Решение по делу № 2-5623/2023 от 30.11.2023 - о переводе прав и обязанностей по договору, признании соглашения о расторжении договора недействительным.

<***>

Дело № 2-5623/2023

УИД № 66RS0003-01-2023-004162-78

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 23 ноября 2023 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Станевич В.С., при секретаре Мельниковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору, признании соглашения о расторжении договора недействительным,

установил:

ФИО1 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору.

В обоснование исковых требований истец указала, что истец является сособственником пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, и собственником комнаты ***, площадью *** кв.м., кадастровый ***.

ФИО2 также является сособственником вышеуказанной квартиры, ему на праве собственности принадлежит комната *** площадью *** кв.м., кадастровый *** (далее по тексту – комната, спорная комната).

*** истцу стало известно, что ФИО2 продал принадлежащую ему комнату ФИО5 (1/2 доли) и ФИО6 (1/2 доли).

Телеграмму о намерении продать спорную комнату по цене *** руб., направленную ФИО2, истец не получала по причине отсутствия в г. Екатеринбурге.

В дальнейшем новые собственники предложили истцу приобрести спорную комнату по цене ***

Истец полагает, что действиями ответчика было нарушено ее право на преимущественную покупку, которым истец имела намерение воспользоваться.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительной сделку и перевести на нее права и обязанности ФИО7 и ФИО4 как приобретателей спорной комнаты.

Определением от 16.10.2023 к производству суда было принято заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец наряду с заявленным требованием просит суд признать недействительным соглашение от *** о расторжении ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны, договора купли-продажи комнаты от ***.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО8

Истец, представитель истца ***8 в судебном заседании поддержали доводы и требования иска, настаивали на его удовлетворении в полном объеме. Из существенных нарушений указали, что спорная комната продана по иной стоимости, чем была предложена истцу для выкупа, кроме того стороны сделки заключили договор купли-продажи до истечения месячного срока с даты уведомления истца. Относительно требований о признании недействительным соглашения о расторжении договора указали, что данная сделка является мнимой, осуществлена в связи с обращением истца в суд с настоящим иском.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО9, поддержал доводы отзыва на исковое заявление, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Заявил ходатайство о взыскании с истца в пользу ФИО3 судебных расходов на оплату услуг предстоятеля в размере 36000 руб. и почтовые расходы в сумме 344 руб. 84 коп.

Третье лицо ФИО8, его представитель ***10 суду пояснили, что о намерении продать свою комнату ФИО2 третье лицо не извещал, при этом ФИО8 также намерен воспользоваться своим правом преимущественной покупки, в связи с чем, в удовлетворении иска просят отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая мнение явившихся лиц, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с ч. 1, 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2).

Судом на основании сведений из ЕГРН установлено, что сособственниками квартиры, расположенной по адресу: ***, являются ФИО1, ФИО2 и ФИО8 (л.д. 41-47).

*** между ФИО2 (продавец) и ФИО7, ФИО4 (покупатели) был заключен договор купли-продажи жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***.

Указанный договор в установленном порядке передан на регистрацию в день его подписания, о чем внесены соответствующие записи в ЕГРН, что подтверждается материалами реестрового дела.

Истец, обращаясь в суд, указывает, что при заключении договора купли-продажи от ***, ответчиками было нарушено ее преимущественное право на приобретение спорной квартиры.

Согласно ч. 1,2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Частями 1-3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (ч. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (ч. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3).

Из материалов реестрового дела, представленных по судебному запросу, установлено, что уведомление о намерении продать спорную комнату было направлено в адрес истца посредством телеграммы, которая не была вручена *** по причине отсутствия адресата, при этом спорная сделка уже была совершена ***, то есть до истечения месячного срока.

Таким образом, исходя из представленных суду документов, суд приходит к выводу, что при заключении спорного договора купли-продажи собственником ФИО2 было допущено нарушение прав истца, имеющего намерение воспользоваться правом преимущественной покупки, поскольку не был соблюден установленный срок для совершения сделки.

Одновременно судом установлено, что *** между ФИО2, ФИО7 и ФИО4 было заключено соглашение о расторжении ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4 с другой стороны, договора купли-продажи комнаты от *** по причине неоплаты покупателями денежных средств в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимого имущества. Указанное соглашение в установленном порядке было зарегистрировано, соответствующие изменения о регистрации права собственности за ФИО2 внесены в ЕГРН.

Разрешая требования истца о признании указанного соглашения недействительным по основанию мнимости сделки, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора купли-продажи от *** стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере ***., при этом в тексте договора указано, что денежные средства в сумме ***. продавец (ФИО2) получил в полном объёме. Сведения об оплате оставшейся суммы в размере *** руб. в договоре отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 450 Гражданского кодека Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса (вопрос 7, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).

На основании представленных доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи от ***. Так установлено, что на момент заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи перевод прав и обязанностей покупателя осуществлен не был, какие-либо законодательные ограничения по расторжению договора купли-продажи между его сторонами в связи с поступлением от сособственника требований о переводе прав и обязанностей отсутствуют. При этом оспариваемое соглашение от *** прошло государственную регистрацию, право собственности на спорное имущество зарегистрировано за первоначальным собственником ФИО2, в связи с чем, суд приходит к выводу, что соглашение исполнено, мнимым, учитывая характер взаимоотношений сторон, не является. Само по себе, расторжение сторонами договора при предъявлении истцом требований о переводе прав и обязанностей покупателя о злоупотреблении правом и действиях исключительно во вред ФИО1 не свидетельствует. При этом в случае повторной реализации ФИО2 права на распоряжение спорным имуществом, истец вправе реализовать свое право на преимущественную покупку спорной комнаты.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору, признании соглашения о расторжении договора недействительным – оставить без удовлетворения.

Обязать Управление судебного департамента в Свердловской области возвратить ФИО1 (***) внесенные на депозит Управления судебного департамента в Свердловской области денежные средства в сумме *** руб. (чек-ордер от ***) и *** руб. (чек-ордер от ***).

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья <***> В.С. Станевич