суде Амурской области, судебное заседание по которому назначено на 9 часов 00 минут 20 сентября 2023 года. Более того неявка представителя стороны в связи с занятостью в ином судебном процессе не является уважительной причиной неявки в судебное заседание и безусловным основанием для его отложения. Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в силу ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами, в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства судом истцу было отказано. Таким образом, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании представитель ответчика администрации г. Благовещенск – ФИО1 с иском не согласилась. Указала, что заключением городской межведомственной комиссии по признанию помещения муниципального жилищного фонда жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 2 ноября 2006 года № 632, многоквартирный дом по ул. Театральная, д. 14А признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Благовещенка от 9 октября 2015 года № 3759 названный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу переселения. Квартира № 3 в указанном доме принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 10 февраля 2021 года. Таким образом, поскольку право собственности на спорную квартиру возникло у истца после вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ, она имеет право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, не превышающую стоимость приобретения этого жилого помещения, указанную в договоре купли-продажи, то есть, не более 2 000 000 рублей.
Представитель ответчика МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» – ФИО2 в судебном заседании просила отказать истцу в удовлетворении заявленных требований. Ссылаясь на отчет оценщика ЕН от 22 июня 2023 года № 1810/23 об определении рыночной стоимости жилого объекта недвижимости, указала, что рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 2 180 055 рублей 93 копейки, из которых 555 914 рублей 26 копеек – часть долевого права собственности на общедомовую собственность, 797 307 рублей 11 копеек – рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***. Убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения согласно ст. 32 ЖК РФ по состоянию на дату составления отчета составляют 75 301 рублей 00 копеек. Таким образом, рыночная стоимость возмещения за изымаемое имущество и убытков, связанных с переселением из ветхого, аварийного дома, составляет 2 255 356 рублей 93 копеек. Вместе с тем, поскольку согласно договору купли-продажи от 5 февраля 2021 года ФИО3 приобрела *** за 2 000 000 рублей в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, она в силу ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ею такого жилого помещения, то есть, 2 000 000 рублей.
В письменных возражениях на иск ответчик ППК «Фонда развития территорий» указал, что истцом на основании возмездной сделки было приобретено право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Соответственно размер возмещения, подлежащего выплате истцу, за спорное помещение не может превышать суммы приобретения ею данного жилого помещения. Также привел доводы о том, что по настоящему спору процессуальное соучастие Фонда представляется необоснованным, так как не соответствует положениям ст. ст. 38, 40 ГПК РФ.
Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно заключению от 25 сентября 2015 года № 60 об оценке соответствия помещений требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения помещениям непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Благовещенска от 9 октября 2015 года № 3759 названный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Из дела видно, что 5 февраля 2021 года по договору купли-продажи ФИО3 купила у АВ квартиру, расположенную по адресу: ***, за 2 000 000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН от 27 августа 2023 года, собственником квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, является ФИО3, право собственности зарегистрировано 10 февраля 2021 года.
В данной выписке отражено, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Постановлением администрации г. Благовещенска от 9 февраля 2021 года № 410 постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок площадью 845 кв. м, жилые помещения – квартиры № *** – *** в многоквартирном доме по адресу: ***.
27 апреля 2023 года Комитетом по управлению имуществом муниципального образования в адрес ФИО3 было направлено предложение о реализации прав собственника на основании ст. 32 ЖК РФ, для соглашения об изъятии жилого помещения и возмещении стоимости изымаемого имущества предложено обратиться в администрацию г. Благовещенска с соответствующим заявлением.
Постановлением администрации г. Благовещенска от 16 июня 2023 года № 3085 на МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» возложена обязанность подготовить и направить ФИО3 проект соглашения об изъятии жилого помещения – ***, расположенной по названному адресу и возмещении стоимости изымаемого имущества.
13 июля 2023 года в администрацию г. Благовещенска поступил запрос о предоставлении истцу постановления Правительства Амурской области от 29 марта 2019 года № 152, постановления администрации г. Благовещенска от 9 февраля 2021 года № 410, постановления администрации г. Благовещенска от 16 июня 2023 года № 3085, акт осмотра ***, решение о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу и иные документы.
28 июля 2023 года администрацией г. Благовещенска истцу дан ответ, в котором указано на то, что постановление Правительства Амурской области от 29 марта 2019 года № 152 не является нормативно-паровым актом администрации города, является общедоступным, с ним можно ознакомиться посредствам телекоммуникационной сети Интернет. Предоставить акт осмотра *** не представляется возможным, поскольку отдельное помещение МКД № 14А по ул. Театральная не обследовалось. В письме исх. № К-1928 истцу указано, что многоквартирный дом по *** признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Благовещенска от 9 октября 2015 года № 3759, которое вручено стороне истца вместе с копиями постановлений администрации г. Благовещенска от 9 февраля 2021 года № 410, от 16 июня 2023 года № 3085.
Также из дела видно, что 3 июля 2023 года МКУ «БГАЖЦ» ФИО3 был направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – ***. При этом усматривается, что размер возмещения на изымаемое недвижимое имущество определен на основании отчета частнопрактикующего оценщика ЕН №1810/23 от 22 июня 2023 года и составляет 2 255 356 рублей 93 копейки и включат в себя рыночную стоимость жилого помещения в размере 2 180 055 рублей 93 копеек, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** в размере 460 016 рублей 3 копеек, убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения согласно ст. 32 ЖК РФ в размере 75 301 рублей.
Не согласившись с указанной выкупной стоимостью за изымаемое имущество, ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» данный Федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры.
В соответствии с ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32, 86, ч. 2 и 3 ст. 88 ЖК РФ.
На основании ч. ч. 1, 3, 6 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее – соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.
В силу ч. 1 названной статьи жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Частью 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» ст. 32 ЖК РФ дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. ч. 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 года.
Как установлено судом, право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло на основании возмездной сделки уже после признания многоквартирного дома по *** аварийным и подлежащим сносу, а также после введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, таким образом, при изъятии этого жилого помещения размер возмещения, подлежащего выплате ФИО3, должен определяться в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с учетом положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и не может превышать стоимость приобретения ею данного жилого помещения.
Заявленная истцом выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение таковым критериям не отвечает, поскольку превышает указанную в п. 3 договора купли-продажи от 5 февраля стоимость квартиры.
В этой связи суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации г. Благовещенска, МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр», Публично-правовой компании «Фонд развития территории» о возложении обязанности изменить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, установлении выкупной стоимости жилого помещения – *** в размере 3 363 097 рублей – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья О.В. Юрченко
Решение в окончательной форме составлено 11 октября 2023 года