Дело № 2-5463/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2022 года г. Йошкар-Ола
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Лаптевой К.Н.при секретаре Сахматовой Г.Э. с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2
Представителя ответчика ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о признании соглашения недействительным в части установления выкупной цены, установления иной выкупной цены аварийного жилья,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации ГО «Город Йошкар-Ола», с учетом уточнений просит признать соглашение об изъятии земельного участка и недвижимого имущества по адресу: <адрес> недействительным в части установления выкупной цены 1 334 532 рубля, выплате разницы между стоимостью изымаемой квартиры и предоставляемой квартирой 675 783 рубля 00 копеек, обязать Администрацию ГО «<адрес>» заключить с ним соглашение об изъятии земельного участка и недвижимого имущества по адресу: <адрес> установлением выкупной цены изымаемого имущества 2 162 600 рублей 00 копеек.
В обоснование указал, что между ним и Администрацией было заключено соглашение от <дата> об изъятии земельного участка и недвижимого имущества по адресу: <адрес>, размер возмещения был определен 1 334 532 рубля согласно отчета об оценке ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата>, взамен ФИО1 подлежит преставлению двухкомнатная благоустроенная квартира в <адрес> проектной общей площадью 675 783 рубля 00 копеек, при этом внесению подлежит разница 675 783 рубля 00 копеек, при ее невнесении обязательство по предоставлению квартиры прекращается и производится возмещение в денежной форме. По мнению истца при заключении договора был нарушены его права, в частности, выкупная цена исчислена на основании отчета ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата> неверно и занижена, поскольку учету подлежал также размер доли в праве на общее имущество и земельный участок, также ему данный отчет не вручался, что представляет собой нарушение процедуры изъятия. Изначально при подаче иска в суд, ФИО1 не указывал на наличие подписанного сторонами соглашения, однако впоследствии уточнил позицию.
В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали. ФИО1 пояснил, что представленное соглашение он подписывал, при подписании соглашения в Администрации полагал, что дает только реквизиты для оплаты, был введен в заблуждение, копия соглашения ему передана не была, как и копия отчета, также пояснил, что ему предлагалась квартира меньшей площади взамен, но он желал получения квартиры большей площади. Также сторона истца не желает признания договора недействительным в целом, только в оспариваемой части, настаивает на определении выкупной цены согласно представленного досудебного отчета об оценке, проведения судебной экспертизы не желает.
Представитель ответчика Администрации ФИО3 с иском не согласился, проведения судебной экспертизы не желает, полагает, что отчет включает все необходимые категории, также пояснил, что двухкомнатная благоустроенная квартира в <адрес> может быть передана ФИО1 в рамках соглашения, о чем представляется уведомление, в ином случае будет выплачена компенсация согласно условий соглашения. Отчет об оценке по сложившейся практике сторонам не направляется, но может быть представлен Администрацией по заявлению.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 310 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Согласно п. 20 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ)… В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Предоставление гражданам в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, дома - подлежащим сносу другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. Однако при наличии соглашения стороны процедуры изъятия жилого помещения для муниципальных нужд обязаны доплачивать соответствующую разницу стоимости жилых помещений при их неравноценности.
В соответствии ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Ст. 55 ЗК РФ утратила силу с 1 апреля 2015 года.
Согласно ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ст. 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении … Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: 2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Согласно ч. 9 данной статьи правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Постановлением Правительства Республики Марий Эл утверждена Республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», а муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2023 годы», утверждена постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от <дата> <номер>.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу согласно Постановления Администрации г. Йошкар-Ола от <дата> <номер>. Данный дом 1959 года постройки имеет износ более 80% по состоянию на 2016 год.
Постановлением Администрации г. Йошкар-Ола от <дата> <номер> принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым <номер> под указанным многоквартирным домом.
Квартира <номер> площадью 49,3 кв.м. в <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, приобретена им в 1998 году.
Администрацией ФИО1 было направлено уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и недвижимого имущества для муниципальных нужд от <дата> <номер>, к которому прилагалось два варианта соглашения об изъятии – вариант соглашения с выплатой компенсации в денежной форме, и вариант с предоставлением взамен иного жилого помещения на определенных соглашением условиях, данные документы были им получены. Какие либо возражения относительно условий направленных соглашений в порядке ч.9 ст. 56.10 ГК РФ ФИО1 не направлялись, обоснование не представлялось.
