Решение по делу № 2-4748/2023 от 26.12.2023 - о признании договора, расписки недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении ипотеки, погашении записи об ипотеке, встречным требованиям <ФИО> к <ФИО> о выселении, .

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2023 года

Дело № 2-4748/23

50RS0035-01-2023-004795-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2023 года г.о. Подольск

Подольский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Гавриловой М.В.,

при помощнике ФИО1,

с участием помощника прокурора Лысковой О.П.,

с участием адвоката по ордеру ФИО7,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании договора, расписки недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении ипотеки, погашении записи об ипотеке, встречным требованиям ФИО4 к ФИО2 о выселении, -

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4, с учётом уточнённых исковых требований просила:

- признать недействительной сделкой Договор купли-продажи квартиры площадью 43,3 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительной запись регистрации перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №;

- признать недействительной расписку ФИО2 в получении от ФИО4 80 000 рублей в качестве аванса по договору купли-продажи квартиры;

- возвратить ФИО3 денежные средства в размере 596 000 рублей, находящиеся на банковском счете 42№, открытом на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк;

- возвратить ПАО Сбербанк денежные средства в размере 2 704 000 рублей, находящиеся на банковском счёте №, открытом на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк;

- прекратить ипотеку в силу закона в отношении квартиры площадью 43,3 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес> пользу ПАО Сбербанк;

- погасить запись регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ №.

Свои требования мотивирует тем, что договор купли-продажи квартиры площадью 43,3 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>, заключен с пороком ее воли, под влиянием заблуждения и обмана в результате мошеннических действий третьих лиц. Истец, зная о действительном положении дел, не совершила бы оспариваемую сделку, которая, по сути, лишила ее права собственности на единственное жилое помещение в результате мошеннических действий. Впоследствии она обратилась в органы полиции по вопросу возбуждения уголовного дела по факту совершения в отношении мошеннических действий. До настоящего времени лица, осуществившие в отношении мошеннические действия, не установлены. При таких обстоятельствах ФИО2 вынуждена обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец – ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель истца – адвокат по ордеру ФИО10 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик – ФИО4 в судебное заседание явилась, заявила встречные исковые требования, согласно которым просила выселить ФИО2 из занимаемого жилого помещения с кадастровым номером 50:55:0000000:53729, находящегося по адресу: <адрес>, являющегося собственностью ФИО4.

В обоснование заявленных требований указывает на то, что ФИО4 приобрела квартиру как добросовестный приобретатель, право пользования и распоряжения за ФИО2 прекращено с момента перехода права собственности на квартиру к ФИО4, однако, до настоящего времени ФИО2 уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, в связи с чем подлежит выселению из квартиры в судебном порядке.

Представитель ответчика по доверенности ФИО11 в судебное заседание явилась, поддержала встречные исковые требования ФИО4

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо – представитель ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен, ранее возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2

Третье лицо – представитель ООО «Самолет Плюс Подольск» в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо – представитель УМВД России по Г.о.Подольск в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав объяснения сторон, заслушав мнение прокурора, полагавшего, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО4 подлежат отказу в удовлетворении, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен Договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (том 1, л.д.9-11).

Стоимость квартиры составляет 3 380 000 рублей (п. 2.1 договора).

Часть стоимости объекта в сумме 676 000 рублей оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.1 договора).

Часть стоимости объекта в сумме 2 704 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 в соответствии с кредитным договором № от 24.04.2023г., заключенным ПАО «Сбербанк России» (п.2.2.2 договора) (том 1, л.д.9).

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в Управлении Росреестра по МО ДД.ММ.ГГГГ за № с одновременной ипотекой в силу закона в пользу ПАО Сбербанк за №.

На основании абз.З п.2.3.2 Договора передача денежных средств в размере 3 300 000 рублей Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества (том 1, л.д.10).

Согласно Платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк <адрес> платеж в размере 3 300 000 рублей был перечислен на расчетный счет ФИО2

Из объяснений истца следует, что договор купли-продажи заключен ФИО2 под влиянием заблуждения и обмана в результате мошеннических действий третьих лиц, которые представившись сотрудниками правоохранительных органов убедили её провести сделку по продаже квартиры, которая будет, как её убедили, формальной, и фактически квартира продаваться не будет, покупателю будут возвращены все деньги, нужна только для того, чтобы по документам перевести на время право собственности на другое лицо, поскольку мошенниками оформляются документы по переоформлению её квартиры на другое лицо. В телефонном разговоре ей были предложены контактные номера телефонов агентств недвижимости, она позвонила в ООО «Самолет Плюс Подольск», откуда для осмотра квартиры пришла агент ФИО6 (ответчик). Она (ФИО12), сообщила ей, что ей надо продать квартиру именно за 3 300 000 рублей, ни меньше и ни больше, после чего ФИО6 сообщила, что оформит эту квартиру на себя. После перечисления денежных средств она пыталась снять денежные средства для перечисления на счет, который ей указывали позвонившие по телефону, но сотрудники банка отказались выдавать денежные средства, рекомендовав обратиться в правоохранительные органы.

В ответ на судебный запрос УМВД России по Г.о.Подольск сообщает, что СУ УМВД России по городскому округу Подольск ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица по факту причинения мошенническими действиями ФИО2 материального ущерба в сумме 802 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ СУ УМВД России по городскому округу Подольск вынесено постановление о выделении из материалов вышеуказанного уголовного дела и возбуждении уголовного дела № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ. Данное уголовное дело соединено в одно производство с уголовным делом №.

ДД.ММ.ГГГГ предварительное следствие по уголовному делу № приостановлено по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ.

Согласно представленным документам уголовное дело № возбуждено ДД.ММ.ГГГГ СУ УМВД России по Г.о.Подольск при признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.30, ч.4 ст.159 УК РФ по факту того, что неустановленные лица сообщили ФИО2, что на её квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, имеется генеральная доверенность на продажу, в связи с чем ей необходимо продать и перевести денежные средства на «безопасный счет». После чего ФИО2, будучи введенной в заблуждение неустановленными лицами, заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продала ФИО4 квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, за денежные средства в размере 3 300 000 рублей, которые впоследствии поступили на расчетный счет ПАО «Сбербанк», открытый на имя ФИО2 Однако ФИО2 не смогла распорядиться указанными денежными средствами в связи с отказом сотрудников банка ПАО «Сбербанк» в обналичивании и выдаче денежных средств ФИО2. Таким образом, неустановленные лица не смогли довести преступные действия до конца по независящим от них обстоятельствам.

Согласно справке ПАО «Сбербанк России» об уплате основного долга и процентов про кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с 24.04.2023г. по 28.11.2023г. погашен основной долг на сумму 4 740, 45 рублей.

В соответствии с представленным расчетом сумма задолженности по указанному кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 699259,55 рублей.

188 499,59 рублей ФИО4 были выплачены в качестве процентов по договору ипотеки.

Разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, руководствуясь вышеуказанными требованиями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд установил, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы ФИО2 о том, что её воля при подписании договора купли-продажи своего единственного жилья, а также в силу сложившихся обстоятельств, неправильно и несвободно сформировалась вследствие и под влиянием, сформированного поведением третьих лиц.

Как участник сделки ФИО2 составила неправильное мнение о совершаемой сделке, под влиянием обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, поскольку доверяла мошенникам, представившимися работниками Центрального Банка РФ, Следственного Комитета РФ, убедившими ФИО2 совершить сделку купли - продажи квартиры, пообещав отменить сделку, когда найдут неизвестное лицо, на которое оформлена поддельная доверенность на продажу квартиры ФИО2

Таким образом, обстоятельства, относительно которых ФИО2 была обманута, находятся в причинной связи с её решением о заключении сделки.

Законом не предусмотрено, что введение в заблуждение должно исходить именно от второй стороны по сделке. Действуя осмотрительно, являясь профессиональным агентом в области продажи недвижимого имущества, ФИО4 должна была понимать, что сделка совершается на крайне невыгодных условиях для ФИО2 Так, согласно представленной оценке, рыночная стоимость квартиры составляет 7 164 000 рублей (том 1л.д. 150). Согласно отчета, составленного при совершении сделки по запросу ответчика ФИО4, рыночная стоимость объекта составила 6 529 351 рублей, что свидетельствует о том, что ФИО4 и при совершении сделки было известно, что истец продает единственное жилье по цене, в два раза ниже рыночной.

