№ 2-486(1)/2025
64RS0028-01-2025-001132-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2025 г. г. Пугачев
Пугачевский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Кинсфатер А.В.,
при секретаре Литвиновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ломпром-Центр» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки,
установил:
общества с ограниченной ответственностью «Ломпром-Центр» (далее ООО «Ломпром-Центр) в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 с указанным иском по тем основаниям, что 30.11.2007 между истцом и ответчиком заключены договор и передаточный акт, согласно которым ответчик продал, а истец купил и принял в собственность объект недвижимости с кадастровым номером <Номер>, находящийся по адресу: <Адрес>; право собственности истца в ЕГГРН зарегистрировано. Стоимость указанного в договоре объекта недвижимости определена сторонами в 3000000 руб., и перечислена ООО «Ломпром-Центр» на универсальный счет ФИО2 частями в период с ноября 2007 г. по август 2011 г. перечисление денежных средств после проведения государственной регистрации права собственности истца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ явилось основанием для возникновения и регистрации обременения права собственности на проданный объект недвижимости.
20.12.2024 по результатам проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ООО «Ломпром-Центр», признанному несостоятельыным (банкротом), между конкурсным управляющим истца и победителем торгов ООО «ПК ВИРА» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер>; договор сторонами исполнен полностью, установленная по итогам торгов цена объекта уплачена покупателем в полном объеме.
25.12.2024 ООО «ПК ВИРА» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости; 14.01.2025 в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости обратился истец. По результатам рассмотрения заявлений и приложенных к ним документов Управлением Росреестра по Саратовской области принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности, поскольку на государственную регистрацию перехода права собственности не представлено письменное согласие залогодержателя – ФИО2, а в договоре купли-продажи недвижимости от 20.12.2024 отсутствуют сведения об обременении предмета договора ипотекой, что не соответствует требованиям действующего законодательства; по сведения ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер> имеется актуальная запись об ипотеке, согласно которой залогодержателем является ФИО2 истец указывает, что в настоящее время запись об ипотеке является неактуальной, поскольку обязательство, обеспеченное залогом, прекратилось в 2011 г. в момент полной оплаты стоимости переданного объекта недвижимости. Во внесудебном порядке истцу погасить запись о залоге недвижимости не удалось. Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области от 17.02.2025 заявление истца о прекращении регистрационной записи возвращено без рассмотрения в связи с отсутствием соответствующего заявления ответчика. Обращение истца о необходимости подачи заявления погашении записи об ипотеке, направленное по месту жительства ответчика, осталось без рассмотрения. Истец указывает, что ответчик не является залоговым кредитором, не может повлиять на изменение установленного законом порядка реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства. Залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на обращение с заявлением о включении в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказался от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением. На основании изложенного просил признать прекратившим (отсутствующим) обременение в виде залога (ипотеки), установленное в пользу ФИО2 на объект недвижимости - сооружение (внутриплощадочная железная дорога), протяженностью 339 м, с кадастровым номером <Номер>, находящийся по адресу: <Адрес>
В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, о месте и времени судебного заседания извещены,
В соответствии со ст. 119, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На основании п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Согласно подп. 1, 10 п. 1 ст. 352 ГК РФ Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 216 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и о введении реализации имущества гражданина утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности.
При этом по смыслу данных правовых норм продажа заложенного имущества в данном порядке, направленная на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзац 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В силу абзаца 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с п. 53 вышеуказанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В силу ст. 1, 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество являются, в числе прочих, вступившие в законную силу судебные акты.
Совокупность приведенных норм материального права, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закрепляет такое положение, при котором в спорной ситуации заложенное имущество продается с торгов, а после продажи прекращается право залога в силу закона применительно к ст. 352 ГК РФ и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве; в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Из материалов дела следует, что 30.11.2007 между ФИО2 (продавец) и ООО «Ломпром-Центр» (покупатель) заключен договор 5/н, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество (далее -Объект), по адресу: <Адрес> – <Данные изъяты>., инвентарный <Номер>, <Данные изъяты>, реестровый <Номер>: XV, кадастровый (условный) <Номер>: XV, целевое назначение – <Данные изъяты>. Дополнительная информация по объекту: <Данные изъяты> – инвентарный <Номер>XII, литер XII, назначение – <Данные изъяты> кадастровый (условный) <Номер>. дополнительная информация <Данные изъяты>
В соответствии с п. 3.1 договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 3000000 руб., из них:
-2000000 руб. – стоимость объекта, указанного в п. 1.1 договора,
- 1000000 руб. – стоимость работ, определенных п.п. 4.1.2,4.1.3.
Согласно п. 3.2 договора цена договора включает права на передаваемый земельный участок, занимаемый объектом.
В силу п. 4.1 договора оплата общей стоимости договора происходит сторонами в следующем порядке: покупатель обязуется оплатить цену объекта, указанного в п. 3.1 договора в размере 2000000 в течение 5-ти дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта; вторую оплату стоимости в размере 500000 руб. покупатель осуществляет в течение 15-ти дней с момента подписания сторонами акта о выполнении ремонтных работ производственной площадки, которые включают в себя замощение производственной площадки бетонными плитами. Оставшуюся часть цены договора в размере 500000 руб. покупатель перечисляет продавцу в течение 15-ти дней после предоставления полного пакета документов о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:46:01 07 08:0036, общей площадью 55 820,89 кв.м, с разрешенным использованием (назначением) – для производственной деятельности и выделения из указанного земельного участка другого земельного участка общей площадью 5000 кв.м. необходимого для эксплуатации объекта.
