УИД:34RS0№...-90
Дело №...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
29 ноября 2022 г.
Центральный районный суд г. Волгограда в составе:
председательствующего судьи Троицковой Ю.В.,
при секретаре Саиевой Б.Б.,
с участием представителя истца, представителей ответчика, представителя третьего лица,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ООО «Аналитик Центр» об оспаривании отчета об оценке,
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ООО «Аналитик Центр», в котором просит признать недействительным отчет №....1 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости арестованного имущества: нежилое здание, площадью 1938,8 кв.м., кадастровый №..., расположенное по адресу: г.Волгоград, ул.им.Пархоменко, ..., недействительным.
В обоснование иска указано, что в рамках сводного исполнительного производства №...-СД, возбужденного в отношении МУП Трест «Городской водоканал» судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки арестованного имущества-нежилого здания, площадью 1938,8 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: г.Волгоград, .... Для определения рыночной стоимости арестованного имущества привлечена оценочная организация ООО «Аналитик Центр». Согласно отчету об оценке №....1 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость арестованного имущества составила 41338000 руб.
Истец не согласен с данным отчетом, поскольку составлен с нарушениями: 1. аналоги объявлений (кроме №...) предлагаются на продажу с видом налогообложения УСН, оценщик рассматривает цену предложения для всех объектов с учетом НДС, а определяет цену без НДС, без мотивированного пояснения и соответствующей корректировки; 2. Из анализа объявлений, представленных аналогов, объекты аналоги предлагаются с земельным участок. В то же время, объектом оценки является здание без земельного участка. Оценщик не учел и не скорректировал цену предложения аналогов с земельной составляющей, при установлении рыночной цены оцениваемого объекта (здания без земельного участка); 3. Согласно ст.46 отчета об оценке износ аналога №...%, в то же время на стр.43 указано, что состояние объекта №... удовлетворительное. В отчете указано, что аналог №... требует капитального ремонта, что не согласуется с информацией, данной в объявлении о продаже данного объекта, где приведено, что данный объект построен в 2015 году и продается без внутренней отделки. Оценщиком не приведены основания корректировки величины износа объектов от 20% до 40%. На стр.31 оценщиком указано, что физический износ здания оценивается экспертным методом с использованием ВСН 53-86 (Р), что может быть применимо только для жилых зданий. Также, у объектов аналогов отсутствует обременение в виде запрета на регистрацию. Корректировки оценщиком при проведении расчетов на данное отличие не вводилось. В связи с отсутствием фотографий внутри объекта оценки, истец ставит под сомнение фактический осмотр оценщиком объекта оценки.
Указанные факторы, влияющие на количественные и качественные характеристики объекта оценки и, как следствие, на рыночную стоимость здания, по мнению истца, не были учтены оценщиком при составлении отчета об оценке и, таким образом, оценщиком при составлении отчета об оценке не соблюдены требования Федеральных стандартов №..., №... и №....
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены взыскатели по сводному исполнительному производству: АО "МАЙ ПРОЕКТ", АО "Торговый дом "Волгоградский металлургический комбинат "Красный Октябрь", ФИО1, ФИО2, ФИО3, МУП "БЕРЕГУКРЕПЛЕНИЕ", МУП Светлоярского муниципального района Волгоградской области "Светлоярский ВодоКанал", ОАО Северо-Кавказский институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства, ОАО "Чугунолитейный завод БКМЗ", ООО "АВТОДОМ Б.З.", ООО "Научно-производственная форма "МЕТА-ХРОМ", ООО "Броз", ООО "Вахруши-литобувь", ООО "Волга-ГЭС", ООО "ВОЛГОЛИМП", ООО "Газпром трансгаз Волгоград", ООО "ИнвестКонсалтинг", ООО "ИНТЕН", ООО "Комплекс ВодоСнабжения", ООО "КЭБ ИНВЕСТ", ПАО "Междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", ПАО "Россети Юг" в лице филиала ПАО "Россети Юг- Волгоградэнерго", ПАО "Волгоградэнергосбыт", ООО "Информационные Коммуникации", ООО "Волгоградсервис", ООО "Волгакамазавтосервис", ООО "ЛУКОЙЛ-ИНТЕРКАРД", ООО "Архитектурно-строительная компания "Стронг дизайн", ООО "Научно-производственное объединение "ЭТРА", ООО "ЮГТРАНСКОМПЛЕКС", ООО "Новатор", ООО "ЭнергоЭксперт", ООО "ЭНЕРГОСЕРВИССТРОЙ", ООО "Новорос", ООО "Энергокомплектация", ООО "Полипластик Поволжье", ООО "Экостандарт "Технические Решения", ООО "РосЭнергоСнаб", ООО "Экковод", ООО "СКН-Групп", ООО "Управление подводно-технических работ", ООО "Спецсервис Пром", ООО "ТрастИнвестСтрой", ООО "ТД-ЭНЕРГО 2000", ООО "Техарматура", ООО "ТД"Арсенал-Энерго", ООО "ТД"Юг-Спецодежда", ООО "Телеком-Волга".
