Дело № (№)
50RS0№-76
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.о. Люберцы Московской области
25 апреля 2025 года
Люберецкий городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Махмудовой Е.Н.
при секретаре К,
с участием ст.помощника прокурора К,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М к К, С о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии с регистрационного учета,
УСТАНОВИЛ:
М обратился в суд с иском, в котором с учетом дополнительных пояснений истца в судебном заседании просил:
признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 18.03.2024г. между С и К;
применить последствия недействительности сделки, признав недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру;
признать С утратившим право пользования указанным жилым помещением и снять его с регистрационного учета.
Исковые требования мотивированы тем, что спорное жилое помещение было приобретено на денежные средства, полученные им и его матерью М от продажи принадлежащей им и ответчику К квартиры в <адрес>. Истец зарегистрирован и постоянно проживает в спорной квартире вместе со своей семье как члены семьи бывшего собственника М
Решением Люберецкого суда от 19.01.2024г. исковые требования К о признании М и членов его семьи утратившими право пользования указанной квартирой и выселении были оставлены без удовлетворения, поскольку суд пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи между М и К является мнимой, так как совершена только с намерением снять М и его семью с регистрационного учета и выселить, при отсутствии желания К фактически проживать в квартире.
28.08.2024г. в суд поступил иск С к М и членам его семьи о признании утратившими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в связи с продажей К квартиры С
Поскольку истец полагает, что данная сделка купли-продажи между ответчиками совершена только с целью лишить его и его семью права пользования и проживания в спорной квартире, то такая сделка является недействительной (ничтожной).
Истец М и его представитель В в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований, дополнительно уточнили, что оспариваемый договор заключен между ответчиками К и С, а требование о снятии С основано на требовании о признании его утратившим право пользования жилым помещением. Дополнили, что в последние несколько лет его сестра К предпринимает все возможные меры, чтобы выселить его и его семью из спорной квартиры. Между тем он имеет право пользования ею, поскольку в ее приобретение были вложены его денежные средства от продажи квартиры в <адрес>, собственником которой он являлся в результате приватизации вместе с сестрой К и матерью М Представитель истца дополнительно указал, что истец просит признать сделку недействительной, поскольку она является мнимой.
Ответчики К и С в суд не явились, направили своих представителей.
Представитель ответчика К – К и представитель ответчика С – Ч в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, поскольку оспариваемая сделка соответствует требованиям закона и основания для признания ее мнимой отсутствуют. Представитель Ч пояснила, что ее доверитель имел действительное намерение купить спорную квартиру, поскольку иного помещения для проживания у него не имеется. Он осматривал квартиру перед покупкой, знал о том, что в ней зарегистрированы иные граждане, заключил кредитный договор с АО «Альфа-Банк» для ее покупки, оплачивает по возможности ипотечные платежи и начал погашать долг по коммунальным платежам. Также дополнительно указала, что истец не имеет права на подачу настоящего иска в суд.
Третье лицо Т в судебном заседании поддержала доводы иска и пояснения истца.
Третье лицо – несовершеннолетний Т, ДД.ММ.ГГ года рождения, представитель третьих лиц АО «Альфа-Банк», МУ МВД России «Люберецкое» в суд не явились, извещались о слушании дела, отзыва на иск не представили.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав доводы явившихся участников процесса, допросив свидетеля, заслушав заключение ст.помощника прокурора К, полагавшей исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лице приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.
Частью 1 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГ истец М, его сестра М (после брака К), его брат М и его мать М были собственниками в равных долях квартиры по адресу: <адрес>.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону М перешла в собственность 1/4 доли в указанной квартире после смерти М
Квартира по адресу: <адрес>, продана по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за 10 100 000 руб.
Спорная квартира по адресу: <адрес>, приобретена М по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за 4 390 050 руб.
Как следует из пояснений истца и показаний свидетеля – матери истца М, квартира в <адрес> продана с целью передачи сестре истца К денежных средств, соразмерно ее 1/4 доли. Остальные денежные средства соразмерно доле М (1/4 доли) и М (1/2 доли) были вложены в покупку спорной квартиры в <адрес>.
Как пояснил истец, данная трехкомнатная квартира выбрана им с учетом будущего проживания в ней его с супругой и тремя детьми, поскольку его мать имела намерение проживать с дочерью за пределами РФ. Он также дополнил в судебном заседании, что собственником спорной квартиры была только его мать, поскольку он прислушался к совету риэлтора для получения льгот при уплате налогов.
Допрошенная в качестве свидетеля М показала, что на полученные денежные средства от продажи квартиры в <адрес> хотела приобрести себе однокомнатную квартиру в <адрес>, однако истец уговорил ее вложить их общие средства в покупку спорной квартиры, поскольку его доли от продажи квартиры в <адрес> не хватало на приобретение просторной квартиры для своей семьи. Также дополнила, что сын предложил ей проживать вместе с ними в приобретенной квартире.
Из пояснений истца и показаний свидетеля также следовало, что по устной договоренности М и М в случае будущей продажи данной квартиры каждый из них получает по 1/2 доли от вырученных денежных средств. Поскольку спорная квартира подорожает в цене, а он сможет накопить определенную сумму, то в случае ее продажи, истец будет иметь материальную возможность приобрести в свою собственность трехкомнатную квартиру.
Из материалов дела следует, что 30.09.2022г. между М и К заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 12 500 000 руб. В установленном законом порядке данный договор недействительным не был признан.
18.03.2024г. между К, от имени которой по доверенности действовала К, и С заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно условиям договора квартира продана за 13 550 000 руб. с использованием кредитных средств по кредитному договору от 18.03.2024г., заключенному между С и АО «Альфа-Банк».
Из передаточного акта от 27.03.2024г., подписанного ответчиками, следует, что покупателю известно, что на момент подписания настоящего акта в квартире зарегистрированы и проживают М, Т и <...> М, М, М, Т
В настоящее время в спорной квартире по адресу: <адрес>, зарегистрированы и постоянно проживают М, Т и <...> дети М, М, М, Т С ДД.ММ.ГГ по указанному адресу также зарегистрирован по месту жительства С
Предъявляя настоящие исковые требования о признании договора купли-продажи от 18.03.2024г. мнимой сделкой М указывает, что единственным намерением ответчиков было выселить истца и членов его семьи из квартиры.
Положениями пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из смысла пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, при рассмотрении возражений о мнимости заключенной сделки следует исходить из того, что сделкой являются действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата.
При совершении мнимой сделки стороны не преследуют цели совершения какой-либо сделки вообще, не намереваются совершить какие-либо действия, влекущие правовые последствия. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей, а направлена на создание у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.
Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.
Согласно статьям 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.
Разрешая исковые требования, суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих, что договор купли-продажи от 18.03.2024г. совершен ответчиками лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что при совершении данной сделки воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи.
К на протяжении последних нескольких лет выражала намерение продать спорную квартиру, однако не имела возможности это сделать, поскольку в ней были зарегистрированы истец с семьей, которые отказывались до момента оформления сделки сняться добровольно с регистрационного учета. Данное обстоятельство подтверждено распиской от 01.12.2022г., содержащей ее обязательство выплатить М 1/2 стоимости полученной от продажи квартиры денежных средств «при условии самостоятельного снятия с регистрационного учета» М и членов его семьи. Факт получения данной расписки подтвердил истец в судебном заседании. Как было указано выше, между ним и его матерью существовала устная договоренность о разделе в равных долях денежных средств в случае продажи спорной квартиры. Однако семья истца и К (к которой перешла в собственность квартира от М) не пришла к обоюдному решению о порядке продажи квартиры и снятия их с регистрационного учета, поскольку М опасался, что стоимость жилого помещения будет занижена с целью выплаты ему меньшей суммы. Из пояснений представителей ответчика следовало, что риэлтором были найдены несколько покупателей квартиры, которые отказывались от ее покупки при наличии зарегистрированных в ней граждан.
Действительность намерения К продать спорную квартиру и получить от ее продажи денежные средства подтверждается заключенным ею 18.03.2024г., то есть в день совершения оспариваемой сделки, договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В указанной квартире зарегистрирована по месту жительства мать истца и ответчика К – М Как показала свидетель М, проживать в спорной квартире вместе с семьей сына она не смогла из-за конфликтных отношений с его супругой. Поэтому ею и ее дочерью К было принято решение приобрести ей при продаже спорной квартиры отдельное жилое помещение.
Истец в судебном заседании пояснил, что у его сестры К возникли финансовые трудности в связи с дорогостоящим проживанием за пределами РФ. Данные сведения также подтверждают намерение ответчика К получить в натуре денежные средства от продажи спорной квартиры.
