Решение по делу № 2-499/2023 от 13.09.2023

Дело № 2-499/2023г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» сентября 2023 года г. Котово Волгоградской области

Котовский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Попова М.В.

при секретаре судебного заседания Овчаровой Л.М.

представителя истицы ФИО1 ФИО2

представителя ответчика ФИО3 ФИО24

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Мирошниковскому сельскому поселению Котовского муниципального района Волгоградской области о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В обоснование иска указала, что истец является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. 29 октября 2018 года между арендодателями - участниками долевой собственности и арендатором - ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка. После чего, ссылаясь на наличие у арендатора преимущественного права на покупку долей, ФИО3 купил у ряда сособственников доли в праве на земельный участок. Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 03 июля 2019 года по делу № указанный договор аренды признан недействительным.

Таким образом, заключив в отношении земельного участка договор аренды от 29 октября 2018 года, ФИО3 не приобрёл преимущественного права на покупку долей. Соответственно купив, ссылаясь на это право, доли в праве на земельный участок ФИО3 нарушил преимущественное право на покупку долей, принадлежащее остальным участникам долевой собственности, в том числе и ФИО1 Ссылаясь на нарушение принадлежащего ей права, ФИО1 обратилась в Котовский районный суд Волгоградской области с иском к ФИО3 о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по заключенным договорам купли-продажи долей, в связи с признанием таких оспоримых договоров недействительными.

По результатам рассмотрения иска ФИО1, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда ей было отказано в удовлетворении исковых требований. Оставляя без изменения определение суда апелляционной инстанции, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции исходил из того, что Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учётом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 сентября 2020 года (дело №, № дела суда 1-й инстанции 2-582/2019)).

Таким образом, суд кассационной инстанции, разбирая спор по иску ФИО1, напрямую указывает на ничтожность договоров купли-продажи, по которым ФИО3 приобрел земельные доли, поскольку ссылается на норму, которая регулирует отношения, связанные с ничтожностью сделок - пункт 2 статьи 168 ГК РФ, а не на норму, которая регулирует отношения, связанные с оспоримыми сделками - пункт 1 статьи 168 ГК РФ.

Договоры купли-продажи, по которым ФИО3 приобрел земельные доли, нарушают прямой запрет на продажу земельной доли постороннему лицу, установленный пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также посягают на принадлежащее участникам долевой собственности преимущественное право на покупку земельных долей, установленное пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Договоры купли-продажи, по которым ФИО3 приобрел земельные доли, соответствуют в совокупности условиям, необходимым для квалификации сделки в качестве ничтожной, что и позволило суду кассационной инстанции сделать вышеописанный вывод.

В виду наличия в ЕГРН записи об аренде земельного участка ФИО3, истец не имел возможности ссылаться на нарушение преимущественного права покупки ответчиком, до признания судом договора аренды от 29 октября 2018 года недействительным. Апелляционное определение о признании договора аренды земельного участка от 29 октября 2018 года вступило в законную силу 03 июля 2019 года.

Таким образом, полагает, что срок исковой давности по настоящему спору начал течь 04 июля 2019 года.

Просила признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:14:060002:817, на основании которых была осуществлена государственная регистрация прав ФИО3 на указанные доли, и применить последствия недействительности этих ничтожных сделок.

Определением Котовского районного суда Волгоградской области от 16 мая 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО21, ФИО22, ФИО18, ФИО14, ФИО10, ФИО8, ФИО20, ФИО9, ФИО16, ФИО15, ФИО17, ФИО12, ФИО7, ФИО23, ФИО19, ФИО6, ФИО4

Впоследствии 31 мая 2022 года ФИО1 уточнила исковые требования, просила признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №:

заключенный 25.12.2018 между ФИО20 и ФИО3;

заключенный 25.12.2018 между ФИО8 и ФИО3;

заключенный 01.03.2019 между ФИО10 и ФИО3;

заключенный 15.03.2019 между ФИО14 и ФИО3;

заключенный 15.03.2019 между ФИО5 и ФИО3;

заключенный 20.03.2019 между ФИО18 и ФИО3;

заключенный 25.05.2019 между ФИО21 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО12 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО17 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО23 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО7 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО19 и ФИО3;

заключенный 27.05.2019 между ФИО4 и ФИО3;

заключенный 17.07.2019 между ФИО15 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО12 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО23 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО6 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО11 и ФИО3;

заключенный 20.09.2019 между ФИО16 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО15 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО7 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО17 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО19 и ФИО3;

заключенный 20.08.2019 между ФИО4 и ФИО3;

заключенный 17.12.2020 между ФИО9 и ФИО3, и применении последствий недействительности этих сделок.

Определением Котовского районного суда Волгоградской области от 31 мая 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО11

Определением Котовского районного суда Волгоградской области от 23 июня 2022 года в связи с уточнением истцом ФИО1 исковых требований к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО20, ФИО8, ФИО10, ФИО14, ФИО5, ФИО18, ФИО21, ФИО12, ФИО17, ФИО23, ФИО7, ФИО19, ФИО4, ФИО15, ФИО6, ФИО11, ФИО16, ФИО9, которые исключены из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Котовского районного суда Волгоградской области от 23 августа 2022 года произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО23 на надлежащего - Мирошниковское сельское поселение Котовского муниципального района Волгоградской области, а также ненадлежащего ответчика ФИО21 на надлежащего - ФИО13

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования и просит их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО24 в судебном заседании исковые требования не признал и суду пояснил, что собственник земельного участка имеет право на отчуждение земельного участка на основании имеющегося у него права собственности и распоряжается он земельным участком с согласия всех участников долевой собственности которые имеют преимущественное право покупки земельного участка. Приобретение земельного участка в 2018 году на тот момент было законно, поскольку договор аренды земли, на основании которого ответчик приобретал доли, отменен судом не был. Истица не являлась стороной указанных договоров, а потому её требования незаконны.