В судебном заседании представитель истца ДМИ администрации Волгограда ФИО4 настаивала на удовлетворении иска.
Представители ответчика ООО «Аналитик Центр» ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенности, иск не признали по тем основаниям, что оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Представитель третьего лица администрации Волгограда ФИО7, действующая на основании доверенности, иск поддержала.
Остальные третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Суд, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.
По общему правилу, установленному частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.
Обязанность судебного пристава-исполнителя в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества установлена пунктом 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве.
Из содержания пункта 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве следует, что несмотря на то, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи или имущественного права, таковая является оспоримой.
Принцип оспоримости сведений, содержащихся в отчете об оценки имущества установлен также статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки содержатся в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном гл. 22 КАС РФ и гл. 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.
Согласно ст. 3 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 200 утверждены федеральный стандарт оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)".
В соответствии с федеральным стандартом оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)":
1. Отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):
1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
3. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
4. Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона.
5. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.
6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме - как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.
Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.
II. Содержание отчета об оценке
7. В соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) дата составления и порядковый номер отчета;
2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3) информация, содержащаяся в задании на оценку;
4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
5) сведения о заказчике оценки:
фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;
реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;
6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;
10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:
последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;
процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;
согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;
15) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:
в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.
К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.
9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку.
10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.
11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки.
12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.
Судом установлено, что в рамках сводного исполнительного производства №...-СД, возбужденного в отношении МУП Трест «Городской водоканал» судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки арестованного имущества-нежилого здания, площадью 1938,8 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., являющегося муниципальной собственностью и находящегося в хозяйственном ведении МУП «Городской водоканал г.Волгограда». Для определения рыночной стоимости арестованного имущества привлечена оценочная организация ООО «Аналитик Центр». Согласно отчету об оценке №....1 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость арестованного имущества составила 41 338 000 руб.
Отчет ООО «Аналитик Центр» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, а именно: применяемые Стандарты оценочной деятельности; описании методологии; описание объектов оценки; анализ рынка объекта оценки; описание процесса и процедуры оценки. В отчете также приведена рыночная стоимость, содержатся аргументированные выводы о применении корректировок. Кроме этого, в оспариваемом отчете правильно определена последовательность оценки, включающий в себя: изучение рынка и выбор подходов. Оценка имущества должника проведена компетентным, квалифицированным лицом, уполномоченным проводить такую оценку, отчет об оценке полностью соответствует требованиям, предъявляемым к нему положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральных стандартов оценки. Каких-либо доводов, свидетельствующих о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости имущества требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности истцом не представлено.
Определенная в оценке итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах городского округа, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых.
При этом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих заниженную стоимость объекта оценки и в своих доводах об оспаривании отчета, истец не ссылается на указанные обстоятельства. Оспаривая отчет об оценке, истец не приводит доводов, позволяющих прийти к выводу о том, что оценка объекта недвижимости оценщиком занижена.
При таких обстоятельствах отчет оценщика не вызывает сомнений в полноте и достоверности. Стоимость, указанная в отчете, могла быть использована судебным приставом-исполнителем для определения цены, по которой данное имущество будет выставлено для продажи на открытых торгах аукциона, то есть для определения стартовой стоимости.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества, определенная ООО «Аналитик Центр» является достоверной и соответствует рыночным условиям, не нарушает законных интересов собственника и может быть использована для консультирования судебного пристава-исполнителя о рыночной стоимости объекта оценки.
Определением суда в ходатайстве представителя истца отказано в назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в ходатайстве о назначении экспертизы не приведено обстоятельств, которые свидетельствовали бы о порочности отчета об оценке, о не верном применении в нем методик оценки, о наличии противоречий между исследовательской частью и выводами оценщика, которые повлияли на результаты оценки, то есть не приведено обстоятельств, являющихся основанием для проведения судебной экспертизы. Обязанности по проведению судебной экспертизы на суд не возложено.
В соответствии с п. 3 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Как следует из материалов дела, оценка имущества, произведенная ООО «Аналитик Центр» принята постановлением судебного пристава-исполнителя, при этом данное постановление не отменено, недействительным не признано.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ООО «Аналитик Центр» о признании недостоверным отчета №....1 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения суда, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: подпись: Ю.В.Троицкова