<дата> между ФИО1 и Администрацией было заключено соглашение об изъятии земельного участка и недвижимого имущества по адресу: <адрес>, размер возмещения был определен сторонами 1 334 532 рубля согласно отчета об оценке ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата>, взамен ФИО1 подлежит предоставлению двухкомнатная благоустроенная квартира в <адрес> РМЭ проектной общей площадью 59,7 кв.м. стоимостью 2 087 231 рубль 40 копеек, при этом внесению подлежит разница 675 783 рубля 00 копеек, при ее невнесении обязательство по предоставлению квартиры прекращается и производится возмещение в денежной форме.
При первичном обращении в суд для заключения соглашения ФИО1 не указывал на заключение соглашения, намереваясь понудить Администрацию к заключению соглашения с указанием цены изымаемого объекта на основании представленной им досудебной оценки. Однако в ходе рассмотрения дела Администрацией представлен подписанный обеими сторонами экземпляр данного соглашения от <дата>.
При несогласии с указанной в соглашении ценой изымаемого помещения ФИО1 указывает, что ООО «АКР-ИНВЕСТ» неверно был определен размер возмещения, также указывает, что отчет об оценке ему не направлялся, что является нарушением процедуры заключения соглашения.
Факт подписания соглашения в Администрации подтверждает сам ФИО1, также факт и обстоятельства подписания соглашения подтверждены показаниями свидетеля ФИО4, из которых следует, что ФИО1 лично присутствовал в Администрации, где был подписан данный договор. Факт ненаправления ФИО1 отчета ООО «АКР-ИНВЕСТ» Администрация не оспаривает, однако указывает, что по запросу стороны соглашения отчет предоставляется, в ходе рассмотрения дела не установлено, что данный отчет ФИО1 до заключения соглашения запрашивал и ему он не был предоставлен, либо что он указывал на иную стоимость изымаемого помещения до заключения соглашения и подтверждал ее.
При заключении соглашения сторонами была выражена воля на согласование отраженных в соглашении условий, включая объект, представляемый взамен имеющий большую площадь, чем изымаемая квартира, его стоимость, стоимость изымаемой квартиры, определяемая на основании отчета об оценке ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата> размер доплаты.
Также из пояснений ФИО1 следует, что при согласовании условий договора он не желал предоставления квартиры меньшей площади соразмерной изымаемой, которая могла быть ему предоставлена Администрацией, желая предоставления двухкомнатной квартиры, таким образом, данные обстоятельства им с Администрацией также согласованы.
Довод ФИО1, что он не понимал суть и условия соглашения при его подписании, полагая, что представляет банковские реквизиты для выплаты, суд оценивает критически, учитывая также, что последний лист соглашения, подписанный сторонами, содержит часть его условий. В ходе рассмотрения дела судом ФИО1 также настаивает на сохранении действия соглашения от <дата> за исключением условия о его цене, желает получения жилого помещения указанного в нем в качестве возмещения.
Впоследствии <дата> ФИО1 обращался в Администрацию для внесения изменений в соглашение, однако ему было отказано письмом от <дата>.
Из представленных Администрацией документов и уведомления от <дата> следует, что <адрес> имеется в наличии и может быть предоставлена ФИО1 на момент рассмотрения дела судом, о чем он уведомлен, не отказался от ее получения.
При несогласии с указанной в соглашении ценой указанного помещения ФИО1 указывает, что неверно был определен размер возмещения, также указывает, что отчет об оценке ему не направлялся, что является нарушением процедуры заключения соглашения, ссылается на ст. 282 ГК РФ и судебную практику по делам об изъятии жилых помещения. Фактически он говорит о том, что в спорной части соглашение не соответствует закону.
При этом ФИО1 настаивает, чтобы цена изымаемого имущества была определена на основании представленного им досудебного отчета оценщика ИП ФИО5, согласно которого рыночная стоимость объекта определена на <дата>, общая рыночная стоимость составила 2 162 600 рублей, из которых рыночная стоимость квартиры 1 320 000 рублей, стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома 77 500 рублей 00 копеек, стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок 677 200 рублей, убытки собственников 87 900 рублей 00 копеек.
В ходе рассмотрения дела обсуждался вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, от проведения судебной экспертизы обе стороны в ходе рассмотрения дела отказались.
