РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 8 декабря 2022 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
с участием представителя административного истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1769/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Средне-Волжская производственная компания» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Средне-Волжская производственная компания» (далее также ООО «Средне-Волжская производственная компания», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных в <адрес>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.1.2021 в размере: с кадастровым номером № - 2 887 289 рублей, с кадастровым номером № - 5 105 771 рубль.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила их рыночную стоимость, определенную Отчетами об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости помещений.
С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.
Административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрации городского округа Тольятти Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные письменные пояснения, в которых не возражают против установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере, установленном заключением судебной экспертизы.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» ФИО2, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, ООО «Средне-Волжская производственная компания» является собственником:
- нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,
- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 25.02.2022.
Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 и составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 134 003,5 руб.,
- нежилого помещения с кадастровым номером № – 6 895 019,7 руб., о чем представлены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 25.02.2022.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Являясь собственником нежилых помещений, включенных в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2022 № 2233, административный истец обязан к уплате налога на имущество из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости нежилых помещений.
В обоснование заявленных требований обществом представлены отчеты об оценке № № и № № от 10.06.2022, подготовленные оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которым рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет:
- с кадастровым номером № – 2 887 289 рублей,
- с кадастровым номером № – 5 105 771 рубль.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №
Из экспертного заключения от 10.10.2022, подготовленного экспертом ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» ФИО2, следует, что по состоянию на 01.01.2021 итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № на дату кадастровой оценки составляет 6 409 126, 00 рублей.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
По мнению представителя административного истца, заключение судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержит ошибки и неясности, вызывающие сомнения в его обоснованности. Полагает, что поскольку осмотр объекта исследования не проводился, экспертом неверно определено местоположение нежилого помещения как расположенного «на красной линии», тогда как вход в помещение осуществляется со двора, однако, корректировка к объектам-аналогам на местоположение не введена; в рамках доходного подхода местоположение объекта также не учтено, не проведен расчет арендной ставки для объекта исследования, не применена корректировка на площадь аналогов, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» ФИО2, который содержащиеся в заключении выводы поддержал.
Как следует из разъяснений эксперта, при проведении расчетов доходным подходом были использованы 10 объектов-аналогов, которые подобраны по местоположению, отношению к красным линиям, этажу расположения. Все аналоги, как и объект исследования, являются помещениями торгово-офисной недвижимости, имеют доступ к коммуникациям, находятся в хорошем состоянии, пригодны для эксплуатации, расположены в <адрес>, на красной линии. Площадь объекта исследования – 234, 9 кв.м, площадь аналогов от 63 до 300 кв.м. Корректировка на площадь в данном подходе не применялась, так как помещение можно сдать в аренду как полностью, так и частично, при этом площадь аналогов в доходном подходе не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом приведен на странице 61 заключения в таблице 14. Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м составило 337, 27 руб., что относится к нижней границе среднего значения, указанного при анализе рынка за 4 квартал 2020 года на странице 34 заключения. Иного способа расчета арендной ставки для объекта исследования не имеется.
Эксперт также разъяснил, что корректировки на площадь объектов, согласно справочнику ФИО3, были применены им при проведении расчетов сравнительным подходом. Объект исследования расположен в здании на красной линии, что отражено на карте на странице 9 заключения, к зданию прилегают две крупные автомагистрали, поэтому то обстоятельство, что вход в помещения осуществляется со двора не имеет значения для определения фактора местоположения. Все помещения-аналоги также находятся в зданиях, расположенных на красной линии. Оснований для корректировок по данному фактору не имелось. Осмотр спорного объекта не проводился, так как экспертиза выполнялась на ретроспективную дату, необходимые сведения об объекте оценки получены из материалов дела, в том числе из отчета об оценке ООО «Независимый кадастровый центр».
Оценивая экспертное заключение ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» и показания эксперта ФИО2 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке спорного нежилого помещения эксперт руководствовался требованиями законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.
Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.
Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 2014 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.
Сомнения в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.
Правовых оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.
Основания для установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № № от 10.06.2022, выполненным оценщиком ООО «НКЦ», суд не усматривает, полагая, что экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным.
Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами судебной экспертизы.
Вместе с тем, выводы оценщика ООО «Независимый кадастровый центр», изложенные в Отчете об оценке № № 10.06.2022, в отношении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспорены, не опровергнуты, иных доказательств рыночной стоимости указанного объекта суду не представлено.
Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Средне-Волжская производственная компания» с иском в суд является 10.08.2022, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Средне-Волжская производственная компания» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 887 289 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 409 126 рублей.
Датой обращения ООО «Средне-Волжская производственная компания» с заявлением в суд считать – 10.08.2022.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья подпись О.А. Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.12.2022.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –