Дело № 2-133/2019
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Богородское 11 октября 2022 года
Ульчский районный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего судьи Ставровой Т.В.
при секретаре судебного заседания Щербак О.О.,
с участием: представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2
представителя соответчика ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, -
УСТАНОВИЛ:
Истец, обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, а именно: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По соглашению сторон данный договор одновременно является актом приема-передачи объекта и земельного участка. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ. У ответчика возникло право собственности на оба объекта недвижимости, являющихся предметом договора. Таким образом обязанности продавца по договору от ДД.ММ.ГГГГ истцом выполнены в полном объеме. Одновременно покупателем обязанности по оплате дома и земельного участка до настоящего времени не исполнены. Стоимость объекта и земельного участка составляет 2370000,00р., из которых стоимость жилого дома составляет 2000000,00р., стоимость земельного участка 370000,00р. Передача денежных средств продавцу должна была осуществляться наличными денежными средствами в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок покупателю, в связи с тем, что оплата дома и земельного участка до настоящего времени не произведена, в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретённых объектов недвижимости истец с очевидностью лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения. На основании изложенного просят расторгнуть договор купли-продажи жилого лома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ФИО4 и ФИО5 Прекратить право собственности ФИО5 с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>. Возвратить стороны в первоначальное положение, восстановить право собственности ФИО4.
Определением Ульчского районного суда Хабаровского края к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6
В судебном заседании представитель истца Чайковский исковые требования поддержал в полном объеме. Суду показал, что до настоящего времени требования по передаче денежных средств не исполнено, соглашение об оплате сторонами не заключалось. ФИО5 оплатил часть долга в размере 50000,00р., из которых по 25000,00р. за каждый объект. И таким образом полагает, что срок исковой давности необходимо исчислять с момента данной оплаты. Истец планировал в ДД.ММ.ГГГГ году приобретать жилое помещение в <адрес> на вырученные от продажи недвижимого имущества денежные средства, однако в связи с неисполнением приобретателем недвижимого имущества по его оплате, лишен такой возможности.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал. Суду показал, что его доверитель признаёт, что оплата по вышеуказанному договору купли-продажи недвижимого имущества не произведена, однако ответчик оплачивает задолженность по частям, так в 2020 году произведена оплата в размере 50000,00р. Ответчик не отказывается от долга, и всегда его признавал. ФИО6 также знала, что задолженность не оплачена и приняла решение о подаче искового заявления о разделе совместно нажитого имущества, вследствие чего истец предъявил настоящие требования. Ответчик ФИО5 обязуется частями оплачивать задолженность по договору купли-продажи.
В судебном заседании представитель соответчика ФИО6, ФИО3 исковые требования не признала, поддержала доводы изложенные в представленном отзыве относительно заявленных требований, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО5 заключен брак, который, на основании решения мирового судьи судебного участка №65 судебного района «Ульчский район Хабаровского края» расторгнут. В период барка истцом и ответчиком приобретены: земельный участок площадью 1552,0кв.м. по адресу <адрес> с кадастровым номером №, жилой дом площадью 51,9 кв.м. по адресу <адрес> кадастровым номером №. С целью раздела совместно нажитого имущества ФИО6 было подано исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества в Ульчский районный суд <адрес>. В период брака и до приобретения спорного жилого дома и земельного участка бывшими супругами были вложены общие денежные средства с целью модернизации ремонта жилого дома. Воля ФИО4 (продавца была действительно направления на отчуждение своего жилого дома с земельным участком, поскольку заинтересованности в использовании дома у него не было ввиду постоянного проживания в <адрес>. Учитывая значительные вложения двух бывших супругов и желание истца в отчуждение дома с земельным участком была заключена сделка по договору-купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям заключенного договора стоимость объектов определена в 2370000,00р. Способ передачи денежных средств – наличный способ оплаты в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок к покупателю. Истец в обоснование своих требований указывает на то, что обязанность по оплате, возникшая на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не исполнена денежные средства ему не были переданы. Данные доводы не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку сделка по приобретению дома и земельного участка была реальная и возмездная, денежные средства истцу были переданы наличным способом согласно условиям договора в течении двух дней с даты государственной регистрации, то есть ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ФИО6 стороной по договору купли-продажи не являлась ей не известно оформлялась ли передача денежных средств в письменном виде между сторонами сделки. Но ей достоверно известно, что приобрели спорные объекты недвижимости бывшие супруги за счет общих денежных средств, в связи с чем считает, что истцом не доказано, что денежные средства не были переданы за приобретенное имущество. ФИО6 полагает, что истец и ответчик ФИО5 действуют недобросовестно, поскольку исковое заявление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и прекращении права собственности ФИО5 на спорный жилой дом и земельный участок подано после возбуждения гражданского дела 2-96/2022 Ульчским районным судом Хабаровского кря на основании искового заявления ФИО6 