Согласно п. 5.1 договора объект передается продавцом покупателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон в течение 2-х дней после подписания сторонами настоящего договора.
Указанный договор подписан сторонами, в договоре указан расчетный счет продавца, открытый в <Данные изъяты>, для перечислений платежей.
Также 30.11.2007 ФИО3 и ООО «Ломпром-Центр» подписан передаточный акт к договору № 5/н от 30.11.2007, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимого имущества расположенный по адресу: <Адрес> – <Данные изъяты> инвентарный <Номер>: XV, литер XV, назначение - <Данные изъяты>, реестровый <Номер>: XV, кадастровый (условный) <Номер>: XV, целевое назначение – <Данные изъяты>
19.12.2007 ФИО2 обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области Пугачевский отдел с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – <Данные изъяты>), адрес: <Адрес>, на основании документов: договор № 5/н от 30.11.2007, передаточный акт от 30.11.2007. ФИО2 предупрежден о регистрации ипотеки, возникающей в силу закона (л.д. 65).
Согласно выписке из ЕГРН на указанную недвижимость (инвентарный <Номер>:XV, кадастровый <Номер>), 10.01.2008 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произведена государственная регистрация права собственности ООО «Ломпром-Центр» и ипотека (основание: договор № 5/н, выдан 30.11.2007, передаточный акт, выдан 30.11.2007) в пользу ФИО2 на срок: с 01.10.2008 срок не определен (л.д. 57-61).
Для установления факта исполнения ООО «Ломпром-Центр» обязанности по оплате приобретенного по договору <Номер>/н от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости судом направлялся запрос в ПАО Сбербанк о предоставлении выписки по счету, указанному в указанном договоре купли-продажи за соответствующий период.
Согласно сообщению ПАО Сбербанк России предоставить запрашиваемую информацию не представляется возможным (л.д. 196).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2020 по делу А53-9301/2020 ООО «Ломпром-Центр» признано несостоятельным (банкротом); в отношении ООО «Ломпром-Центр» открыто конкурсное производство, ФИО1 утвержден конкурсным управляющим.
04.11.2024 арбитражным управляющим ФИО1 опубликовано сообщение о проведении открытого аукциона по реализации имущества должника ООО «Ломпром-Центр» посредством Межрегиональной Электронной Торговой Системы. Предметом торгов являлось <Данные изъяты>, расположенное по адресу <Адрес>, кадастровый номер - <Номер>.
20.12.2024 по результатам проведения аукциона между конкурсным управляющим ООО «Ломпром-Центр» ФИО1 и победителем торгов ООО «ПК «ВИРА» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – <Данные изъяты>., расположенное по адресу <Адрес> кадастровый <Номер> (л.д. 12,-13, 10,11).
25.12.2024 ООО «ПК ВИРА» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости, указанный в иске.
14.01.2025 Управлением Росреестра по Саратовской области осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении Сооружения с кадастровым номером <Номер> приостановлено, поскольку продавец - конкурсный управляющий ООО «Ломпром-Центр» ФИО1 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не обратился, по сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости имеется актуальная запись об ипотеке, залогодержателем является ФИО2; письменное согласие залогодержателя на переход права собственности в отношении объекта недвижимости, заявление о погашении ипотеки не представлено (л.д. 14-15).
13.02.2025 ООО «Ломпром-Центр» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением погашении регистрационной записи об ипотеке на сооружение с кадастровым номером <Номер>.
17.02.2025 Управлением Росреестра по Саратовской области указанное заявление с приложенными документами возвращено, поскольку заявление залогодержателя ФИО2, либо решение суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в орган регистрации прав не поступали (л.д. 16)
02.06.2025 в адрес ФИО2 направлено предложение о необходимости подачи в МФЦ или непосредственно в Росреестр заявления о погашении записи об ипотеке, которое осталось без ответа (л.д. 20).
Вместе с тем, от ответчика возражения относительно исполнения в полном объеме ООО «Ломпром-Центр» обязанностей покупателя по договору от 30.11.2007 не поступили.
Суд приходит к выводу, что истцом произведен полный денежный расчет с продавцом, что не оспаривается ответчиком, возражения относительно прекращения ипотеки отсутствуют, залоговое имущество - сооружение с кадастровым номером 64:46:010708:105 реализовано в ходе процедуры банкротства, залогодержатель не воспользовался предоставленным ему правом на предъявление требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу, что основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ <Номер> по договору, передаточному акту от 30.11.2007 в отношении сооружения с кадастровым номером <Номер>, отсутствуют, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск общества с ограниченной ответственностью «Ломпром-Центр» ИНН <***> в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 ИНН <Номер> о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки, установленной 10.01.2008 в пользу ФИО2 в отношении сооружения с кадастровым номером <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес>, номер государственной регистрации ипотеки <Номер>.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пугачевский районный суд Саратовской области.
Решение в окончательной форме принято 10.10.2025.
Судья