Также суду не представлено доказательств того, что до совершения сделки между истцом и ответчиком была договоренность об освобождении квартиры, что также подтверждает доводы ФИО2 о том, что при совершении сделки ФИО2 полагала, что её совершение не повлечет для нее необходимость покидать квартиру, которая является единственным жилым помещением, находящимся у нее в собственности.

На основании вышеизложенного, суд признаёт договор купли - продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, недействительным, а также признает недействительной запись регистрации перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №;

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительной расписки ФИО2 в получении от ФИО4 80 000 рублей в качестве аванса по договору купли-продажи квартиры, суд руководствует следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Из материалов дела следует, что в ходе оформления сделки ФИО2 на имя ФИО4 была составлена расписка о получении денежных средств в сумме 80 000 рублей.

Из объяснений истца следует, что никакие деньги по расписке ей ФИО4 не передавались, последняя пояснила, что расписка необходима для оформления сделки.

Оценивая представленные доказательства, суд считает возможным признать расписку, составленную ФИО2 без даты о получении от ФИО4 80 000 рублей в качестве аванса по договору купли -продажи квартиры недействительной, поскольку она является мнимой сделкой, так как представленными доказательствами подтверждается, что ФИО2 фактически данные денежные средства не получала. Так, просмотренная в судебном заседании видеозапись совершения сделки не содержит аудиозаписи, в связи с чем, невозможно установить, что именно стороны обсуждали во время сделки. При этом, из видеозаписи усматривается, что денежные средства в сумме 80 000 рублей ФИО4, пересчитав, помещает в свою сумку, не передавая ФИО2.

Доводы ФИО4 о том, что данные денежные средства подлежали передаче сотруднику агентства недвижимости в качестве платы за услуги по оформлению сделки купли-продажи квартиры, суд отклоняет как необоснованные, поскольку доказательств того, что в дальнейшем данные денежные средства были внесены на счет организации или выплачены сотруднику, суду не представлено. Как и не представлено доказательств наличия договорных отношений между ФИО2 и иным лицом по оказанию платных услуг по оформлению сделки. Отсутствие даты составления расписки и даты передачи денежных средств также подтверждает мнимость данной расписки.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Признавая вышеуказанные сделки недействительными, суд также считает необходимым применить последствия недействительности данных оспоримых сделок, а именно:

- прекратить право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО2 право собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 600 740,45 рублей (596 000+4 740,45 рублей, выплаченных в счет погашения основного долга) в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли -продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4;

- взыскать с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» 2 699 259, 55 рублей в счет оплаты основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России»;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 188 499,59 рублей в счет возврата денежных средств, выплаченных в качестве процентов по договору ипотеки.

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки, погашении записи об ипотеке суд оставляет без удовлетворения ввиду отсутствия на то правовых оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, поскольку ипотека прекращается в силу закона после исполнения обязательств по кредитному договору.

ПАО «Сбербанк России» является добросовестным залогодержателем. Признание договора купли-продажи не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о недействительности отчуждения этого имущества, право собственности на которое было в установленном законом порядке зарегистрировано.

Таким образом, права залога за добросовестным залогодержателем сохраняются за последним независимо от того, по каким основаниям сделка признается недействительной.

Поскольку правовых последствий в виде перехода права собственности на квартиру к ФИО4 недействительная сделка не породила, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении её встречных требований о выселении ФИО2

Иные доводы сторон не опровергают вышеуказанные выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли - продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5, недействительным.

Признать расписку, составленную ФИО2 без даты о получении от ФИО4 80 000 рублей в качестве аванса по договору купли -продажи квартиры недействительной.

Применить последствия недействительности сделок:

- прекратить право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

- признать за ФИО2 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 600 740,45 рублей в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли -продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 188 499,59 рублей в счет возврата денежных средств, выплаченных в качестве процентов по договору ипотеки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» 2 699 259, 55 рублей в счет оплаты основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России».

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки, погашении записи об ипотеке - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО2 о выселении - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий М.В. Гаврилова