Доказательств нарушения прав истцы суду не представлено в связи с чем просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО25, действующий на основании доверенности от 12 мая 2022 года, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО4, ФИО16, ФИО13 в судебное заседание не явились, представили суду письменное возражение в котором просят в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО20 в судебное заседание не явился, представил суду письменное возражение в котором просят в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель Мирошниковского сельского поселения Котовского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, в связи с чем суд полагает необходимым рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в суд своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседании извещены надлежащим образом. В представленном в суд ранее отзыве, указанное третье лицо ссылалось на то, что не является субъектом спорных материальных правоотношений, никаких претензий не предъявляет и не заинтересовано в исходе дела.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО22 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 названого Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных названной статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 1/64 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 10 865 200 кв. м по адресу: участок находится примерно в 3 км., по направлению на север от ориентира здания РУС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

ФИО20, ФИО8, ФИО10, ФИО14, ФИО5, ФИО18, ФИО21, ФИО19, ФИО23, ФИО7, ФИО15, ФИО12, ФИО4, ФИО6, ФИО11, ФИО17, ФИО16 и ФИО9 также являлись участниками долевой собственности на указанный земельный участок.

25 сентября 2018 года проведено общее собрание участников долевой собственности данного земельного участка, на котором было принято решение о заключении с ФИО3 договора аренды.

29 октября 2018 года в соответствии с указанным выше решением общего собрания представителем собственников земельных долей по доверенностям ФИО24 и ФИО3 был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет, зарегистрированный в ЕГРН.

Впоследствии, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 03 июля 2019 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения от 29 октября 2018 года, заключенный с ФИО3, признан недействительным, применены последствия недействительности сделок в виде внесения записи в ЕГРН о прекращении регистрации договора аренды от 29 октября 2018 года в отношении спорного земельного участка.

При этом, начиная с 25 декабря 2018 года по 17 декабря 2020 года по договорам купли-продажи ФИО3 приобрел у ФИО20, ФИО8, ФИО10, ФИО14, ФИО5, ФИО18, ФИО21, ФИО19, ФИО23, ФИО7, ФИО15, ФИО12, ФИО4, ФИО6, ФИО11, ФИО17, ФИО16 и ФИО9 различные доли в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, а именно были заключены следующие сделки по приобретению долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество:

- договор купли-продажи доли земельного участка от 25.12.2018 между ФИО20 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 25.12.2018 между ФИО8 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 01.03.2019 между ФИО10 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 15.03.2019 между ФИО14 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 15.03.2019 между ФИО5 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.03.2019 между ФИО18 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 25.05.2019 между ФИО21 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО12 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО17 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО23 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО7 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО19 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 27.05.2019 между ФИО4 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 17.07.2019 между ФИО15 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО12 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО23 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО6 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО11 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.09.2019 между ФИО16 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО15 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО7 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО17 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО19 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 20.08.2019 между ФИО4 и ФИО3;

- договор купли-продажи доли земельного участка от 17.12.2020 между ФИО9 и ФИО3

По мнению истца ФИО1, заключив договор аренды в отношении находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, арендатор, как лицо, использующее такой земельный участок, приобретает преимущественное право на покупку долей в праве собственности. Как указано в иске, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 03 июля 2019 года заключенный ФИО3 договор аренды от 29 октября 2018 года признан недействительным, следовательно, ФИО3 не имел преимущественного права на покупку долей. Соответственно купив, ссылаясь на это право, доли в праве на земельный участок ФИО3 нарушил преимущественное право на покупку долей, принадлежащее остальным участникам долевой собственности, в том числе и ей.

Так же истец ФИО1 указывает, что ввиду наличия записи в ЕГРН об аренде земельного участка ФИО3, она не имела возможности ссылаться на нарушение преимущественного права покупки ФИО3, до признания договора аренды от 29 октября 2018 года недействительным.

Между тем, необходимо отметить, что пункт 1 статьи 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности. Положения пункта 2 статьи 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, пункт 3 статьи 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь в приведенных выше положениях пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное статьей 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в пунктом 3 статьи 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения абз. 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляют право участнику долевой собственности продать или подарить свою долю без ее выделения исключительно другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

Таким образом, именно с заключением договора аренды напрямую связано право арендатора на заключение договора купли-продажи доли, которое отсутствует у иных лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, соответственно правовых оснований для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 ГК РФ, к рассматриваемому спору, нет.

Оценивая каждую из заключенных сделок по продаже долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения вышеприведенным требованиям законодательства суд приходит к выводу, что нарушений требований закона, прав и охраняемых законом интересов собственников данного земельного участка, допущено не было, поскольку ФИО3 являлся гражданином, использующим земельный участок земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, как и все остальные.

Следовательно, при продаже ему своих земельных долей ФИО10, ФИО14, ФИО5, ФИО18, ФИО21, ФИО19, ФИО23, ФИО7, ФИО15, ФИО12, ФИО4, ФИО6, ФИО11, ФИО17, ФИО16 и ФИО9, ФИО20, ФИО8 им не требовалось извещать других участников долевой собственности, в том числе и ФИО1 о намерении продать свои земельные доли. При этом необходимо отметить, что ФИО1 никаких преимуществ по приобретению указанных долей ни перед кем не имела.

С учётом вышеизложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объёме.

Руководствуясь, статьями 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Мирошниковскому сельскому поселению Котовского муниципального района Волгоградской области о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №: