РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2023 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Шемякиной Я.А.,

при секретаре фиоА

с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности фио,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело №2-52/2023 по иску ФИО1 к ООО УК «АК Барс Капитал» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ

Истец с учетом уточнения предъявила иск об обязании ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» заключить с истцом договор купли-продажи кв.473 по адресу адрес, мкр.28, адрес на условиях, предусмотренных договором бронирования объекта № Бал-2/4-23-473 от 30.11.2021.

В обоснование указала, что 30.11.2021 заключила с ООО «ФЛИНКБАУ» договор бронирования объекта № Бал-2/4-23-473, являющийся предварительным договором, по которому стороны обязались заключить до 28.02.2022 договор участия в долевом строительстве в отношении кв.473, однако застройщик от его заключения уклоняется.

В судебном заседании истец и представитель уточненный иск поддержали.

Представитель ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее иск не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

3-е лицо ООО «ФЛИНКБАУ» явку представителя не обеспечило, извещено по правилам ч.2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ранее в письменных объяснениях против иска не возражало, пояснив, что исходя из условий банковского финансирования права требования квартиры были переданы по единому договору в пользу ООО «СтройГрупп», которое впоследствии расторгало его в части конкретных квартир, на которые физические лица заключали договоры непосредственно с застройщиком, однако в рассматриваемом случае ООО «СтройГрупп» от расторжения договора в отношении кв.473 отказался.

3-е лицо ООО «СтройГрупп» явку представителя не обеспечило, извещено по правилам ч.2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ранее иск не признало по мотивам, изложенным в письменных возражениях, в т.ч. ссылаясь на перевод прав требований в пользу ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ».

Исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

В силу ч.5 ст. 4 Закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно материалам дела ООО «ФЛИНКБАУ» является застройщиком многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, мкр.28 корп.2.

Между истцом и застройщиком заключен договор бронирования объекта № Бал-2/4-23-473 от 30.11.2021, предметом которого является предоставление истцу за плату в размере сумма преимущественного права на приобретение 3-комнатной квартиры кв.473, находящейся на 23 этаже, площадью ориентировочно 103,94 кв.м, с целью заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве (или договора уступки прав требования) на указанный объект (п.1.1).

Цена квартиры на момент бронирования определения в сумма (п.1.3)

Срок бронирования до 31.01.2022. В этот срок исполнитель (застройщик) снял квартиру с продажи, обязался не предлагать ее иным покупателям, не совершать сделок с ней (п.2.3).

Под бронированием стороны согласовали снятие квартиры с продажи на срок, согласованный договором, в течение которого квартиру может приобрести только заказчик (истец), а исполнитель (застройщик) гарантирует отсутствие предложений данной квартиры другим лицам (п.3).

Заказчик (истец) обязался в срок до 31.01.2022 заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (или договор уступки прав требования) (п.4).

Впоследствии дополнительным соглашением от 31.01.2022 срок бронирования продлен до 28.02.2022.

В настоящее время построенный многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Истец просила обязать ответчика заключить с ней основной договор, ссылаясь на уклонение застройщика от такого обязательства, установленного договором бронирования, который истец квалифицирует в качестве предварительного договора.

Между тем согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

Вопреки доводам истца, договор бронирования не содержит всех существенных условий, установленных ч.4 ст. 4 Закона № 229-ФЗ для договоров участия в долевом строительстве (в т.ч. основные характеристики многоквартирного дома, срок передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства), в связи с чем нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку договор бронирования не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом (такая обязанность предусмотрена только для истца), то иск о понуждении заключить с истцом такой договор не подлежит удовлетворению.

Суд исходит также из того, что спорный объект долевого строительства на дату заключения договора бронирования уже был обременен правом требования другого участника долевого строительства на основании заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве № Бал-2/245 от 22.03.2013.

В силу ч.3 ст. 4 Закона № 229-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор № Бал-2/245 от 22.03.2013 зарегистрирован в установленном порядке, что исключало возможность совершения аналогичных сделок в отношении того же объекта долевого строительства.

Первоначальным участником долевого строительства спорного объекта являлось ООО «ФинСтрой», которое по соглашению от 26.04.2019 уступило права требования в пользу ООО «Стройгрупп», а последнее по соглашению от 24.06.2022 уступило права требования в пользу ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ».

Условиями договоров № Бал-2/245 от 22.03.2013, от 26.04.2019, от 24.06.2022 не предусмотрены какие-либо обязанности участника долевого строительства в пользу истца в отношении спорной квартиры.

Кроме того, согласно п.3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Договор бронирования, заключенный между истцом и застройщиком, в котором ответчик не участвует, не создает для ответчика обязанности перед истцом в части спорной квартиры.

Руководствуясь ст. 198-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО УК «АК Барс Капитал» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 13 февраля 2022 года