Действительность намерения ответчика С на приобретение для проживания спорной квартиры подтверждается заключенным между ним и АО «Альфа-Банк» кредитным договором от 18.03.2024г. и частично внесенными в счет погашения задолженности денежными средствами, согласно представленной в материалы дела справке. Также С после регистрации права собственности в ЕГРН зарегистрировался по адресу спорной квартиры, начал оплачивать коммунальные платежи. Он с представителем также приезжал в квартиру с намерением вселиться, но по причине чинения препятствий со стороны истца и его супруги Т он до настоящего времени там не проживает. Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании истец и третье лицо Т
Таким образом, оценивая конкретные действия ответчиков до и после заключения оспариваемой сделки, судом не установлено никаких обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя имущества либо о намерении сторон совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения. Ссылки истца на то, что оспариваемая сделка совершена только с намерением выселить его и членов его семьи, суд отклоняет, поскольку такое намерение не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку указанное стремление собственника является обычным поведением при намерении продать квартиру в отсутствии согласия зарегистрированных в ней лиц добровольно сняться с регистрационного учета. Также действия С по подаче иска в суд к М, Т и их детям о признании их утратившими правом пользования квартирой, снятии их с регистрационного учета и выселении соответствует намерению нового собственника пользоваться и фактически проживать в приобретенной квартире в отсутствие посторонних лиц.
Вместе с тем, суд отклоняет возражения представителя ответчика о том, что у истца отсутствует право на обращение в суд с настоящим иском, поскольку в силу вышеприведенной нормы ст. 292 ГК РФ оспариваемым договором затрагиваются его права на проживание в спорной квартире, в связи с чем он имеет правовой интерес в оспаривании сделки.
Доводы в обоснование иска о том, что решением Люберецкого суда от 19.01.2024г. отказано в удовлетворении исковых требований К к М, Т и их детям о признании их утратившими правом пользования квартирой, снятии их с регистрационного учета и выселении по основанию мнимости договора купли-продажи между М и К, суд отклоняет, поскольку в установленном законом порядке указанная сделка недействительной признана не была. Данные выводы не могут иметь преюдициального значения, поскольку С не был стороной спора, судом дана оценка иным обстоятельствам и основаниям исковых требований.
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Тот факт, что истец с семьей были вселены в спорную квартиру как члены бывшего собственника М, не могут служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что помимо проживания в квартире истца с семьей между ним и матерю М была достигнута устная договоренной, что в случае продажи квартиры, полученные денежные средства делятся между ними поровну. Истец пояснил, что на момент продажи квартиры в <адрес> полученных денежных средств, соразмерно его доли, было недостаточно для покупки квартиры, подходящей по площади для проживания его семье с тремя детьми. Поэтому истец не исключал возможность продажи квартиры в будущем, наоборот, в судебном заседании он указал, что спорная квартира куплена с учетом значительного повышения ее стоимости в будущем, то есть как вложение средств для последующей продажи и покупки им в свою собственность квартиры для его семьи и покупки отдельной квартиры его матери.
Следует отметить, что ни в договоре купли-продажи спорной квартиры от 05.09.2014г., заключенном его матерью, ни в последующем в письменном виде истец не указал на право его и его семьи проживать в ней.
Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы истца о применении п.3 ст. 166 ГК РФ, поскольку защита прав истца в связи с переходом права собственности к С возможна путем решения вопроса о выплате причитающей ему доли от продажи спорной квартиры. Такой способ защиты прав истца в наибольшей степени соответствует установленным по делу обстоятельствам и не ограничивает в полном объеме правомочия собственника К по распоряжению принадлежащим ей имуществу на праве собственности, а также права С, учитывая, что ответчики имели действительное намерение соответственно на продажу и получение от продажи денежных средств и на покупку квартиры для проживания.
Поскольку судом не установлено основания для удовлетворения исковых требований для признания договора купли-продажи от 18.03.2024г. недействительным, то отсутствуют основания для удовлетворения производных исковых требований о применении последствий недействительности сделки, а именно о признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Истцом также заявлено исковое требование о признании С утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Поскольку судом отказано в признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на основании которого С стал собственником указанной квартиры и как следствие приобрел право пользования и проживания в ней, то у суда отсутствуют основания для признания его как утратившим, так и не приобретшим право пользования данным жилым помещением, и снятии его с регистрационного учета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований М к К, С о признании договора купли-продажи квартиры от 18.03.2024г. недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании не приобретшим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.Н. Махмудова
Мотивированное решение составлено 30.04.2025г.