о разделении совместно нажитого имущества, в том числе спорного жилого дома и земельного участка с целью выбытия недвижимости из состава общей собственности супругов. С момента заключения сделки и до момента подачи искового заявления ФИО4 прошло 4 года 5 месяцев и 17 дней. За столь продолжительное время ФИО4 не предъявлял претензий в адрес ФИО5 по поводу неисполнения им условий заключенного между ними договора от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует все-таки о соблюдении сторонами условий заключенного договора, в том числе и обязанности по передачи денежных средств покупателем ФИО5 В связи с тем, что с момента возникновения обязанности по оплате договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошло более 4 лет 5 месяцев ФИО6 считает необходимым заявить ходатайство о применении срока исковой давности. Течение срока давности по требованию истца определяется со дня, когда он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, то есть истечении двух рабочих дней с момента регистрации права собственности ФИО5, поскольку именно с данного срока следует считает не исполненной обязанность покупателя по оплате. На основании изложенного просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно суду пояснила, что действия ответчика направлены на исключение недвижимого имущества из общего совместно нажитого имущества и лишить права собственности ФИО6 на имущество приобретенное в период брака. В качестве подтверждения факта приобретения спорного жилого дома и земельного участка по возмездной сделке, ФИО6 представила договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ФИО8 (Дедович) продала свою квартиру за 990000,00р. после продажи своей личной квартиры другое жилье на вырученные деньги не приобретала, вырученную сумму ФИО7 направила на приобретение спорного жилого дома и земельного участка в 2017.
На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в нем участвующих.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 2 ст. 588 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Стоимость объекта 2000000,00р., стоимость земельного участка 370000,00р. Стоимость объекта и земельного участка оплачивается за счет собственных средств денежных средств покупателя. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта и земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок к покупателю. Расчеты по договору производится путем передачи наличных денежных средств от покупателя продавцу. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-10, 11-14
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В судебном заседании установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка согласованы все существенные условия договора, в том числе цена указанного недвижимого имущества.
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру и земельный участок 2370000,00р.
Факт неоплаты указанной суммы ответчиком ФИО5 не оспаривается, доводы соответчика ФИО6 в части оплаты вышеуказанной суммы в полном объеме, объективно ничем не подтверждён, не является таковым и представленный ею договор купли – продажи жилого помещения от 2009 года, поскольку, с учетом периода его отчуждения (2009 год) и приобретения спорного недвижимого имущества (2017 год), являющегося предметов рассмотрения настоящего искового заявления, с достоверностью не подтверждает факт оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 2017 года.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры
Проанализировав юридически значимые обстоятельства по делу, в судебном заседании установлено, что ответчиками не выполнены условия договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Суд находит доказанным факт оплаты ответчиком части долга в размере 50000,00р., поскольку в подтверждение такового сторонами представлен оригинал расписки, в достоверности которой у суда, оснований сомневаться не имеется.
В производстве Ульчского районного суда Хабаровского края находится гражданское дело 2-96/2022 по иску ФИО6 к ФИО5 о разделе совместно нажитого имущества жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, а также долговых обязательств.
Вместе с тем, доводы соответчика ФИО6 в части того, что настоящее исковое заявление инициировано с целью выбытия недвижимости из состава общей собственности супругов объективного подтверждении в судебном заседании не нашли и опровергаются установленными по делу обстоятельствами, а именно не выполнением условий договора купли-продажи от 2017 года вышеуказанного недвижимого имущества.
Вместе с тем, анализирую доводы стороны ответчика о применении срока исковой давности суд приходит к следующему.
Срок исковой давности по рассматриваемой категории споров составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неуплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения.
Принимая во внимание, что стороны при заключении договора купли-продажи пришли к согласию в части оплаты стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, а именно передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта и земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок к покупателю, то срок исковой давности в данном случае, исходя из даты регистрации вышеуказанного договора, ДД.ММ.ГГГГ, следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку именно с этой даты истец знал о нарушении своего права на получение оплаты за проданный дом и земельный участок.
Доводы представителя истца, что срок исковой давности следует исчислять с момента оплаты пятидесяти тысяч рублей суд находит неверным, в силу следующего.
Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.
Поскольку вышеуказанным договором купли-продажи оплата стоимости имущества частями не определялась, а должна была быть выплачена сразу в течение двух рабочих дней после регистрации сделки, то факт частичной оплаты задолженности по договору купли-продажи не влечет течение нового срока исковой давности.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в связи с пропуском срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Ульчский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 18.10.2022.
Судья: подпись:
<данные изъяты> судья: Т.В. Ставрова