дело № 616/2023

УИД: 16RS0031-01-2021-004817-78

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гайфуллина Р.Р., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, встречному иску Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ :

ФИО2 обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан (далее по тексту – ФИО1) о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, признании недействительным пункта договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона на основании постановления руководителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № между сторонами заключен договор аренды земельного участка, сроком действия на ДД.ММ.ГГГГ предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> На основании пункта 7.8. договора аренды истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено заявление о расторжении договора аренды, ответом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказал в расторжении договора.

Не согласившись с решением ответчика ФИО2 в иске просил признать указанный договор аренды расторгнутым по истечении № дней с момента получения его заявления о расторжении договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, и признать недействительным пункт 4.2.1. договора аренды земельного участка, которым определен размер первой годовой арендной платы, в связи с его противоречием условиям договора, предусмотренным в пунктах № об одностороннем отказе от договора.

ФИО1 предъявил встречный иск, в котором указал, что ФИО2 не исполнил предусмотренную договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № обязанность по арендной плате, сумма задолженности составляет 3026740,68 руб, размер предусмотренной договором неустойки – 2934363,11 руб, штрафа – 259 869,80 руб; о взыскании указанных сумм, а также неустойки по день фактического исполнения обязательств поставлен вопрос в встречном иске.

В судебном заседании ФИО2 поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям, в удовлетворении встречного иска просил отказать; пояснил, что со всеми условиями проведения аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, а также с проектом договора аренды был ознакомлен, дал добровольное согласие на участие в этом аукционе на заявленных условиях.

ФИО1 ФИО8 просила оставить иск ФИО2 без удовлетворения, поддержала встречные требования.

ФИО1 ФИО5 (третье лицо), ФИО6 просила удовлетворить иск ФИО2 и встречный иск ФИО1 частично – считать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать задолженность по арендной плате в размере 1294275,40 руб, возражала против снижения размера неустойки и штрафа.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пунктов 1-2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона на момент заключения договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона на момент заключения договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ) указано, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона на основании постановления руководителя Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № между Исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства №

Согласно пункту 2.1 договора размер годовой арендной платы установлен по результатам аукциона, согласно протоколу о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 1299349 руб. в год, размер ежемесячной арендной платы составляет 108279 руб.

Арендатор самостоятельно ежемесячно до № числа месяца, следующего за отчетным, вносит арендную плату (пункт 2.2).

Пунктом 4.2.1 договора установлено, что арендатор обязуется оплатить размер первой годовой арендной платы независимо от периода использования земельного участка в будущем в следующем порядке: с учетом ранее перечисленного задатка в размере 5073,60 руб, арендатор обязуется перечислить 1294275,40 руб. в течение 20 календарных дней с даты подписании настоящего договора. Размер первой годовой арендной платы перерасчету, либо возврату/частичному возврату арендатору не подлежит не зависимо от периода использования земельного участка.

Пунктом 7.8 договора предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор с предварительным письменным уведомлением арендодателя за № календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Расторжение настоящего договора не освобождает «Арендатора» от необходимости погашения задолженности по внесению арендной платы и уплаты неустойки. При этом стоимость затрат, произведенных «Арендатором» при освоении земельного участка, не возмещается и становится собственностью Тукаевского муниципального района (пункт 7.9).

Договором аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, неустойка в размере № от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.5); в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в пункте 4.2 (кроме пункта 4.2.7) настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере № годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий договора (пункт 9.6).

В соответствии с правом на одностороннее расторжение договора (пункт 7.8 договора) ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2 также подано заявление о расторжении договора, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

На указанное заявление направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в расторжении договора и необходимости погашения образовавшейся задолженности в размере 2193821,60 руб.

С учетом согласованности сторонами условий о праве арендатора на одностороннее расторжение договора аренды путем направления соответствующего заявления в адрес арендодателя и при наличии сведений о предварительном письменном уведомлении арендодателя за № календарных дней до предполагаемой даты расторжения, установленными в пункте 7.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ № суд приходит к мнению об обоснованности иска ФИО2 в части требований о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении № дней с момента обращения с заявлением о расторжении договора.

