Дело № 2-2280/2025
66RS0003-01-2025-000958-22
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 03 июля 2025 года
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Войт А.В., при секретаре судебного заседания Туснолобовой К.А., с участием ответчика ФИО1, представителей ответчиков ФИО2, ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 и ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, внесении изменений в ЕГРН, регистрации права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение – квартиру по адресу ***. Также собственником 1/2 доли на указанную квартиру являлась бывшая супруга истца ФИО5 27 декабря 2024 года истец обнаружил в квартире записку от собственника, а также попытку изнутри квартиры смены единственного замка от входной сейф-двери. В тот же день истец предпринимал попытки связаться с бывшей супругой, бывшим владельцем доли. По телефону связаться не смог. Получил доступ к своей электронной почте <***>, которой последний раз пользовался 03 мая 2023 года. В почте обнаружил сообщение от ответчика от 15 октября 2024 года с уведомлением о продаже 1/2 доли в квартире с вложением теста телеграммы с предложением воспользоваться преимущественным правом приобретения доли в квартире путем заключения предварительного договора с внесением авансового платежа. Ранее 11 марте 2023 года истец получил нотариальное заявление от ответчика о намерении продать долю за 1300000 рублей. На предложение истец согласился, направил телеграмму 06 апреля 2023 года, смс сообщение, пришел очно к нотариусу. Однако ответчик отказала в продаже доли. В уведомлении от 15 октября 2024 года ответчик уже указала цену 850000 рублей. Покупатель подтвердил, что приобрел долю за данную стоимость. Истец полагает, что ответчик осознано отказалась от продажи доли бывшему супругу по более выгодной цене и продала долю третьему лицу, вероятно, руководствуясь личной неприязнью к истца и става целью намеренное причинение истцу нравственных страданий и материальных расходов, поскольку ответчик точно знала о том, что квартира является местом регистрации и единственным возможным местом для проживания истца. Истец полагает, что ответчик имела огромное количество возможностей для фактического уведомления истца, оставить записку, через соседей. В 2023 году способ уведомления через нотариуса был эффективен, но ответчик на этот раз прибегла к способу, который не приводит к фактическому информированию получателей телеграмм. Текст телеграммы не содержал ни адреса ответчика, ни данных нотариуса, ни даты сделки, лишь предложение сделать предоплату по предварительному договору. Своими действиями ответчик реализовывала свои гражданские права с намерением причинить вред другому лицу, что запрещено ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для реализации преимущественного права покупки доли на дату заключения договора не истец, телеграмма получена истцом 14 января 2025 года, договор заключен 27 ноября 2924 года. При этом ответчик предложила истцу реализовать преимущественное право покупки доли посредством заключения предварительного договора с внесением авансового платежа. Однако преимущественное право на покупку доли может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.
В связи с указанным истец просит перевести права и обязанности покупателя квартиры на истца, внести изменения в ЕГРН, зарегистрировать истца как собственника 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу ***.
Определением суда от 15 мая 2025 года в качестве соответчика привлечен ФИО1
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился. Направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, указав, что истец и его представитель, который находится в г. Челябинске, не имеется возможности присутствовать в судебном заседании лично. Исковые требования поддерживают в полном объеме.
Ранее представитель истца ФИО6, участвуя в судебном заседании, исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. Воспользовалась правом вести дело через представителя. Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, представила возражения на исковое заявление ответчика и отзыв на исковое заявление, согласно которым иск ответчик не признает. Истец не предоставляет никаких доказательств, что не был надлежащим образом извещен о продаже доли. В сентябре 2024 года помимо повторного направления письменного уведомления посредством телеграммы о продаже доли использовала контакт <***> и электронную почту <***>, то есть все известные контакты и адреса. Через соседей или лично ответчик не могла извещать истца, поскольку такие способы не доказать. По месту проживания и регистрации застать истца не могла. Сам истец указал, что в это время он находился не в г. Екатеринбурге, а в Краснодарском крае, о чем ответчик знать не могла. Почтовым ящиком истец не пользуется. Из искового заявления, конверта, в котором пришло исковое заявление, следует только известный адрес регистрации истца, номер телефона, электронная почта не указаны. Даже на сегодняшний день ответчик не знает, как извещать истца. Ответчик не действовала с намерением причинить вред бывшему супругу. О согласии истца на приобретение доли ответчик знала. В 2023 году пытались оформить сделку, но в самый ответственный момент истец отказался подойти к нотариусу для подготовки сделки. Для сделки ответчик приехала из г. Краснодара в г. Екатеринбург, о чем истцу сообщила. Но он к нотариусу не явился. Считает, что у истца не было материальной возможности, так как в это время образовался значительный долг за коммунальные услуги за истцом и общим сыном. Просит в удовлетворении требований отказать.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражения, отзыв поддержала.
Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3, действующий по устному ходатайству, в судебном заседании исковые требования не признали. Указали на надлежащее уведомление истца о продаже доли. Квартира находится в плохом состоянии, имеется задолженность по оплате коммунальных услуг. Ответчик приобрел долю для проживания, сделаны значительные вложения для этого. За предложенную истцом сумму ответчик уже не сможет приобрести жилье.
Третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направило. О дате, времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.
Судом определено рассматривать дело при данной явке.
Заслушав ответчика, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, оценив доказательства каждое в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, никем не оспаривается, что ФИО4 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке, брак прекращен *** на основании решения мирового судьи судебного участка № 3 Кировского судебного района, что подтверждается свидетельством о расторжении брака <...> /л.д. 22/.
Заочным решением мирового судьи судебного участка № 9 Кировского судебного района от 09 марта 2006 года произведен раздел имущества ФИО5 и ФИО4, разделен размер долей супругов в совместно нажитом имуществе по 1/2 доли за каждым из них и разделено имущество, являющееся совместной собственностью ФИО5 и ФИО4 В собственность ФИО5 выделена 1/2 доли в праве собственности на квартиру № 37 в доме № 20 по ***. В собственность ФИО4 выделена 1/2 доли в праве собственности на квартиру № 37 в доме № 20 по *** /л.д. 20-21/.
25 ноября 2024 года между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО5 продала, а покупатель ФИО1 купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 37 общей площадью 56,7 кв.м, находящуюся по адресу ***, кадастровый номер ***. Кадастровая стоимость 1/2 доли в праве собственности на квартиру составляет 2681829 рублей 21 копейка. Указанная 1/2 доли в праве собственности на квартиру принадлежит продавцу на основании заочного решения мирового судьи судебного участка № 9 Кировского судебного района от 09 марта 2006 года (вступило в законную силу 11 мая 2006 года). Указанная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру продается покупателю за 850000 рублей, уплаченных безналичным путем в течение одного дня после подписания договора /л.д. 132-134/.
Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 27 ноября 2024 года /л.д. 39/.
Истец ФИО4 полагает, что ответчиком ФИО5 нарушены положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечен перевод прав и обязанностей покупателя на него.
В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи доли в спорном жилом помещении, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
На основании пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно пункту 3 названной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из содержания и смысла приведенных выше норм требование об извещении остальных участников права общей долевой собственности признается исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Согласно п. 6 договора купли-продажи от 25 ноября 2024 года, сособственник продавца ФИО4 14 октября 2024 года направлена телеграмма с предложением о покупке доли.
В материалы дела представлена телеграмма, направленная посредством телеграф онлайн на адрес *** ФИО4 Согласно тексту телеграммы, ФИО5 уведомляет ФИО4 о продаже 1/2 доли в квартире по адресу *** в г. Екатеринбурге за 850000 рублей. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации у ФИО4 преимущественное право покупки доли ФИО5 по указанной цене в течение месяца. По истечении этого срока ФИО5 имеет право продать ее другим лицам. Согласие на покупку просит подтвердить заключением предварительного договора с внесением частичного платежа. О своем решении ФИО5 просит уведомить по телефону <***> /л.д. 62/.
Копия телеграммы направлена также на электронную почту <***> и смс на номер телефона <***> /л.д. 65, 67/.
18 октября 2024 года ПАО «Ростелеком» направило ФИО5 уведомление, согласно которому телеграмма 520533 от 14/10 *** ФИО4 доставлена, не вручена, квартира закрыта, адрес по извещению за телеграммой не является.
Несмотря на то, что телеграмма фактически не была вручена истцу, суд находит такое уведомление надлежащим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Истцу направлена телеграмма по адресу регистрации по месту жительства ***. Указанный адрес истец ФИО4 также указывает как адрес регистрации в исковом заявлении, направленном в суд. В исковом заявлении ФИО4 также указывает, что квартира является местом регистрации и единственным возможным местом его проживания /л.д. 9/. Этот же адрес указан в доверенности от 28 марта 2025 года, выданной истцом на представление его интересов /л.д. 145/.
Однако телеграмма не была получена истцом по причине того, что квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. То есть, истец не обеспечил получение корреспонденции, направляемой по месту его жительства.
Согласно п. 57 Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 мая 2022 года № 968, телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Телеграмма, в адресе которой указано 2 или более адресата, может быть вручена любому из адресатов. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы.
Согласно п. 287, 289, 290, 292 Требований к оказанию услуг телеграфной связи, утвержденных приказ Минцифры России от 03 февраля 2022 года № 85, если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение суток, оператор пункта связи вторично направляет телеграмму в доставку. В экспедиторской карточке в дополнение к номеру телеграммы (номеру бланка) делается отметка "втор." (вторично).
