Решение по делу № 2-4179/2023 от 10.07.2023

07RS0001-02-2023-002162-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе:

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Белгаровой А.Т.,

с участием представителя истца ФИО2-М.Ш. по доверенности № от 12.04.2023 года, со сроком полномочий до 08.04.2026 года ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4179/2023 по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал», обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-ГАРАНТ» о признании договора о намерениях договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации и возложении обязанности,

установил:

ФИО2-М.Ш. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации и возложении обязанности.

В обоснование заявленных требований указано, что 03.03.2020 года между ФИО2 и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь- 74,58 кв.м., количество комнат – №, цена за 1 кв.м. – 27000 рублей. Срок окончания строительства – 4 квартал 2021 года.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи, стоимость квартиры составляет 2013 660 рублей.

Стоимость квартиры покупатель оплачивает в следующем порядке: 1000 000 рублей покупатель оплачивает при подписании договора купли-продажи; 500 000 рублей покупатель обязуется оплатить до 30.12.2020 года; 513 660 рублей покупатель обязуется оплатить до 30.12.2021 года.

Истцом по договору уплачены 1000000 рублей 03.03.2020 года и 500000 рублей 29.12.2020 года, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств.

Однако, до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 03.03.2020 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Данный вывод исходит из совокупного толкования условий п. п. 1, 1.1, 1.2 и 1.3 предварительного договора.

Также положениями п. 2.1 предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Принимая во внимание, что сторонами в предварительном договоре фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации,

При этом тот факт, что в предварительном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

Ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 03.03.2020 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО2-М.Ш. по условиям, включенным в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании изложенного, истец ФИО2 просит суд:

Признать договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 03.03.2020 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 03.03.2020 года.

Протокольным определением Нальчикского городского суда КБР от 19.06.2023 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-ГАРАНТ».

Истец ФИО2-М.Ш., будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2-М.Ш. по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить их по оснвоаниям, изложенным в иске.

Представители ответчиков ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ООО «СТРОЙ-ГАРАНТ», будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, 03.03.2020 года между ФИО2-М.Ш. и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» заключен договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Общество обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, и в последующем передать в собственность квартиру, со следующими характеристиками: проектный номер №, блок №, этаж №, общая проектная площадь – 74,58 кв.м., количество комнат – №, цена за 1 кв.м. – 27000 руб. Срок окончания строительства – 4 квартал 2021 года.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.1 договора в размере 2013660 рублей. Стоимость покупатель оплачивает в следующем порядке: 1000000 рублей ФИО2 оплачивает при писании договора купли-продажи; 500000 рублей оплачивает до 30.12.2020 года; 513660 рублей оплачивает до 30.12.2021 года.

До настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил, договор не зарегистрирован.

Между ООО «СТРОЙ-ГАРАНТ» (заказчик) и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (подрядчик) был заключен договор подряда на строительство указанного многоквартирного дома, в соответствии с п. 1.1 которого, подрядчик обязуется своими силами либо с привлечение третьих лиц - субподрядчиков и материально-техническими средствами по заданию заказчика выполнить работы по строительству многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями, блоки А, Б, В, Г, Д, Е, (далее - Объект), расположением по адресу: №, кадастровый №.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 07.05.2018 года № 306-ЭС15-3282, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может в процедуре банкротства застройщика заявить о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «СТРОЙ-ГАРАНТ».

Объекты долевого строительства, находятся на земельном участке, с кадастровым номером №, принадлежащий ООО «СТРОЙ-ГАРАНТ» на праве собственности.

Таким образом, ООО «СТРОЙ-ГАРАНТ» соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 года № «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В рассматриваемом споре из содержания договора между сторонами бесспорно вытекает, что имелось ввиду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире - №, расположена в № блоке на № этаже, общая проектная площадь квартиры - 74,58 кв. м., предварительный проектный номер № цена за 1 кв.м. – 27 000 рублей.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора о намерении, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое не являются для него объектом предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 03.03.2020 года, соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный 03.03.2020 года между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал», договором долевого участия в строительстве, заключенным между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-ГАРАНТ», подлежащим государственной регистрации.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙ-ГАРАНТ» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, заключенного 03.03.2020 года с ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 14.07.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.