Наличие задолженности по уплате арендной платы не может являться основанием для отказа в расторжении договора, более того, договор аренды содержит обязательства арендатора по погашению арендных платежей при его расторжении (пункт 7.9), при этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат каких-либо ограничений для взыскания арендодателем задолженности по арендным платежам при расторжении договора, в связи с чем соответствующие возражения ФИО1 являются необоснованными.

Рассматривая требования ФИО2 в части признания недействительным пункт 4.2.1. договора аренды земельного участка суд приходит к следующему.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Оспаривая пункт 4.2.1 договора аренды, ФИО2 указал на его противоречие с пунктами 2.1 и 2.2, согласно которым размер годовой арендной платы установлен по результатам аукциона, согласно протоколу о результатах торгов № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1299349 руб. в год, размер ежемесячной арендной платы составляет 108279,08 руб. Арендатор самостоятельно ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за отчетным, вносит арендную плату.

Анализируя указанные пункты договора суд, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не находит противоречий в их содержании, поскольку нормы закона допускают внесение как единовременных, в данном случае годовых, предусмотренных пунктом 2.1, так и периодически вносимых платежей, предусмотренных пунктом 2.2. Пункт 4.2.1 договора аренды конкретизирует, что именно в первый год пользования земельным участком арендная плата должна быть выплачена единовременно независимо от периода использования земельного участка в будущем, с учетом ранее перечисленного задатка в размере 5073,60 руб, арендатор обязуется перечислить 1294275,60 руб. в течении 20 календарных дней с даты подписания настоящего договора.

В связи с изложенным пункт 4.2.1 в силу свободы договора не нарушает права ФИО2, который при заключении данного договора с его условиями был ознакомлен, протокол разногласий к договору не представил.

При таких обстоятельствах иск ФИО2 в части требований о признании недействительным пункта 4.2.1 договора аренды подлежит оставлению без удовлетворения.

Рассматривая встречный иск ФИО1 в части требований о взыскании задолженности по договору аренды, принимая во внимание, что договор аренды считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в виде годовой арендной платы в размере 1294275,40 руб. Остальная сумма за пользование земельным участком, во взыскании которой просит ФИО1, является неосновательным обогащением, регулируемым положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в большей сумме взысканию арендная плата не подлежит.

Разрешая требования в части взыскания неустойки и штрафа суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Договором аренды предусмотрена ответственность арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает неустойку в размере № от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.5); в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в пункте 4.2 (кроме пункта 4.2.7) настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере № годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий договора (пункт 9.6).

ФИО1 просил суд взыскать с ФИО2 неустойку в размере 2934363,11 руб. и штраф в размере 259869,80 руб.

Указав на несоразмерность размера неустойки и штрафа, рассчитанного встречным истцом, ФИО2 просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить указанные суммы до разумных размеров.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные выводы изложены в «Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому указано, что решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

Учитывая положения пункта 9.6 договора аренды, предусматривающего в случае нарушения арендатором других обязанностей, перечисленных в пункте 4.2 (кроме пункта 4.2.7) настоящего договора, уплату арендатором штрафа в размере № годовой арендной платы, рассчитываемой по цене аренды земельного участка на момент обнаружения факта нарушения условий договора, сумма штрафа составляет 651747,45 руб. №

Учитывая положения пункта 9.5 спорного договора аренды, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 10% от просроченной суммы за каждый день просрочки, на дату вынесения решения суда составляющая 118943909,26 руб №

Согласно нормам статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

В абзаце втором пункта 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано на то, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ходатайством ФИО2 о снижении размера неустойки и штрафа, учитывая его материальное положение, а также несоразмерность размеру задолженности, суд считает возможным снизить размер неустойки до 150000 руб, штрафа – до 150000 руб.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой ФИО1 освобожден в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО2 к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района Республики Татарстан о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, признании недействительным пункта договора аренды земельного участка – удовлетворить частично.

Считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №н, заключенный между Исполнительным комитетом Тукаевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Встречный иск Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения №, в пользу Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, ИНН №, 1294275 (один миллион двести девяносто четыре тысячи двести семьдесят пять) рублей 40 (сорок) копеек в погашение задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-н, неустойку 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, штраф 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части встречного иска – отказать.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения №, государственную пошлину в размере 14671 (четырнадцать тысяч шестьсот семьдесят один) рубль 38 (тридцать восемь) копеек в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья