Дело № 2-2941/2022

44RS0001-01-2022-003386-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2022 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Скрябиной О.Г., при секретаре судебного заседания Волнухине Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Костромы о признании стоимости в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД для выкупа доли в общем долевом имуществе недостоверной, установлении размера выкупной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд, просит признать стоимость для выкупа за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью ... кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, ком. 4, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, указанную в отчете ЗАО «Аудит - Центр» от <дата> № в размере 588 500 (Пятьсот восемьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей, недостоверной. Определить размер возмещения в праве общей долевой собственность: на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения и за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью ... кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, установив размер выкупной стоимости в сумме 939500 руб. Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Свои требования мотивирует тем, что она является собственником в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту «Доля в земельном участке») и ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ком 4 (далее по тексту «Доля в жилом помещении»), на основании договора дарения от <дата>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав № от <дата> (Выписка из ЕГРП от <дата>). <дата> межведомственной комиссией сделано заключение о признании жилого дома, по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был установлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> в срок до <дата>. Ответчиком в соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата> №, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> и ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> у истца путем выкупа. Не согласившись с выкупной ценой, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО1 свои требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. Полагает, что сумма размера выкупной цены, указанная истцом, является недостоверной, и просит определить выкупную цену в соответствии с заключением частно практикующего оценщика ФИО4.

Представитель ответчика Администрации города Костромы и третьего лица УИЗО Администрации города Костромы по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования истца не признала, полагает, что истцом выбран не верный способ защиты своего права, в заявленном виде требования удовлетворению не подлежат. Так же ставит под сомнение выводы частнопрактикующего оценщика ФИО6, которые сделаны лишь на основе методических рекомендаций и ничем не подтверждены. Представитель так же поддержала отзыв ответчика, согласно которому Администрация города Костромы полагает, что при использовании методики расчета, принятой оценщиком, дополнительного расчета суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры не требуется. Данный расчет существенно завышает сумму компенсации собственникам жилых помещений, поскольку приводит к формированию стоимости квартиры существенно более высокой, чем составляют среднерыночные цены на аналогичные квартиры, расположенные в домах, пригодных для проживания и не признанных аварийными. В случае, если расчет стоимости квартиры осуществляется с учетом аварийного технического состояния жилого дома, в расчет вносится отрицательная поправка, учитывающая аварийное состояние дома, в котором расположена оцениваемая квартира, поскольку объекты аналоги подбираются не в аварийных, а в пригодных для эксплуатации домах. С учетом такой поправки стоимость квартиры, по которой рассчитывается сумма возмещения, получается ниже, чем стоимость аналогичных квартир, находящихся не в аварийных домах. В таком случае расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходим. Рассчитанная с учетом аварийного состояния жилого дома стоимость квартиры с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме составят стоимость расселяемой квартиры на уровне объектов-аналогов в неаварийных жилых домах, то есть на рыночном уровне. Из содержания расчетной таблицы экспертного заключения следует, что оценщиком отрицательная поправка на техническое состояние жилых помещений не применяется. Сложившаяся судебная практика по вопросу включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения основана на позиции о том, что «непроведение капитального ремонта приводит к аварийному состоянию дома, что существенно снижает стоимость квартиры в ней по сравнению со среднерыночным уровнем. Для доведения стоимости квартиры в сумме возмещения до рыночного уровня необходим дополнительный учет расходов на непроизведенный капитальный ремонт». В случае с рассчитанными в экспертном заключении размерами возмещения, стоимости квартир уже посчитаны на среднерыночном уровне, поскольку при их расчете не применены корректирующие поправки на аварийное состояние жилого дома. В таком случае дополнительного включения в размер возмещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не требуется. В случае, если будет принято решение о включении в размер возмещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, сумма возмещения за каждое жилое помещение (долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение) должна быть пересчитана в меньшую сторону с дополнительным внесением в рамках сравнительного подхода оценки отрицательной корректировки на аварийное техническое состояние многоквартирного дома, в котором располагаются оцениваемые квартиры. Кроме того, на стр. 18 отчета неверно определен сегмент рынка по земельным участкам. Оспариваемый земельный участок находится под многоквартирным домом, тогда как в отчете указан земельный участок под жилым домом, что повлекло за собой неверно определенную стоимость земельного участка, т.к. в качестве аналогов приняты земельные участки под ИЖС и поправка на разницу в виде разрешенного использования оценщик не вносит. По определению рыночной стоимости квартиры: согласно отчета указана слишком большая разница в стоимости 1 кв.м, аналогов (43%), общепринято при наличии ценовой информации брать аналоги в одном ценовом диапазоне, с разницей в стоимости не более 30%. По аналогу <адрес> написано, что есть организованная парковка, тогда как на Яндекс - картах парковка не обозначена. Согласно Яндекс-карте визуально можно определить, что парковка обычная, находится во дворе жилого дома, на прилегающем земельном участке. Таким образом, поправка на парковку внесена оценщиком некорректно. На основании изложенного, просила суд исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Третье лицо ЗАО «Аудит – Центр» в судебном заседании не участвуют, извещались, причины неявки не сообщили.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании не участвует, извещалась судом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, требования истца считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец является собственником в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту «Доля в земельном участке») и ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ком 4 (далее по тексту «Доля в жилом помещении»), на основании договора дарения от <дата>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав № от <дата> (Выписка из ЕГРП от <дата>).

<дата> межведомственной комиссией сделано заключение о признании жилого дома, по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был установлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> лит. ... в срок до <дата>.

Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> лит. ... в срок до <дата>.

Постановлением администрации города Костромы от <дата> №, был продлен срок отселения граждан из жилых помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> лит. ... в срок до <дата>.

Ответчиком в соответствии с постановлением администрации города Костромы от <дата> №, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> у истца путем выкупа.

Ответчик предложил истцу заключить соглашение об изъятии для муниципальных нужд, выкупе указанных долей по цене 1 177 000 рублей. Поскольку истец является правообладателем ... доли в праве общей долевой собственности, размер возмещения за изымаемы объекты составил:

- за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... под многоквартирным домом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади доли жилого помещения - 298 000 рублей;

- за ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, включая общее имущество в многоквартирном доме с учетом его доли в праве в общей собственности на такое имущество - 819 000 рублей;

- размер убытков Истца - 60 000 рублей.

Доли в земельном участке и жилом помещении оценены независимым оценщиком ЗАО «Аудит - Центр» по договору с ответчиком (Отчет об оценке № от <дата> об оценке выкупаемого жилого помещения).

Не согласившись с оценкой рыночной стоимости своей доли в праве на имущество, проведенной ответчиком, истец со своей стороны обратилась к частнопрактикующему оценщику ФИО6

<дата> ФИО4 на основании договора, заключенного с истцом, произвела независимую оценку стоимости долей в земельном участке и жилом помещении по адресу: <адрес>, в том числе, определены:

- рыночная стоимость ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., с учетом общего имущества в многоквартирном доме, исходя из доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, без учета стоимости земельного участка - 460 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м., пропорционально размеру доли в праве общей площади на жилое помещение, изымаемого жилого помещения - 273 500 рублей;

- убытки правообладателя (собственника) жилья - 206 000 рублей, в том числе:

- компенсация за не проведённый капитальный ремонт объекта оценки - 166 000 рублей;

- транспортные расходы (расходы, связанные с переездом) - 4000 рублей;

- риэлторские расходы (расходы, связанные с поиском другого жилья) - 35 000 рублей;

- расходы на оформление права на другое жилое помещение - 1000 рублей.

Рыночная стоимость изымаемых долей в земельном участке и жилом помещении на <дата> (дата оценки) составляет 939 500 рублей. Такая цена для совершения сделки по выкупу имущества устраивает истца.

В рамках досудебного урегулирования спора стороны к соглашению о размере выкупной цены, принадлежащих истцу долей в жилом помещении и земельном участке, расположенного в аварийном и подлежащем реконструкции многоквартирном доме не пришли. Уведомление истца от <дата> оставлено ответчиком без рассмотрения.

Согласно ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (ч.1). Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ч.3).

Согласно части 6 указанной статьи, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принятии во внимание информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, которым разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственного органа либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В судебном заседании эксперт ЗАО «Аудит – Центр» ФИО7 под подпиской об уголовной ответственности выводы экспертиза поддержала. Пояснила, что было учтено расположение дома в центральной части города. В выкупную стоимость доли включены и площади мест общего пользования. Размер убытков определяли исходя из расходов, связанных с переездом, подбором жильяч и сюда же включена упущенная выгода.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая под подпиской об уголовной ответственности поддержала выводы проведенной ею оценки, пояснила в чем нарушение при подготовке отчета ЗАО «Аудит – Центр», а именно: отчет об оценке № от <дата>, выполненный ЗАО «Аудит - Центр», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (далее в тесте ФСО): п.5 ФСО №3: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; п. 13 ФСО №1 "Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов..."; п.10 ФСО №1 "Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость"; п.22 ФСО №7 "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки"; п.11в ФСО №7: оценщик должен провести "анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен".

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно ст.6 и 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии с ч.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу норм ч.1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку отдельное, вне связи с Соглашением об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения, стоимость для выкупа, определенная ЗАО «Аудит – Центр» прав истца не нарушает, равно как и определение стоимости возмещения вне связи с Соглашением об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения, прав истца не восстанавливает, суд приходит к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Истцу в данном случае надлежит обратиться с иском к лицу либо органу, принявшему решение об изъятии объектов, об обязании заключить Соглашение об изъятии недвижимого имущества на условиях правообладателя.

Требования иска в заявленном виде удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении требований истцу отказано, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины не имееся.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Администрации города Костромы о признании стоимости в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД для выкупа доли в общем долевом имуществе недостоверной, установлении размера выкупной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца с момента изготовления полного текста решения суда

Судья -

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2022 года.