Дело № 2-163/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 августа 2022 года Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Точилина Е.С.
при секретаре ,
помощник судьи Руди Ю.А.,
с участием:
ответчика ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,
установил:
ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО1, в котором просили расторгнуть договор купли-продажи от 14.05.2020, заключенный между сторонами.
В обоснование исковых требований указали, что 14.05.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: . После переезда в осенне-зимний период истцами выявлены следующие дефекты: по стенам пошли трещины, на окнах появилась плесень, начали промерзать стены дома, а также пол, отопить помещение до средних температур в зимний период времени невозможно. Все вещи истцов, хранившиеся на втором этаже, пришли в негодность и не подлежат восстановлению. Согласно заключению специалиста № Т057-02/21 дом не является жилым, а может использоваться в качестве садового дома для временного пребывания. Выявлены трещины в облицовочном слое штукатурки стен со всех сторон фасада здания и локальное отслоение наружной теплоизоляции от стен, внутри помещения обнаружена трещина внутреннего отделочного покрытия наружной стены, многочисленные следы подтёков влаги похожие на плесень на внутренних поверхностях оконных блоков из ПВХ и на внутренней поверхности наружной стены в комнате второго этажа. Промерзание наружных стен и оконных блоков, отсутствие системы вентиляции, отсутствие облицовки цоколя, отсутствие отмостки. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить минимальный перечень строительно-монтажных работ стоимостью 1 098 129,60 рублей, что составляет более половины стоимости указанного дома. Указанная сумма денежных средств у истцов отсутствует. Полагают, что ими приобретен товар ненадлежащего качества, что свидетельствует о нарушении прав истцов при заключении договора. Ответчиком уведомление о добровольном расторжении договора купли-продажи и (или) решения возникшего вопроса мирным путем проигнорировано.
Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признали. Представитель ответчика пояснил, что на момент продажи жилой дом был в пригодном для проживания состоянии. Указанные в экспертизе дефекты, а именно недостаточность толщины утеплителя и трещины штукатурки и фасада, являются несущественными и могут быть устранены истцами самостоятельно, на безопасность дома не влияют. Причину появления грибка и плесени эксперт не установил. Дом продан в пригодном состоянии, осматривался истцами перед покупкой, что также подтверждается показаниями свидетелей. Дом обладает всем необходимым для проживания.
Истцы ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и оценив их, суд приходит к следующему.
07.06.2012 ФИО1 по договору купли-продажи приобрел у Х.А.С. земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 651 кв. м, предназначенный для садоводства. Государственная регистрация права собственности произведена 03.07.2012.
Постановлением Администрации Богашевского сельского поселения № 362-з от 20.11.2017 земельному участку с кадастровым № присвоен новый адрес: .
21.05.2014 ФИО1 по договору купли-продажи приобрел у Р.Т.М. земельный участок с кадастровым № из земель сельскохозяйственного, предназначенный для назначения для садоводства, общая площадь 620 кв. м, расположенный по адресу: .
Постановлением Администрации Богашевского сельского поселения № 284-з от 23.12.2015 земельному участку с кадастровым № присвоен новый адрес: .
В 2014 году на земельном участке по адресу: , построен дом, общей площадью 83 кв. м, 2 этажа, что подтверждается материалами регистрационного дела в отношении объекта с кадастровым №.
14.05.2020 между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого в общую совместную собственность истцов передается жилой дом с кадастровым № общей площадью 83 кв. м; земельный участок с кадастровым №, общей площадью 620 кв. м по адресу: ; земельный участок с кадастровым №, общей площадью 651 кв. м, по адресу: .
В соответствии с пунктом 2.1 договора по соглашению сторон цена объектов недвижимости определена в размере 2 850 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 2 000 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым № – 400 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым № – 450 000 рублей.
Согласно расписке в получении денежных средств от 14.05.2020, ФИО1 получил от ФИО3 и ФИО4 сумму в размере 2 850 000 рублей в качестве расчета за проданные жилой дом и земельные участки.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истцы указали на приобретение товара ненадлежащего качества, поскольку дом непригоден для постоянного проживания ввиду выявленных дефектов.
11.05.2021 ФИО3 направил ФИО1 уведомление с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 14.05.2020.
Направление уведомления документально подтверждено почтовой квитанцией от 11.05.2021, описью почтового отправления.
Ответ на уведомление истцами не получен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Из приведенных норм следует, что общие последствия передачи товара ненадлежащего качества различаются в зависимости от того, является ли нарушение продавцом требований к качеству существенным (пункт 2 статьи 450, пункты 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации) или нет (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенность нарушения договора одной из сторон определена в норме пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к договору купли-продажи указанное понятие раскрывается в специальной норме пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путем перечисления признаков существенности нарушения продавцом требований к качеству товара: обнаружение неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатков, которые выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Если недостатки товара не относятся к существенным и не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, истцы должны доказать существенность недостатков переданного им товара по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком, причем эти недостатки должны были существовать до передачи дома покупателю.
Данные обстоятельства истцами не доказаны.
Истцы, ссылаясь на заключение специалиста № Т057-02/21, выполненное ООО «МБЭКС», указали на наличие таких недостатков в доме как наличие трещин в штукатурке, локальное отслоение теплоизоляции, многочисленные следы, трещина внутреннего отделочного покрытия внутри помещения, многочисленные следы подтеков влаги, промерзание наружных стен и оконных блоков, отсутствие системы вентиляции, отсутствие облицовки цоколя, отсутствие отмостки.