Однако ссылаясь на ст. 282 ГК РФ истец не учитывает, что данная статья регулирует случаи принудительного изъятия по решению суда по инициативе администрации без ранее полученного согласия другой стороны на изъятие и его условия (например, в случае, если другая сторона не желает подписывать соглашение на предложенных условиях).
В его случае изъятие производится по соглашению сторон составленному в письменной форме, оспаривание цены изымаемого объекта производится истцом как стороной соглашения уже после подписания сторонами соглашения.
При этом сторонами были согласованы все условия соглашения на дату его заключения, включая стоимость изымаемого помещения, предлагаемое взамен помещение большей площади, избранное по соглашению сторон при наличии возможности выбрать вариант меньшей соразмерной площади. В подписанном сторонами варианте соглашения имелась прямая ссылка на отчет ООО» АКР ИНВЕСТ» <номер> от <дата> как основание для определения выкупной стоимости, возможность ознакомления с условиями соглашения и в том числе отчетом об оценке у истца имелась. При таких обстоятельствах до подписания соглашения истец действуя добросовестно, имел возможность уточнить все указанные обстоятельства до заключения соглашения. Также хотя отчет и не направлялся до подписания соглашения, доказательств уклонения Администрации от предоставления отчета по запросу истца не представлено. Впоследствии по запросу отчет был ему направлен.
По мнению суда факт ненаправления отчета об оценке в данном случае не влечет за собой недействительности условия о стоимости изымаемого имущества в заключенном сторонами соглашении и не свидетельствует о несогласовании данной стоимости, ненаправление отчета влечет за собой иные правовые последствия в случае принудительного изъятия имущества в отсутствие соглашения. Так несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения, чего в данном случае не имеется.
Из представленного отчета об оценке ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата> следует, что при определении рыночной стоимости объекта включая убытки в сумме 1 334 532 рубля, учитывались рыночная стоимость компенсации стоимости самой квартиры, убытков, стоимости переезда и подбора иного жилья, исчислялась компенсация за земельный участок, непроизведенный капитальный ремонт. Окончательная выкупная стоимость определялась в денежной форме, и соглашаясь с данным условием соглашения, истец фактически согласился с окончательным размером выкупной стоимости.
При таких обстоятельствах оснований для признания условия о стоимости изымаемого имущества недействительным суд не усматривает.
Что касается установления иной стоимости изымаемого имущества, то в ходе рассмотрения дела судом иная стоимость, чем установленная отчетом об оценке ООО «АКР-ИНВЕСТ» <номер> от <дата> на дату составления соглашения или на иную дату обеими сторонами не определена и не согласована. Отчет ИП ФИО5 составлен на иную дату не согласованную сторонами и в данном качестве использован быть не может, поэтому иная цена изымаемого объекта стороной истца в силу ст. 56 ГПК РФ не доказана и не может быть установлена по решению суда на основании представленных стороной истца доказательств. От проведения судебной экспертизы стороны отказались.
Что касается признания недействительным условия о доплате, как указывалось выше, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
В ходе рассмотрения дела установлено, что при подписании соглашения истец намеренно просил предоставить ему квартиру большей площади, чем площадь изымаемого помещения при наличии вариантов меньшей площади, при заключении соглашения согласился выплачивать компенсацию. В настоящее время истец не отказывается от получения указанного в соглашении объекта большей площади взамен изымаемого, других доводов кроме большей стоимости изымаемого помещения истец в данной части не приводит.
Правовое регулирование предусматривает лишь возможность, но не безусловную обязательность предоставления нанимателю и членам его семьи жилого помещения большей площади. Согласие гражданина на предоставление при переселении из подлежащего сносу многоквартирного дома другого благоустроенного жилого помещения большей площади нормам жилищного законодательства, в том числе, положениям ст. 1 ЖК РФ, не противоречит, поэтому оснований для признания данного условия недействительным по заявленному основанию суд не усматривает.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца к ответчику по уточненным требованиям и заявленным основаниям не имеется, в иске следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 к Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» о признании соглашения об изъятии земельного участка и недвижимого имущества <номер> от <дата> недействительным в части установления выкупной цены, установления иной выкупной цены аварийного жилья.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РМЭ через Йошкар-Олинский городской суд РМЭ в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья К.Н. Лаптева
Мотивированное решение составлено 19 декабря 2022 года
Решение22.12.2022