Решение по делу № 3А-76/2023 от 17.05.2023

УИД 47OS0000-01-2023-000068-21

№ 3а-76/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 17 мая 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором с учетом изменения предмета административного иска от 25.04.2023 г. просит:

признать недействительным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209;

признать недействительным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217;

установить в отношении объекта недвижимости 47:26:0108001:5472, Ленинградская область, Тосненский район, Федоровское городское поселение, ул. Почтовая, д. 24, корпус 1, его рыночную стоимость по состоянию на 22.08.2022 года в размере 23 670 496 руб. 58 коп.;

установить в отношении объекта недвижимости 47:26:0108001:8563, Ленинградская область, Тосненский район, Федоровское городское поселение, ул. Почтовая, д. 24, корпус 2, его рыночную стоимость по состоянию на 22.08.2022 года в размере 20 344 442 руб. 99 коп.;

установить в отношении объекта недвижимости 47:26:0108001:9441, Ленинградская область, Тосненский район, Федоровское городское поселение, ул. Почтовая, его рыночную стоимость по состоянию на 22.08.2022 года в размере 5 939 732 руб. 33 коп.;

установить в отношении объекта недвижимости 47:26:0108001:11987, Ленинградская область, Тосненский район, Федоровское городское поселение, ул. Почтовая, д. 24, корпус 3, его рыночную стоимость по состоянию на 22.08.2022 года в размере 16 740 808 руб. 86 коп.

В обоснование требований административного иска указано, что за ФИО1 зарегистрировано право долевой собственности недвижимого имущества (1/2 доли) – нежилых зданий с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987.

Отчетом об оценке от № 1585-П от 24.10.2022 года, составленным оценщиком ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО2, определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22.08.2022 года с кадастровыми номерами:

47:26:0108001:5472 – 23670496,58 руб.;

47:26:0108001:8563 – 20344442,99 руб.;

47:26:0108001:9441 – 5939732,33 руб.;

47:26:0108001:11987 – 16740808,86 руб.

10.11.2022 г. и 23.11.2022 г. административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлениями по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987 и установления её в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от № 1585-П от 24.10.2022 года.

По итогам рассмотрения заявлений в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняты решения от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000210, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000211, от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с допущенными в отчете об оценке нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец полагает, что решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000210, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000211, от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217 являются незаконными, замечания по отчету об оценке объектов недвижимости формальные и необоснованные. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить налог в большем размере.

К участию в рассмотрении дела привлечены: в качестве административного ответчика – ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в качестве заинтересованных лиц – администрация МО Федоровское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области, ФИО3.

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО5, ФИО6 в возражениях просили отказать в удовлетворении административного иска, поясняя, что отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, поскольку в отчете использовались неполные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель администрации МО Федоровское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области ФИО7 в письменном отзыве оставила принятие решения на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель администрации МО Федоровское городское поселение, ФИО3 не явились, извещены о дате и месте судебного заседания.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области - 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное учреждение «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»).

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч. 1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Установлено, что по данным ЕГРН ФИО1 является собственником 1/2 доли недвижимого имущества – нежилых зданий с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987.

Согласно выпискам ЕГРН о кадастровой стоимости от 28.12.2022 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет:

для объекта с КН 47:26:0108001:5472 – 39 687 113,87 руб., дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022;

для объекта с КН 47:26:0108001:8563 – 34514253,76 руб., дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022;

для объекта с КН 47:26:0108001:9441 – 10217387,15 руб., дата определения кадастровой стоимости - 31.03.2021;

для объекта с КН 47:26:0108001:11987 – 27693951,94 руб., дата определения кадастровой стоимости - 15.02.2022.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 10.11.2022 г. и 23.11.2022 г. административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости. К заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке № 1585-П от 24.10.2022 года, составленный оценщиком ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО2, в котором определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22.08.2022 года с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987.

По результатам рассмотрения заявлений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» решениями от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000210, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000211, от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в отчете об оценке содержатся нарушения законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, повлекшие искажение рыночной стоимости единого объекта недвижимости и объекта капитального строительства.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились следующие нарушения.

В таблице 1 «идентификация объектов оценки» на странице 15 отчета приводятся данные о том, что материал стен объектов – утепление сэндвич панели. Однако документы, на основании которых сделан данный вывод, отсутствует.

В рамках сравнительного и доходного подходов оценщик из полученных стоимостей вычитает налог на добавленную стоимость, однако в результате анализа приведенных скриншотов объектов-аналогов на страницах с 32 по 40 отчета информация о содержании данного налога в их стоимостях не обнаружено. Необоснованное выделение из полученных стоимостей НДС приводит к занижению стоимости объектов в рамках примененных подходов.

Некорректное применение оценщиком корректировок привело к искажению стоимости объектов оценки.

При определении стоимости земельного участка оценщик не выполнил анализ по элементам сравнения, перечисленных в подп. «е» пункта 22 ФСО №7, объектов оценки с другими объектами недвижимости.

На странице 47 отчета скорректированная удельная стоимость составила 37997 руб./кв.м с учетом НДС, при этом скорректированные цены объектов составили от 31982 руб./кв.м до 34611 руб./кв.м.

Отсутствует обоснование получения величины в размере 37997 руб./кв.м с учетом НДС.

В рамках доходного подхода используются корректировки (страницы 55-56 отчета: процент недозагрузки при сдаче в аренду, операционные расходы, ставка капитализации для складских зданий и помещений. Однако оценщик относит объекты оценки к группе (сегменту рынка) производственно-складских объектов (страница 27 отчета). Кроме того, по данным фотофиксации в зданиях осуществляется производственная деятельность. Обоснование применение корректировки, относящейся только к складским зданиям и помещениям, отсутствует.

В отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Оценивая отчет об оценке № 1585-П от 24.10.2022 года, суд исходит из следующего.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости в отношении указанных объектов недвижимости использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения их рыночной стоимости, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Приведенные нарушения не позволили административному ответчику утверждать о достоверности полученного в отчете результата.

Кроме этого, суд учитывает следующие обстоятельства.

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», рассмотрев заявления ФИО1 от 09.02.2023 г., решениями от 07.03.2023 г. № УРС-47/2023/000025, № УРС-47/2023/000026, № УРС-47/2023/000027, № УРС-47/2023/000028 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № 4110-П от 26.12.2022:

47:26:0108001:5472 – 23670496,58 руб.;

47:26:0108001:8563 – 20344442,99 руб.;

47:26:0108001:9441 – 5939732,33 руб.;

47:26:0108001:11987 – 16740808,86 руб.

Дата определения рыночной стоимости объектов недвижимости – 22.08.2022 г.

Таким образом, заявления ФИО1 удовлетворены, оспариваемая им кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости бюджетным учреждением пересмотрена и установлена рыночная стоимость в отношении каждого объекта в размере, заявленном в требованиях административного иска, и также на дату оценки 22.08.2022 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть повторно установлена в том же размере и на эту же дату.

В этой связи обжалуемые решения бюджетного учреждения не содержат всей совокупности условий, предусмотренных ч. 1 ст. 218 КАС РФ, позволяющих суду оценить их как решения, действия, которыми нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

С учетом изложенного, решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000210, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000211, от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217 об отказе ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости суд признает законными.

Оснований для удовлетворения требований административного иска об оспаривании решений ГБУ «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной не имеется.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об оспаривании решений ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000209, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000210, от 12.12.2022 №ОРС-47/2022/000211, от 21.12.2022 №ОРС-47/2022/000217 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установлении в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 47:26:0108001:5472, 47:26:0108001:8563, 47:26:0108001:9441, 47:26:0108001:11987 кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.05.2022 года.