В указанном заключении специалиста также указано на то, что дом возможно использовать только для временного пребывания, а для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить работы на сумму 1 089 129,60 рублей.
Оспаривая указанное заключение специалиста, ответчик указал, что дом не момент продажи не имел существенных недостатков, при этом в данном доме возможно круглогодичное проживание.
Так, из показаний свидетеля Л.А.А. следует, что она познакомилась с ответчиком в 2016-2017 годах. Неоднократно была с детьми у него в гостях, холодно в доме никогда не было. ФИО3 обращался к мужу Л.А.А. неоднократно с вопросами о том, как нужно топить дом. Истцы заморозили слив, воду. Свидетель также пояснила, что ранее не наблюдала, чтобы у ФИО1 что-либо перемерзало. Указала, что истцы удивлялись ранней зиме и закупили три тонны угля, чего явно недостаточно для отопления дома в зимний период времени, также не наблюдала, чтобы истцы дополнительно покупали дрова. Во время пребывания Л.А.А. на новоселье у С-вых, последние очень радовались приобретению дома, им всё очень нравилось. При последующем посещении дома Л.А.А. была удивлена, что дом не отапливается также как отапливал его ответчик.
Из показаний свидетеля Т.О.Н. следует, что истцы топят дом с некой периодичностью, сложилось мнение, что зимой в доме никто не проживал. Ответчик во время проживания топил дом постоянно, держал его в чистоте и порядке. В доме всегда было сухо и тепло.
Согласно показаниям свидетеля Р.А.Н., она помогала ответчику продавать спорный дом. Ответчик держал в доме порядок, сделал современный ремонт. Ранней весной в доме было тепло. Жалоб от новых собственников не поступало. При оформлении сделки купли-продажи ответчик объяснил ФИО5 все детали отапливания дома, что и как делать, при возникновении вопросов предложил обращаться к нему.
По ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».
Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы, жилой дом обладает необходимым набором помещений и инженерным оборудованием для постоянного проживания в соответствии с нормативными требованиями.
Вместе с тем судебным экспертом установлены также строительно-технические дефекты – толщина утеплителя наружных стен недостаточна для сопротивления потоку тепла, проходящему из помещения наружу; трещины декоративного штукатурного слоя способствуют более динамичной потери тепла. Кроме того, установлено наличие вредных факторов среды обитания человека, которые могут не обеспечить безопасность здоровья граждан, что может стать основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания. По результатам энергетического обследования (энергоаудита) выявлено, что нарушены требования в части установленной температуры на внутренней поверхности стен и оконных блоков.
Согласно выводам эксперта образование вредных факторов возможно в результате, как условий эксплуатации помещений, так и нарушений, допущенных в ходе строительства. Дефекты и иные недостатки, препятствующие постоянному проживанию, могли образоваться, как в результате условий эксплуатации помещений, так и нарушений допущенных в ходе строительства.
Оценивая заключения специалиста и судебной экспертизы в совокупности с показаниями свидетелей, суд приходит к выводу о том, что проданное ответчиком истцам здание имеет строительно-технические дефекты в виде недостаточной толщины утеплителя наружных стен и трещин декоративного штукатурного слоя, вместе с тем данные дефекты не являются существенными, поскольку могут быть устранены, о чём, в частности, указано в заключении специалиста.
При этом суд не может принять во внимание заключение специалиста в части стоимости необходимых работ как доказательство наличия недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, поскольку представленные в заключении ООО «МБЭКС», расчёты с перечнем работ не согласуются с выводами судебной экспертизы.
В частности, указанные в заключении специалиста работы по облицовке цоколя не могут быть приняты во внимание как недостаток, поскольку при покупке продавцом было указано на то, что цоколь не облицован и покупатели были осведомлены о данном обстоятельстве, что свидетельствует из пояснений истца ФИО3 Кроме того, судебный эксперт не установил дефектов, связанных с оконными блоками и вентиляцией.
Установленные судебным экспертом недостатки в виде вредных факторов среды обитания человека согласно заключению эксперта могли образоваться не только в результате нарушений, допущенных при строительстве, но и при нарушении правил эксплуатации системы отопления жилого дома.
При этом из показаний свидетелей Т.О.Н. и Л.А.А. следует, что в доме ответчика они не чувствовали холода и не видели плесени или промерзаний. Согласно заключению судебной экспертизы установленный в доме отопительный котел подходит для отопления исследуемого жилого дома.
Из показаний свидетелей Т.О.Н. и Л.А.А. также следует, что истцы топили дом меньше, чем ответчик или вообще не топили.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что вредные факторы среды обитания человека образовались в приобретенном истцами жилом доме уже после его приобретения в связи с нарушением правил эксплуатации системы отопления жилого дома.
Таким образом, истцами не доказано наличие в приобретенном доме существенных недостатков, которые могли бы являться основанием для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, взыскиваются все понесенные по делу судебные расходы за счет другой стороны.
Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению, расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчика также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО3 , ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 14.05.2020 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме
Председательствующий /подпись/ Точилин Е.С.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.08.2022 /подпись/
Копия верна
Подлинник подшит в деле № 2-163/2022
Судья Точилин Е.С.
Секретарь Никодимова Н.Ю.
УИД 70RS0005-01-2021-002560-87