Перед вторичной доставкой с телеграммы, на которую было оставлено извещение, при необходимости снимается копия для возможного вручения адресату в случае его обращения в пункт связи либо повторно распечатывается из информационной системы оператора связи (на автоматизированном рабочем месте оконечного пункта связи).
В случае доставки, но невручения телеграммы адресату и отсутствия возможности оставить извещение в почтовом ящике, на оборотной стороне расписки делается отметка о причине невручения телеграммы и извещения с указанием даты, времени и подписи почтальона (доставщика).
При отказе адресата от получения телеграммы адресат делает отметку на телеграмме. В случае отказа адресата отметку делает почтальон (доставщик) за своей подписью.
При невозможности доставки телеграммы по независящим от оператора связи причинам в пункт подачи направляется служебная телеграмма с указанием причины невручения телеграммы согласно Телеграфному коду "Связь".
Истец в исковом заявлении, письменной позиции не ссылался на какие-либо нарушения при доставке и хранении телеграмм, допущенные оператором связи, указывая лишь на действия ответчика ФИО5, которая воспользовалась таким способом уведомления истца.
Доводы истца о том, что у него отсутствуют ключи от почтового ящика, во-первых, не доказаны, а во-вторых, не являются не зависящимися от истца обстоятельствами.
Зарегистрированные по месту жительства граждане (с учетом того, что истец указывает на данный адрес и как на адрес постоянного и единственного места проживания) обязаны получать почтовую корреспонденцию по месту регистрации, так как осуществление прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления именно такого лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя.
Таким образом, по обстоятельствам, зависящим от истца, он не получил телеграмму без уважительных причин, что свидетельствует о его надлежащем уведомлении о намерении ФИО5 продать долю в спорном жилом помещении.
Также суд учитывает, что ответчик ФИО5 предприняла достаточно мер для уведомления истца. Так, истец ФИО4 подтверждает, что в мае 2023 года поздравлял ответчика ФИО5 с днем рождения по электронной почте с адреса <***>. На этот же адрес электронной почты истец направила скриншот телеграммы от 14 октября 2024 года. С этого же адреса электронной почты истец 27 декабря 2024 года направил ответное сообщение /л.д. 69/ с просьбой перезвонить или написать, какого числа ответчик продала свою долю в квартире.
По номеру телефона <***> с абонентом «Екб» ранее в 2023 году также велась переписка относительно заключения договора купли-продажи доли в квартире /л.д. 84-88, 64/.
В связи с изложенным суд отмечает, что уведомление о намерении продать долю в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается доставленным истцу.
Доводы истца об извещении через соседей, общих знакомых судом отклоняются, как не соответствующие требованиям ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку в установленный законом срок (1 месяц) истец не выразил волеизъявление на приобретение продаваемой доли в собственность, ФИО5 продала указанную долю ФИО1 При этом уведомление о доставке телеграммы с указанием о не вручении, квартира закрыта, адресат за извещением не является, датировано 18 октября 2024 года, договор заключен 25 ноября 2024 года, то есть установленный срок 1 месяц ответчиком соблюден.
Условия договора купли-продажи от 25 ноября 2024 года соответствуют условиям, предложенным ФИО5 в уведомлении от 14 октября 2024 года, направленных телеграфной связью (объект договора и цена).
Доводы истца о том, что текст уведомления не соответствует требованиям закона, поскольку истцу предложено заключить предварительный договор и внести аванс, не влияют на существо уведомления, которое содержало все условия для продажи доли: объект и стоимость.
Доказательств тому, что доля продана за иную стоимость, чем указано в договоре и уведомлении (850000 рублей), материалы дела не содержат. Ссылка истца о том, что стоимость доли снижалась ответчиком, не свидетельствует о нарушении права преимущественного права истца.
Суд принимает во внимание также то обстоятельство, что по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Таких доказательств в материалах дела не имеется. В качестве таковых суд не может принять справки АО «Инвестиционная компания «Финам» /л.д. 125-128/, поскольку они не содержат ни подписи уполномоченного лица, ни печати организации, указано на наличие брокерского обслуживания и на стоимость чистых активов на брокерских счетах. Денежные средства внесены истцом на депозит суда только 13 мая 2025 года /л.д. 152/.
Таким образом, поскольку судом не установлено нарушений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны ответчика ФИО5, оснований для удовлетворения требований истца ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, внесении изменений в ЕГРН, регистрации права собственности не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО4 к ФИО5 и ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, внесении изменений в ЕГРН, регистрации права собственности оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья А.В. Войт